中洲湾迎海二期【售楼中心】【中洲湾迎海】售楼处电话|售楼处位置|最新房源!
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中洲湾迎海二期开发商24小时售楼处电话：400-113-1109 （售楼中心）
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一、楼盘基本概况
二、周边配套评价
三、价格及户型点评
四、区位及地段点评
五、项目优缺点综述
中洲湾迎海二期，又叫中洲滨海华府迎海二期，在深圳住建网站上的备案名叫滨海华府二期。
看我在上图标“6”的地块，就是本案所处地块位置。本次准备入市的中洲湾迎海二期，四周几乎住宅区环绕。
项目的北面，未来规划会有廊桥联通中洲湾迎海三期项目，又名为中洲滨海华府四期，这里有保障房、公寓和回迁房。
项目的南面，上沙村；项目的东面，还是上沙村；
项目的西面，是中洲滨海华府2018年至2019年最早一批，已经入伙的住宅项目；以及上沙文化广场，和已于2023年入市的中洲湾迎海二期南区的项目。
这个在城中村里，通过拆迁旧改拔地而起的新房项目，预计最快下周拿预售证，目前实地样板间已经开发，3房预估总价7字头。
如上图所示，中洲湾迎海二期·北区占地面积约18656.56㎡，空中花园社区不大，约7600㎡。
建筑面积271836㎡，容积率10.71。容积率，高得吓人！
居住单元方面，主要由4栋最低147.75米、最高198.15米的超高层单元组成。
包含了由1栋44层楼的商务公寓，2栋55层楼的住宅，1栋59层楼的回迁房等超高层建筑组成。
项目还规划建设有下沉广场商业，养老院场所，公交首末站，以及上沙公园等配套。
而且中洲湾迎海二期北区的花园社区，规划有连廊通道连接三期项目，以及二期项目南区，这三个区的居民，未来有机会相互共享花园社区。
总户数和停车位方面，分别为1171户（包含560套可售房源），和1397个地下停车位。车位比比较合理。
该项目住宅户型产品，未来会推出约96㎡3房2厅1卫、109㎡3房2厅2卫、125㎡4房2厅2卫三种户型。
预计会在2026年6月或9月，精装交付。届时项目外立面预计采用铝板、LOW-E中空超白玻璃组合，体现楼盘外观现代质感。
如上图所示，中洲湾迎海二期北区周边的生活、教育、购物中心、公园、广场等基础配套，配套分布不仅就近全面而且还比较集中 。
出门就是公园、文化广场，步行约10或15分钟内，基本就能抵达上沙实验幼儿园、红岭实验学校上沙小学和上沙中学，地铁7号线上沙站。
以及稍微远一点的KKone大型购物中心，和福田体育公园。
关于项目地段周边的环境，如果采用高情商的方式来表述，就是出门就能感受到接地气的市井生活气息，热闹且有人情味。
尤其是到了夜晚，简直就是碳水美食的天堂，减肥的朋友们请慎入。
另外用低情商的方式来表述，那就是出门便是城中村，花个七、八百万甚至上千万来这里买房子，周边的环境就这？档次感何在？
不过在我看来，上沙村固然从市容市貌来看，是差了些。
但是和10年前相比，现在的城中村街道面貌，已经好很多了。
城中村里有些地方看起来有些杂乱，但是总体而言街道内生活居住井然有序、安全，卫生环境也好了很多。
所以来这里买房，首先你得接受这个楼盘，至少有两面是被上沙村半包围的客观存在。城市生活界面的精致感，也不是一时半会能改变的。
2023年中洲湾迎海二期南区按两批号入市，位于一单元的262-527㎡的大户型，共87套，备案均价约12.7万/㎡，单价约9.35-14.36万/㎡。
位于二单元约126-128㎡户型，共计328套房源，备案均价约8.5万/㎡，单价约7.2-10万/㎡。
按当时的销售口径来看，开盘折扣价为2个99折，按时签约是还再加一个98折。相当于备案均价可以低到7.8万/㎡。
当时两批预售415套房源，卖得好不好？目前看来已经备案321套，备案率约为77%。项目整体去化率表现，相对还是比较亮眼的。
而本次中洲湾迎海二期北区入市，可售房源560套。其中，96㎡3房1卫户型372套；109㎡3房2卫户型95套；125㎡4房户型93套。每层4梯6户布局，共55层。
预计700万起步挑3房，1000万或900万以内有机会淘4房，还是值得去期待的。
户型设计总结：
1.三种户型，客厅均出阳台，要么西北向，要么西南向。其中96㎡竖厅的户型，视野最为开阔，其次是125㎡横厅4房，最后才是109㎡横厅3房。
2.得房率，差！尤其是96㎡户型空间感最小气，看了都想“窟”，而且才一个卫生间，简直是户型设计的败笔；
对比之下，109㎡横厅3房2厅2卫，空间感就明显大了不少，小气感也弱了不少。
当然整个小区最好的户型，非125㎡4房户型莫属，看完这个户型，终于在空间感上，体验到了一点点“大” 的感觉。
总之就是，来这里买房，花最少的钱、求最宽阔视野海景和城市天际线景观，就只能住最小气空间的房子，就选96㎡户型的中高层。
牺牲一点阳台视野，住上空间较舒适、通透性还不错的三房，就选109㎡户型。
钱多选最好的户型，那么就选125㎡的户型。
中洲湾迎海二期所处的区位，毗邻福田重要产业核心区车公庙的南面，以及未来香蜜湖国际金融中心临近辐射区域。
我对上下沙的评价是，属于深圳市一流区位，福田区第三梯队板块地段。没有豪宅基因，潜力名校预期弱。
尽管这几年通过拆迁重建，焕发了新的城区生命力，但是这里依然是福田区最大城中村内集聚地。
城中村，才是这个区位和地段，浑然天成和最有生命力的特色标签。
优点综述方面：
1、项目所处区位一流。紧邻福田区车公庙南面，以及香蜜湖、福田中心区，天生背靠高薪人群就业区域。
2、定价方面可能有折扣优势，预计可能比去年开盘价格稍低。700-900万，淘大三房；1000万以内淘大四房，机会可以想象。
当然，也不排除开发商会借助小阳春的概念及氛围的烘托，在定价策略上，采取与去年持平或者略高定价的做法。
在我看来，如果真的这样做了，无异于给自己挖坑，该项目去化遭遇滑铁卢的概率可能会增大。
另外有粉丝问，中洲湾迎海二期定价会不会低于7万/㎡均价水平？逻哥认为这样的定价不太现实。
因为如果它的定价过低，过于接近龙华北站核心区中洲迎玺项目的价格，那么中洲迎玺在去化率那么差的情况下，以后还怎么卖？除非他们弃车保帅。
3、家门口10-15分步行半径圈，幼儿园、小学、初中，地铁口，大型购物中心，体育公园，文化广场，公园等公共配套，全部都配齐了。
4、部分户型，拥有视野开阔，稀缺海景资源以及天城市天际线景观资源。且楼盘车位足。
缺点综述方面：
1、城区面貌一般般，预估5-10年内城中村主打的面貌，依旧是项目周边生活场景的常态面貌。
2、学位一般。不要以为带了一个红岭的“头套”，学校实力就鸡犬升天突飞猛进，红岭实验学校上沙小学和上沙中学，暂时还没这个能力。
3.户型得房率差，这是必然的。4梯6户，楼盘容积率10.71，高楼上天既视感，妥妥的。
然后打着改善楼盘的旗号入市，给到的户型使用率，体验感，好像“窟”。
4.我强调一下，中洲湾迎海二期南区，不是豪宅！不是豪宅！不是豪宅！公寓、保障房、回迁房，共享花园社区居住，未来居住人群也会多元化！
中洲湾迎海二期怎么样？优缺点？价格多少？楼盘有多少栋，几梯几户，容积率，总高有多少层，交楼时间，户型有那些，有什么学校，物业费是多少，精装修吗，停车位有多少个？周边有什么规划，营销中心在那里？
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