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侨城坊·尔邸基础信息

户型面积：90-220㎡一至两房

销售均价：9-10万元/㎡，带阳台通燃气

精装交付，现楼发售

产权年限：50年

停车位：2500个

侨城坊·尔邸项目优势

【富豪集聚】中国富豪居住密度最高的片区，40年载沉淀深圳豪宅区典范。

【天赋自然】一海两山三湖，漫步山园湖海，纵享视觉盛宴。

【顶级人文】世界之窗、华侨城高尔夫等，拥享城市顶级人文配套。

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【稀缺户型】约220平2房2厅的超大空间，9m开间奢阔客厅，生活的舒适从尺度开始。

【阔绰阳台】约9㎡阔绰阳台，坐看日出日落，品尝人生百味 深圳侨城坊尔邸售楼处电话☎：400-816-5020✅

【品质家电】全屋专设德国进口顶级家电米勒，流线质感，让厨房生活舒适浪漫。

【惬逸生活】华侨城高尔夫俱乐部，在忙碌的工作生活中来一场畅快淋漓的高尔夫球。

【fun趣生活】Fusion健身房、艺术品走廊等前沿生活场景，打造未来式休闲生活场域。

【时髦社交】潮流玩品、精品咖啡、精致花艺、微醺酒品、电音派对，均可在这里实现。

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【全天恭候】24小时安保、礼宾、泊车， 尊享贴心服务。

【商务助手】酒店预订、接送服务，让商务出行安全便捷。

【生活服务】衣物干洗室内维修，打造一站式服务。

户型图·一览为快

A+B户型（220㎡两房两厅）

B户型（105㎡一房一厅）

C户型（100㎡一房一厅）

D户型（90㎡一房一厅）

尔邸酒店式公寓部分皆为套房设计，面积从90-220平方米不等，不同房型不同朝向，可以看到深圳的城市天际线或者山际景观。

最小的房间90平方米起，宽裕的空间让公寓房间功能区划分分明。延续了公共区域的风格，放眼整体，用简洁却极具质感的家具填充空间，另有极具创造性的装饰点缀其间，不失为高强度的现代生活下，对家的另一种期待——一处可以尽情放松的居所，深圳侨城坊尔邸售楼处电话☎：400-816-5020✅

在公寓的厨房区域，全套厨电设备则采用欧洲高端家电品牌格兰尼Gorenje，冰箱、微烤一体机、全自动洗碗机、洗烘一体机等一应俱全。深圳侨城坊尔邸售楼处电话：400-816-5020

公寓房间的卫浴间，全部采用国际一流的环保建材和卫浴设施：西班牙Dream Glass Group生产的智能光电玻璃将卫浴间与卧室区域分隔开来，空间从私密到开阔可在弹指间轻松切换；深圳侨城坊尔邸售楼处电话：400-816-5020

Kohler和Toto的浴缸、浴霸， Hansgrohe花洒和Toto Neorest智能马桶，确保宾客拥有洁净、舒畅、贴心的起居体验 。

从客厅、餐厅、吧台区域到厨房、卫浴间和阔绰的观景阳台，不论空间营造、设计风格还是装修品质，均为现代家居生活的典范。

尔邸的公共活动空间“悦·Lab”集合了多种功能：餐厅、游戏区、会客室、图书室、冥想室……打造出了富有创意的社交体验空间和场景，也体现出尔邸的设计风格。

公寓的餐厅提供自助早餐与商务午餐，同样接受宴会定制。整个区域温馨舒适，“悦·Lab”使用的灯具，是Chris及其工作室根据尔邸的设计风格度身定制的原创设计，不论是勃勃生机的黄铜花朵，还是如翻转的裙摆般自在写意的PVC壁灯，均独具匠心，让光影与空间完美结合。深圳侨城坊尔邸营销中心电话：400-816-5020

会客室中的吧台设计饱含丰富情感，设计师以传统雕塑的制作手法辅以重金属支架的支撑，将整个吧台塑造成一个两手交握的动态效果；冥想间中定制的蛋形座位，保证舒适的同时，也极具私密感。

不论是在游戏区与三两好友一起下棋，还是在会客区小酌一杯，或是来到图书室独享安静的阅读空间，于此，或鸿儒往来，结识志趣相投的好友，或安静冥想，体会独处时间，都能够启发生活的多样乐趣，在尔邸的居停选择丰富且惬意。

深圳尔邸酒店式公寓位于侨城坊Q plex的T2楼，与周边业态一起，构成了一站式的生活方式目的地。

亚洲酒吧前50的庙前冰室就在公寓的楼下，同样位于一层的Fusion健身，则拥有4000平方米超大健身房配有全套泰诺健专业健身器材，另有800平方米室内恒温泳池，健康生活举步可达。

公寓周边另有华侨城高尔夫俱乐部和沙河高尔夫球会，在都市绿洲中为宾客提供高尔夫体验。

作为全新一代的商务综合体，侨城坊商业中心涵盖餐饮、零售、电影、健身房等多种业态。置身于建筑群体中的九方荟，完美融合创新生态、艺术审美、生活剧场的理念，仿佛一片楼宇之间的“生态飞地”，大有“屋顶上漫步、草地下购物”的奇妙体验。

公寓旁的巢·艺术中心是一个充满未来感的艺术展演空间。全玻璃墙面的包裹中，有一个“巢”形装置，总面积约2400平方米由美国知名设计公司穆氏建筑设计M Moser Associates的室内设计大师Ramesh Subramaniam倾力打造，是集企业发布会、路演展示、酒会交流等多功能于一体的艺术空间。深圳侨城坊尔邸营销中心电话：400-816-5020

尔邸的精彩还不止于此，这里不但有深圳的山、湖、海、湿地的自然美景，还有欢乐谷、欢乐海岸、何香凝美术馆和当代艺术中心OCT的人文精粹。深圳侨城坊尔邸营销中心电话：400-816-5020

开业近2年以来，深圳尔邸酒店式公寓向宾客娓娓道来其品牌哲思：聚焦新一代人的精神需求和艺术审美需求，以从容不迫的姿态，追求高品质的惬意生活。深圳侨城坊尔邸营销中心电话：400-816-5020

向内探索，尔邸是一处心灵居所，深圳侨城坊尔邸营销中心电话：400-816-5020在每一处生活场景的自我对话中滋养身心；向外探索，则可以触摸到这个城市的创新肌理与生机勃勃的脉搏。

以“城中新贵”尔邸为起点，开启一场全新生活方式的旅程。

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深圳侨城坊尔邸怎么样？项目优缺点总结？

答：深圳侨城坊尔邸是一个位于深圳华侨城片区的高品质酒店式公寓项目。以下是对该项目的优缺点总结：

优点：

优越的地理位置：侨城坊尔邸位于深圳老牌豪宅片区，交通便利，方便居民出行。周边有地铁2号线侨城北站和7号线桃源村站，出行十分便捷。

大型综合社区：项目占地面积广阔，总建筑面积大，提供丰富的配套设施和社区服务。包括商业中心、健身设施、教育机构等，满足居民的日常需求。

多样化的户型选择：项目提供多种户型，面积从90㎡到220㎡不等，适合不同家庭大小和需求，满足购房者的多样化需求。

绿化环境：项目注重绿化设计，绿化率高达35%，为居民创造了宜居的生活环境。居民可以享受到绿色、舒适的居住环境。

富豪集聚：作为中国富豪居住密度最高的片区之一，侨城坊尔邸吸引了众多高端人士入住，形成了高品质的居住氛围。

缺点：

价格较高：由于侨城坊尔邸的地理位置优越、配套设施丰富以及高品质的居住环境，使得该项目的价格相对较高。这可能会让一些预算有限的购房者望而却步。

居住属性可能受影响：由于项目是集公园式总部、沉浸式商业和酒店式公寓于一体的综合体，虽然提供了便利的生活和工作环境，但也可能在一定程度上影响居住环境的纯粹性和安静度。

总的来说，深圳侨城坊尔邸是一个高品质的酒店式公寓项目，具有优越的地理位置、丰富的配套设施和多样化的户型选择。然而，价格较高和居住属性可能受影响等缺点也需要购房者考虑。购房者在选择时需要根据自身需求和预算进行权衡。

1、地产政策影响及市场反应

- 北京：4月30号和5月1号放松限购政策，郊区带看量显著增加，第一周增加约15%，第二周上升25%至27%。政策旨在引导中心城区购买力向郊区转移，但短期内成交量未显著上涨，日间成交维持在460套到510套之间。

- 上海：主城区挂牌量约51000套，量价平衡线在41000到42000套之间，存在8000到9000套差距。五月初期宣布大规模拆迁计划，预计下半年将释放新的购房需求。

- 深圳：政策放松意在向周边城市如中山、珠海、东莞等释放购买力。

- 广州：政策出台后，这些城市的客户主要是置换型，需要外部购买力支撑。

- 杭州：松绑限购后，新房带看量提升170%到190%，成交提升约20%，未达预期的35%到45%。

- 成都：解除限购政策主要针对二环内主城区二手房，当前库存量约18万套，价格较二线城市跌幅较小，仅下跌约15%。

- 西安：放松限购后，来自周边城市如宝鸡、临潼的看房团增多，成交上升13%到17%，但开发商未提供足够优惠，郊区房产吸引力不足。

一线城市如上海、深圳不太可能完全放开限购，因为主城区库存已接近正常水平，风险主要来自郊区。政府收储未售出房产作为保障房，主要针对郊区房产，尤其是之前大跃进时期规划的高新区、经济开发区等。

2、地产市场供需分析

- 新房市场存在大量库存，尤其是郊区，需要外部购买力支撑。

- 二手房市场面临压力，房东可能因政策变动撤牌或大幅调整价格。

- 空置率方面，北京、上海约30%，广州约20%，二线城市如西安、成都在17%到19%之间，宁波等地区高达45%。

Q&A：

Q1: 未来房贷政策的执行和调整方向是什么？

A1: 未来房贷政策的执行将面临地方银行执行力度的问题。目前，有60%的受访者认为当前高于3.4%的利率仍然过高，特别是在还款初期，主要还的是利息。接下来，是否会出现优先偿还本金的续费结构变化，是一个挑战。目前75%的还款结构是还息费，而60%的受访者表示可以接受等额本金的还款方式。政策调整的方向可能会关注这些方面。

Q2: 存量房贷是否会有调整，以及未来商贷利率的预期范围？

A2: 存量房贷的调整是有可能的，因为当前的息费越来越低。如果只针对新批贷款有降幅，存量房贷可能会有提前还款的动作。政策上，虽然取消了贷款下限，但存量房贷的调整权已经交给了各个银行自行决定。对于像北京这样的城市，未来新的购房者可以接受的商贷利率范围可能在2.7%到3.1%之间，这个范围能够刺激购房需求。

Q3: 杭州二手房市场的现状和业主的预期是什么？

A3: 杭州的二手房市场目前有业主撤牌的现象，尤其是在钱江世纪城和奥体板块，这些板块近两年的砍价幅度较大。业主们在政策出台后选择撤牌，累计撤牌数量达到约500套。业主们预期未来房价可能会有小幅度反弹，因此选择先撤牌，等价格上涨后再挂出来。他们不直接调高挂牌价，是因为担心房源价格多次变动后，经纪人会认为其不稳定，不愿意操作。

Q4: 一线城市的房地产市场政策是否会完全放开，特别是核心区域？

A4: 一线城市，包括北京和上海，可能不需要完全放开房地产市场政策。目前，北京的量价平衡线差值在8000到9000套之间，上海的差值在9000到10000套之间。随着下半年拆迁活动的进行，预计到年底前，北京和上海的主城区库存将回到正常水平。目前的风险主要来自郊区。北京和上海的主城区不太可能放开政策，而是希望通过疏导购买力到郊区来缓解压力。

Q5: 深圳的房地产市场现状和未来的库存平衡点是多少？

A5: 深圳的房地产市场目前存在较大的库存压力。深圳的库存平衡点大约在5万套左右，而目前真实的库存量在13.8到14.2万套之间。这意味着深圳需要消耗约8万套房才能达到库存平衡点。这表明深圳的房地产市场还有较大的调整空间。

Q6: 深圳房价是否会下跌，以及5月17号政策对周边城市的影响是什么？

A6: 深圳房价不一定会下跌。5月17号的政策可能会影响深圳周边的小兄弟城市，如佛山、东莞、中山、惠州、珠海等，因为这些城市可能起到吸引中产购买力的作用。深圳和广州真正想要的是下位线的中产购买力，但这些中产购买力之前被周边城市的房子所牵制。因此，库存消耗量是现存量的两倍多，达到平衡点的两倍多。

Q7: 广州和深圳如何吸引一线城市的中产阶级？

A7: 广州和深圳现在需要统一战线，吸引一线城市的中产阶级。之前不动的原因是因为这些中产阶级在低位线城市的房子没人接。5月17号政策出台后，可能会有很多在当地工作的购房者陆续进入接盘，解套。至于选择广州还是深圳，将取决于两边哪边给的优惠力度更大。5月17号政策在南方最南边的两个一线城市，将看谁先落地。

Q8: 政府收储未卖出的房子作为保障房的看法？

A8: 政府收储未卖出的房子作为保障房，供给不变，但消化了一部分刚需需求。这可能会导致对保障房刚需的需求减少，但供给不变，从而对后面刚需房的价格产生更大压力。政府收储的第一批房子主要是郊区，尤其是之前大跃进规划的那一批，如高新区、经济开发区、新区的房子。

Q9: 政府收储的保障房未来是否会流向市场？

A9: 政府收储的保障房未来有可能会流向市场，但具体时间待定。政府并没有说一定长时间全部都放在手上。之前北京、上海在09年也进行过类似操作，后来陆续通过第三方经济机构渠道向市场释放了这些房子，且释放时不限购不限贷。

Q10: 新房在当前市场环境下的竞争力如何？

A10: 新房在当前市场环境下，要想卖得优于二手房，需要提供与二手房完全不同的优质品质。小型开发商已经意识到这一点，开始对房子本身进行赋能，如增加恒温恒湿、空气净化、空气加湿等功能，以及全屋智能解决方案。目前，小开发商的品质已经可以达标，但国字号开发商在一些主力城市的存量项目上，由于拿地成本高，品质质量可能不是特别好。

Q11: 新房市场中，普通民宅的占比以及二手房降价对其去化的影响？

A11: 在新房市场中，普通民宅的占比大约在45%到55%之间。二手房降价可能会影响新房的去化。但如果新房的品质较好，且没有降价，那么其去化情况可能会更好。目前，能够卖得比较好的新盘无一例外都是品质较好的。

Q12: 改善型需求在新房市场中的表现如何？

A12: 改善型需求在新房市场中仍然存在，尤其是金字塔尖的一波人群。但这种需求除了对房子本身的品质有要求外，还对位置有要求，如如果有杭州绝不选宁波，如果有广州绝对不选佛山。此外，目前二手房市场中，毛坯房的成交比例也是一个值得关注的问题。

Q13: 当前中国各城市空置率情况如何？

A13: 北京和上海的空置率大约在30%左右，广州和深圳的空置率分别在19%-22%和23%左右。二线城市如西安和成都的空置率在17%-19%之间，而天津等北方二线城市的空置率则在25%-30%之间。华东地区的二线城市和三线城市空置率在35%-38%，宁波的空置率不低于45%。武汉的空置率约为36%，南昌为29%，长沙为27%。东莞和佛山的空置率在37%-40%之间。空置率的高低反映了市场上未被占用的房产比例，高空置率可能意味着较大的房价压力。

Q14: 各城市二手房成交中毛坯房的比例是多少？

A14: 北京二手房成交中毛坯房的比例仅为1%-2%，上海为2%-30%，广州和深圳基本上不太可能存在毛坯房，比例在1%-2%之间。二线城市的毛坯房比例在7%-10%，江浙地区毛坯房占比在13%-16%，华中地区毛坯房比例约为13%，东莞、佛山的毛坯房比例约为9%，西南地区的毛坯房比例在11%-12%。毛坯房比例高的城市可能面临更大的房价压力，因为还有大量待消化的房产。

Q15: 5月17日降低首付比例政策的效果如何？

A15: 降低首付比例的政策可能对小部分刚需购房者有影响，但对于置换需求的购房者来说，首付比例的降低并没有太大吸引力。关键点在于贷款利率的调整，尤其是按揭利率的降低。国家已经明确表示贷款利率下限降低，这意味着无论是新增还是存量贷款都可以享受更低的利率。然而，具体的执行情况将取决于各银行总行的决策，包括按揭利率的结构调整。市场对这些金融政策的细节非常关注，因为它们直接影响到购房者的贷款成本。

Q16: 毛坯房与非毛坯房之间的价格差异如何？

A16: 在山东潍坊，毛坯与非毛坯房之间的价格差异约为1500元；济宁地区的价格差异在1000元左右；河南北部的价格差异在800到900元之间；河南南部地区的价格差异在700到1000元之间。这些数据表明，毛坯房与非毛坯房之间的价格差异因地区而异，但普遍存在一定的差价。

Q17: 政府收储对房价企稳的影响及二手房与新房的价格差异

A17: 政府收储初期主要针对外围区域，对房价企稳的帮助可能不明显。主城区的收储由于存量较少，难以形成大规模收储，且沟通成本较大。目前，主城区二手房价格普遍比新房便宜10%至20%，新房与二手房价格倒挂现象普遍存在。

Q18: 政府收储的考虑因素及以旧换新政策的影响

A18: 政府在收储时会考虑风险问题，优先收储那些价格已降至与二手房相近、且有较大库存的项目。收储后的房子将变成存量房，通过中介机构或机构销售，形成二手房市场。目前，政府收储主要针对那些已降价、且与二手房价格接近的项目，而非存在较大溢价空间的新房。

Q19: 后续政策走向及价格变化趋势

A19: 目前的政策已达到历年最低水平，从最上层统一性政策来看，已没有进一步释放的空间。接下来可能的调整主要在各城市的郊区限购政策。关于房贷利率，虽然取消了下限，但具体能降到多少还需看银行和监管部门的执行情况。目前二线城市的挂牌量已达到历史峰值，接下来需关注政府收储的规模和执行情况。

Q20: 政府收储的规模及对市场的影响

A20: 根据压力测试，政府至少需要收储150万套左右才能稳住市场。目前一线和二线城市的库存总量在600万套左右，政府收储的规模和执行力度将对市场产生重要影响。同时，需关注二手房以旧换新的政策走向，以及是否会与新房收储形成综合收储执行。建议投资者关注成都、杭州、南京、西安、天津、宁波、武汉等高库存城市的动态。

Q21: 北京和上海是否会放开户籍准入政策，以及这将如何影响房地产市场？

A21: 目前市场对北京和上海放开户籍准入政策的呼声很高，特别是对于高层次人才和中产阶级。然而，政府是否会采纳这一政策尚不明确。如果放开户籍政策，可能会吸引更多人口流入，从而对房价产生一定影响。具体影响还需观察各区的具体执行情况，如北京的顺义、通州、密云、大兴、房山等区域。

Q22: 一线城市二手房价在未来几年是否有上涨压力，涨幅是否可能超过10%？

A22: 对于北京和上海的主城区（北京四环以内，上海中环外3公里以内），未来几年房价上涨的可能性不大，可能会保持稳定。主要原因是这些区域存在很多老旧小区，可能会被拆迁征收。可以关注上海5月5号到5月10号发布的下半年拆迁工作计划，以了解具体情况。

Q23: 在房价没有上涨预期的情况下，购房需求是否会减弱？

A23: 如果房价没有上涨预期，购房需求可能会减弱，尤其是投资需求。很多投资者在做过股票投资后，表示如果能解套，不会再进入房地产市场。只有纯居住需求的购房者可能会继续购房。

Q24: 降低首套房贷首付比例至15%是否意味着国家隐性承诺房价不会跌超15%？

A24: 这个理解有一定道理。降低首付比例可能意味着国家认为房价下跌空间有限，或者有信心通过政策手段控制房价跌幅。但这还需要结合其他政策来看，如以旧换新政策。购房者可能会认为政府有能力控制房价跌幅在一定范围内。

Q25: 以旧换新政策如何影响房价？

A25: 以旧换新政策可以与降低首付比例政策相结合，形成一种组合拳，以稳定房价。购房者在首付15%后，如果发现房价下跌，可以选择以旧换新，将旧房置换为新房。这样可以有效避免房价大幅下跌的风险。

Q26: 新房和二手房的库存量以及政府收储对价格的影响如何？

A26: 目前二手房的总挂牌量或库存量约为600-620万套。如果政府能收储约25%左右的房源，即150万套左右，可能会对二手房价格产生一定影响。理想的状态下，政府通过收储多出的房源，可以达到量价平衡，稳定房价。

Q27: 二手房一年内的有效成交量大概是多少？

A27: 根据量价平衡线的计算，二手房一年内的有效成交量大概在300-400万套之间。这个成交量加上新房的成交量，可以维持市场的量价平衡。

Q28: 政府需要收储多少套房产才能稳定房价？

A28: 根据与会者和与会者的讨论，如果需要房价稳定，政府可能需要收储大约150万套房产，这样剩下的房产可以由市场消化。与会者补充说，市场的有效需求量可能在200多万套到300万套之间。

Q29: 新房市场目前的库存情况如何？

A29: 目前无法看到全国新房的总库存量。与会者提供了一个数据，即统计局公布的待售商品房面积大约为7.51亿平方米，大约对应750万套房产。与会者认为，如果要稳定房价，至少需要收储200万套。

Q30: 地方政府在房地产市场的政策是否会有超预期的风险？

A30: 尽管地方政府有意多放土地，但开发商们表现得非常冷静，不会盲目拿地。他指出，即使降低首付比例和利率，也不会立即影响市场，可能在中期，即明年或后年，才可能出现主城区房产需求激增，郊区房产挂牌量激增的情况。

Q31: 老旧小区改造和拆迁政策对市场有何影响？

A31: 上海正在执行“应拆尽拆”的政策，主要是通过货币补偿。另外，从5月1号开始，有浙江籍、福建籍、广东籍的民间投资者在杭州收购老旧小区，目的是进行改造和扩大面积以盈利，而非仅仅为了赚取拆迁款。从5月1号到现在，已经有大约三四百套此类成交。

Q32: 3000亿购买已建未售房产对租房市场有何影响？

A32: 这些房产最终可能会进入租房市场，但目前市场已经比较平衡，有足够的房源供出租。他还提到，广州、深圳、上海、杭州正在集中清理长租公寓中的“N加一”现象，即租房打隔断和二房东问题，这可能会影响租房市场的供需关系。同时，新的需求可能会由保障房和公租房来满足。

Q33: 房东价格上调的原因是什么？业主对房价的信心如何？如果买方购买力跟不上，成交是否会放缓？

A33: 房东价格上调的原因主要是2018年到2022年早期入局的投资者在杭州拱墅和钱江世纪城板块的活跃。这些投资客对房价有信心，但自住和置换型的房东相对客观克制。如果买方购买力跟不上，成交可能会放缓。

Q34: 杭州二手房小区的挂牌率是多少？不同城市间的挂牌率水平如何？

A34: 杭州二手房小区的普遍挂牌率在20%到30%之间，部分小区高达55%到60%。一线城市中，10年以后的小区平均挂牌量在9%到13%之间，18年以后的小区平均挂牌量约15%。二线城市如成都，18年以后的挂牌率约20%，10年到18年之间的房子挂牌率约15%。沈阳19年以后的次新小区挂牌率不低于30%，15年到19年之间的小区挂牌率约16%，10年到15年之间的小区挂牌率在7%到9%。

Q35: 西安郊区楼盘的折扣情况如何？转化能上升的计算逻辑是怎样的？

A35: 西安郊区楼盘的折扣在88折到85折之间，全款购买的折扣在七八折到89折之间。转化能上升的逻辑主要看外部新房需求有多少能转化到郊区楼盘上，从而带来的增幅。

Q36: 契税方面未来是否有调降的可能性？

A36: 契税方面的调降可能性主要取决于地方政府。地方政府通常出台的是短期优惠措施，而长期优惠的决策权在上层政府，因此不会有长期的优惠指导意见出现。

Q37: 北京、上海、深圳的挂牌率分别是多少？

A37: 北京新小区的挂牌率约15%，老小区约9%到11%。上海郊区盘挂牌率约15%到16%，组成区约7%到8%。深圳的挂牌率在14%到19%之间，10年以后的小区挂牌率约9%到11%。

Q38: 政策陆续释放后，对房价的影响如何？

A38: 预计各地区主城区在未来1到2年内将率先回到量价平衡状态，而贫困县郊区的库存可能会继续上升。部分库存少的城市，如大连、青岛、济南等，可能在明年率先出现价格上涨。

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