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景云上辰花园

【项目名称】景云上辰

【占地面积】约3.66万㎡

【建筑面积】约22.7万㎡

【推售产品】建面约100-186㎡3-5房

【交付标准】精装修

【交房时间】待定

【产权年限】70年

【房产性质】住宅

【总户数】873户（可售约585套）

【车位比】1548个

【容积率】4.32

【绿化率】40%

【梯户比】1、2栋3梯5户，3栋3梯4户

【管理费】4.8元/㎡

【开发商】宇宏地产

【物业公司】深圳市宇宏物业服务有限公司

【项目地址】位于龙岗区龙城街道龙翔大道与怡翠路交汇处西侧

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118㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，客餐厅6.2米开间，LDKB一体化，五开间朝南，西北面5.4米长的观景大飘窗，4个卧室分别做到了3.3米/2.7米/2.7米/2.3米的宽度，客厅连接餐厅位出6.2米长的大阳台，L型厨房，卫生间干湿分离，得房率约76%（不含赠送），东南朝向。

100㎡的3房2厅2卫，设计的是竖厅格局，客厅3.6米开间，LDKB一体化，三开间朝南，3个卧室分别做到了3.1米/2.6米/2.4米的宽度，客厅连接次卧出6.2米长的大阳台，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约76%（不含赠送），东南朝向。

111㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，客餐厅5.6米开间，LDKB一体化，五开间朝南，4个卧室分别做到了3米/3米/2.9米/2.7米的宽度，客厅连接餐厅位出5.6米长的大阳台，L型厨房，公卫生三段式分离，得房率约76%（不含赠送），阳台主朝西南向。

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交通配套

项目距离3号地铁线“爱联站”约700米，1站到达3/14/16/21号线交通枢纽站“大运站”；大运站将发展成为深圳东部大型交通枢纽，家门口的龙翔大道距离龙岗收费站约3.5公里，可直达水官高速、沈海高速、武深高速。

深大城际：该线路预计2026年开通，起自坪山聚龙站，终至宝安T4枢纽，线路全长约 69.2 km，线路设计速度为 160 km/h。

全线设地下站11座，分别为T4枢纽、机场东、黄麻布、石岩中心、龙胜、民治北、五和、白坭坑、大运、坪山、聚龙，预计 2026 年建成后，坪山至深圳机场最快仅需 40 分钟

教育配套

项目自带幼儿园，根据当前教育局划分，小区学区划分在龙岗外国语学校（集团）如意小学，龙岗外国语学校（集团）爱联小学，中学学区划分在龙岗外国语学校（集团）如意学校初中部，龙岗外国语学校初中部，龙岗外国语学校（集团）星河学校初中部，上海外国语学校初中部。

小学方面，龙外集团致美校区在2023年的录取积分是90.95分，基本深户+学区商品房都是能读上的。

初中部可以上龙岗外国语本部，2023年的录取积分是102.1分，基本要提前4年买房才能读上龙外初中本部，其它基本也都是龙外集团一个体系的学校，除了上海外国语大学附属龙岗学校，不过近年的录取积分都不高，上学无忧。

龙岗外国语学校（集团）致美校区：该校前身为如意小学，创办于2012年9月份，在2019年6月正式被纳入外国学校（集团），并在2022年7月正式升级为九年一贯制学校，现有29个教学班，目前该校正在扩建，在2024年9月竣工后将增加至45个班教学班。

商业配套

项目自带7683㎡的底商，在600米范围内有岁宝百货，2公里范围内有星河COCOPARK、山姆会员店、万科广场、世贸百货、万科里等商业综合体。

【大师匠筑 人居范本】

携手基准方中、希尔景观、于强室内建筑师事务所、深圳建安等知名设计、施工单位，采用中国绿色建筑评估最高标准——绿建三星标准，精筑龙城正芯高阶生活范本。

⭕高台点式单线型布局

⭕约1:1.3车位比

⭕人车分行礼序归家系统

⭕星级入户大堂

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【高端会所 尊崇享受】

引入约1500㎡融合健身、休闲、社交等功能的高端商业健身会所，配置高标准室内恒温泳池，缔造城芯尊崇生活。

【全龄园林 幸福加倍】

规划全龄园林“唯美花园十境”，打造约700米环形跑道、约800㎡幼儿绿茵球场、静谧花园、户外会客厅等休闲运动空间，同时实现孩童娱乐、邻里社交、老年活动等功能，提升生活质量和幸福感。

【精装宅邸 朗阔空间】

精心打磨建筑面积约100-186㎡品质住宅，以科学的布局和适宜的尺度，带来愉悦舒适的居住体验；严选大金、华为、高仪、博洛尼、林内、toto、摩恩、西门子等国内外一线品牌，以高颜值与细节设计，营造极具品质感的生活方式。

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房产信息：

77亿港元“抄底”47亿市值公司？博裕资本力推金科服务退市

财联社11月18日讯（记者 李洁）金科服务的大股东博裕资本正以最高每股8.69港元的价格，推动这家物管公司从香港联交所退市。

11月18日，金科服务（09666.HK）发布公告称，其控股股东及要约人博裕资本提出经修订的无条件强制性现金要约，拟收购公司全部要约股份，并建议撤销上市地位。

若相关退市决议获通过且条件达成，金科服务将从香港联交所除牌，成为博裕资本旗下的私人公司，从而结束其近五年的港股上市历程。

针对退市原因，一位接近金科服务方面的人士告诉财联社记者，“退市是基于整体战略考虑，退市后业务规划和管理架构，目前都没有重大调整。”

“私有化将使要约人和本公司得以推行以长期增长和价值创造为导向的战略决策，免受上市公司固有的市场预期和股价波动的压力。此举亦将减轻维持公司上市地位所带来的行政和合规负担，使管理层能够将时间和财务资源集中于本公司的核心业务。”金科方面如是说。

从市场表现来看，截至11月18日收盘，金科服务股价报收8.05港元/股，单日增幅达17.18%，显示出资本市场对此次退市动向予以高度关注。

博裕资本入主之路

记者在采访中了解到，这次主导金科服务退市的，是其大股东博裕资本。

博裕资本成为金科服务大股东，要从2021年说起。2021年12月，金科股份为缓解自身现金流紧张问题，金科股份将其所持金科服务部分股权转予博裕资本，后者以37.34亿港元对价收购了公司22.69%股权，每股转让价格高达26港元。

随后于2022年11月，博裕资本再次发起部分要约收购，以每股12港元的价格收购了金科服务11.94%股份，总金额约9.3亿港元。交易完成后，博裕资本持有金科服务股权34.63%，成为金科服务第一大股东。

然而，最终奠定其控股地位的关键事件，发生在2025年3月30日。当时博裕资本以6.67亿元的价格（约合7.18亿港元），成功竞得金科股份挂牌在阿里资产拍卖网上的1.08亿股（占总股本18.05%）。

据悉，这些被拍卖股权原本由金科服务母公司金科股份持有，当时金科股份因向博裕资本借款1.568亿美元，将所持上述金科服务股份进行了质押，由于金科股份未能偿还借款，造成债务违约，上述股份被法院强制拍卖。

此次拍卖完成后，博裕资本及其一致行动人对金科服务的持股比例，从37.86%跃升至55.91%。

随着拍卖完成过户，博裕资本方面于10月31日提出全面要约收购，并于11月18日进一步更新要约方案。截至目前，要约人及其一致行动人共持有金科服务63.29%的股份。

要约收购价最高8.69港元/股

稳固控股地位后，博裕资本推出了有针对性的退市方案，通过差异化设计争取股东支持，同时明确了退市条件与成本。

根据金科服务与博裕资本旗下公司Broad Gongga Investment Pte. Ltd.发布的联合公告，此次要约方案设置了双层价格结构，核心是“基本要约价+提高要约价”的差异化模式：基本要约价为每股6.67港元，若退市条件达成则支付8.69港元，较最后不受干扰日收盘价溢价18.07%。

分析人士告诉记者，这一设计既为持股分散的小股东提供了套现良机，同时设置的“存续选项”允许股东将收益再投资，间接参与公司后续发展，一定程度上平衡了股份流动性丧失的影响。

从成本角度看，方案分两种情况明确了最高支付金额。若退市决议案未获批准或退市接受条件未达成，按基本要约价计算，要约人应付最高金额约为17.86亿港元；若退市两项条件均达成，按提高要约价计算，应付最高金额约为23.27亿港元。

而股东要获得8.69港元的更高对价，需满足两项关键条件：一是退市决议案在临时股东大会上获得独立股东至少75%的批准，且反对票不超过10%；二是要约人获得不少于90%无利害关系股份的有效接纳。

结合当前股权情况，博裕资本及其一致行动人已持有63.29%的股份，这意味着其尚需获得约32.3%的无利害关系股份有效接纳，才能达成退市条件。

待相关退市条件均获达成后，要约人计划将金科股份从联交所除牌。对于退市决议案的通过概率，分析人士指出，在博裕资本绝对控股的股权结构下，决议案通过几成定局。

退市后前景几何？

博裕资本推动金科股份私有化的驱动因素是什么？

对于这背后的原因，中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为，“此举的用意在于，该机构控股金科服务后，后希望摆脱上市公司的监管约束与市场预期压力，以提高决策效率并降低合规成本。近年来，金科服务业绩承压，近三年累计亏损约34亿元，市值亦大幅缩水至约47亿港元，其上市平台的融资与品牌功能已显著减弱。”

其指出，金科服务退市后，博裕无需再受公众股东掣肘，可快速进行资产处置、业务收缩或并表重组，从而将金科服务变身为“现金奶牛”或“资产包”，更灵活地实现资本退出。

值得关注的是，此前，博裕资本通过53.82亿港元拿下金科服务55.91%股权。分析人士表示，如果要约收购并完成退市可能还需付出23亿港元，其累计投入或达77亿港元，远高于金科服务当前47亿港元的市值。

那么，为何博裕资本要花费如此重金，对金科服务展开要约收购？

柏文喜向记者表示，此举背后是“债权转股权+抄底核心资产”的双重逻辑。博裕资本不仅以债权换取控股权，还锁定了一家现金流相对稳定的物管平台，为未来行业复苏或资产整合预留了空间。

此外，分析人士表示，市值表现与资本市场及物企市场行情等因素有关，外界目前暂不清楚其市值是否存在被低估的可能性。

金科服务2025年半年报显示，公司期内总收入为23.35亿元，同比小幅下降3.1%，但现金及流动性资产仍达26.512亿元，全国管理面积保持约2.19亿平方米，基本盘仍具一定韧性。

对于金科服务退市后的发展路径，柏文喜预计或分为三个阶段推进，短期内聚焦现金流回收，裁撤冗余人员，并压缩高毛利但回款慢的业务；中期实施资产分层，将不同业态分拆，对外寻求REITs、险资或地方国资并购，实现部分资产溢价退出；长期则可能通过并表或二次上市实现资本退出，或装入博裕已投资的万物云等上市主体，完成基金退出。

“整个过程或能会伴随更激进的成本削减，包括总部职能合并、区域公司代理化、科技外包以及降低对母公司金科股份关联交易的依赖度等，为后续资本运作留出估值空间。”一位房地产行业分析师告诉记者。