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琶洲南从今年开始，陆续进入交付阶段。从目前流出的交付水准上来看，是匹配得起销售时期宣传的定位和品质的，也算给新世代的广州改善豪宅打了个样。

今天聊一个还没见到有人聊过的话题。项目进入实质交付，以及业主们陆续入住后，从居住体验以及未来价值维系的角度，二期销售时宣传的配套“公园商业”，能兑现或落地到何种程度？这是个挺关键的问题。

我们先来看看开发商对于这个配套商业是如何宣传的。

根据最新规划信息，琶洲南TOD二期（南地块）的商业规划以“国际消费中心城市商圈新地标”为核心定位，旨在承接广交会溢出效应，打造集商务商贸、特色休闲、文化体验于一体的多元商业综合体。商业规划亮点包括：

1. 大型集中商业体：项目通过空中连廊串联地块，形成连贯的商业动线，并优化地下空间连通，打造“零换乘”交通体系与立体商业空间，提升消费体验。规划中还包含下沉式公园商业体，面积约1万㎡，计划引入高端品牌、精品零售及文化展览业态，对标广粤天地模式。

2. 业态融合与功能布局：商业部分与办公、住宅、生态公园深度融合，形成“CBD+TOD+POD”（公园里的TOD）开发模式。重点引入会展配套、创新设计、文化休闲等业态，与琶洲西区数字经济产业形成联动。

3. 地标性商业空间：项目规划250米地标塔楼，其裙楼将打造“空中城市客厅”，包含绿色生态空间、精品酒店及综合商业，成为琶洲南新封面。

在招商进度与建设进展方面：一期住宅于2025年7月前首批复建物业建成交付；商业综合体部分正加速建设中，重点推进地下空间连通与空中连廊工程。

在招商策略与合作模式方面：项目采用土地出让配建模式，由政府主导招商，优先引入与琶洲产业匹配的会展服务、数字经济企业配套商业。越秀地产作为开发主体之一，已整合其商业资源，计划引入高端品牌旗舰店、体验式消费业态，并与周边商业体（如珠江新城、琶醍）形成互补。预期开业时间暂不详。

就目前信息来看，商业建设还停留在设想和规划阶段，尚未看到更多的实质性动作。

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既然开发商宣称了对标广粤天地，那我们也看看广粤天地的基本情况。

广粤天地是位于广州珠江新城CBD的高端商业综合体，由新世界中国地产于2009年打造，定位为“国际时尚与生活融合的Lifestyle Center”，以国际化社区和圈层文化为核心特色。其商业情况概览如下：

定位与业态组合：聚焦高净值、国际化客群，融合高端消费、文化体验与社交场景，打造“都市生活时尚体验中心”。项目涵盖国际餐饮、轻奢零售、豪车展厅、私人会所等业态，形成“内圈国际美食+外圈轻餐零售”的布局。

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业态分布上，餐饮占比超70%，以异国料理为主，包括米其林/黑珍珠餐厅（如MONO ESSENCE勃艮第红酒餐吧、潮跃现代潮菜）、德国菜（1920）、意大利菜（OGGI）等，兼具高端与烟火气。 零售/服务方面：有法拉利、玛莎拉蒂等豪车展厅，高端家居（Warendorf）、定制服装（NY Fashion Studio）及生活服务（和顺堂、中国银行）。

文化体验方面，运营商会定期举办中法文化节、意大利美食节、圣诞市集等活动，强化国际化社区氛围。

广粤天地的特色与优势还体现在：

1. 稀缺商业形态：采用围合式商铺设计，商铺环绕2万㎡中央园林及喷泉广场，形成“都市绿洲”般的休闲场景，与周边CBD形成差异化。

2. 圈层文化沉淀：依托广粤国际社区（含高端住宅、服务式公寓、顶级会所广粤会），吸引各国领事、跨国企业高管等客群，形成高黏性圈层生态。

3. 首店与品牌力：2020-2023年引入19家首店，包括全国首店CICADA宋湘、高端火锅赏鲜悦木等。餐饮品牌中70%上榜大众点评热门榜，21家为米其林/黑珍珠/金梧桐上榜餐厅。

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作为广州“非标商业”标杆，广粤天地凭借独特的圈层生态、国际化定位及持续创新，15年来稳居珠江新城高端消费核心，被誉为“华南最具都会时尚气息的消费胜地”。

一句话总结：广粤天地随珠江新城的崛起而出现，在开发商新世界的的精心运营、积淀和持续创新下，成为广州乃至珠城皇冠上的“非标”商业明珠。它是广州城建的历史进程中，天时、地利、人和的产物。

最后回到最初那个问题：琶洲南的配套商业体能否真正成为广粤天地2.0呢？

我目前的看法是：有潜力和希望，但还有相当大距离和差异。潜力来源于何处？自然是琶洲的整体发展，以及高消费群体的汇聚。

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