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一、基础信息

开发商：深圳市华房投资发展有限公司（本土小型房企，开发经验有限）

物业：华房物业（服务费3.9元/㎡·月，车位比1:0.83）

定位：2.9万㎡低密社区，主推66-104㎡两至四房，主打“现房+生态+旧改红利”概念

价格：

备案均价

：4.5万/㎡（精装），促销后最低单价4.4万/㎡

总价范围

：299万-467万（66-104㎡）

体量：总建面2.9万㎡，容积率2.2，绿化率40%，仅2栋23层住宅（220户）

交付时间：一期2023年6月（现房），部分二期延至2025年交付

二、价格与促销策略

主力户型总价：

66㎡两房

：299万-330万（单价4.4-4.7万/㎡）

84㎡三房

：380万-414万（单价4.5-4.9万/㎡）

104㎡四房

：450万-467万（单价4.3-4.5万/㎡）

促销政策：

工抵房优惠

：部分房源折后总价低至387万（84㎡）、464万（104㎡）

额外补贴

：通过渠道认购可享2%佣金返现+1.8万购物卡

三、户型解析

户型面积（㎡）亮点风险点66㎡两房一卫66-67

方正实用，主卧飘窗2.1米，次卧7.5㎡

西/东北朝向，采光受限

84㎡三房两卫84-85

动静分区，客厅开间3.2-3.4米

部分户型暗卫，单卫设计使用紧张

104㎡四房两卫103-104

南北通透+双阳台，U型厨房设计

总价超450万，流通性弱于小户型

四、配套分析

✅ 核心优势

生态资源稀缺

山水景观环绕

：紧邻观澜山水田园（4A级景区）、求雨岭公园，高层可瞰石马径水库

低密宜居

：容积率仅2.2，对比周边竞品（如岗宏翰林汇容积率5.8）更舒适

交通与旧改潜力

快速路网通达

：清平高速金龙收费站直连福田（30分钟）、罗湖，南坪快速接驳南山

旧改规模庞大

：观澜片区规划2500万㎡城市更新，鸿荣源、万科等房企已进驻，未来配套升级可期

现房与性价比

即买即住

：规避烂尾风险，精装标准含LOW-E中空玻璃、日立电梯等品牌配置

价格倒挂

：周边二手房成交价4-5万/㎡，项目折后价低约15%

❌ 主要短板

交通与配套短板

地铁距离远

：距4号线牛湖站1.8公里，依赖公交接驳；规划中的22号线落地周期长

商业教育依赖规划

：自营底商仅2700㎡，大型购物需依赖观澜湖新城（3公里）；润泽学校尚未竣工

开发商与产品力争议

品牌弱势

：华房投资在深圳无标杆项目，一期曾因外立面色差引发维权

车位不足

：车位比1:0.83，高峰期停车紧张

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