【鸿荣源观城】售楼处发布️2025聚焦: 鸿荣源为生活添彩龙华再造40万㎡壹方天地,鸿荣源约410万㎡新旗舰即将

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——鸿荣源CITY X观城（以下称“观城”）。

先简单介绍项目位置。观城位于地铁4号线观澜站地铁口，梅观高速（珠三角环线）和观澜大道交汇处的东南角。

咱们客观地说，观澜肯定不是龙华最核心的板块，地理位置上在龙华最北部，临近东莞塘厦，略远。不过好在，东西狭长的深圳，南北走向是比较窄的，观澜在福田中心区正北约20公里出头。

从绝对距离来看，不算很远，要知道，珈誉府距离南山核心的科技园和后海也近30公里，一样拦不住南山刚需买珈誉府。通过梅观高速到达福田中心区，高峰期也50分钟到1个小时。另外，项目门口的4号线观澜站直达福田中心区， 40多分钟。

总体上，无论自驾还是地铁，这个位置，在福田上班的刚需可接受的范围内。

客观说，项目周边环境还比较普通，城中村面貌多，需要时日改善。观澜也算是龙华的制造业重镇，这点和西部的福永沙井类似，所以整体区域面貌不佳，有待改善（当然，观城的出现，就是改善当地面貌的一部分）。

观城是鸿荣源继壹方中心、壹成中心和珈誉府之后的第四个大城。整个项目占地约81万平，总建面约410万平，涵盖住宅、商业、写字楼、产业、公园、历史文化、教育、医疗、康养等多种业态，未来会是全市的旧改标杆。

观城和鸿荣源以往甚至全深圳以往的大型旧改比较大的区别是，项目规划建设5大公园融入社区，改变了过去旧改项目都是超高容积率的惯例（楼盘高容积率，但片区不算是），并且规划了高速公路（梅观高速）直接连通项目车库，这是极具创新的实践。

目前梅观高速还没有匝道出来直达项目，所以观城到市区上梅观还需要绕一点路，未来建好匝道直接连通小区地库，业主上梅观后一路向南可以快速抵达福田中心区，高效出行。

同时，项目还规划了3.6公里的空中连廊，串联5大公园、商业、住宅、办公、文化休闲和生态康养等多个特色主题环游路线。我去参观时，空中连廊已建好一部分，下图是从连廊看公园（左上角）和商业购物中心（右上角）。

印象中，全市有空中连廊把一个区域连起来的只有宝安中心，但也没观城这里3.6公里这么长（下图黄线都是连廊）。

连廊的好处是可以省去业主通往周边（商业、公园等）的很多麻烦，不需要自驾，不受地面交通影响，站在廊桥看风景别有一番滋味，且廊桥本身也是城市的一道风景（下图是站在廊桥看一楼地面、公园和商业）。

加上项目自带的40万方的大型购物中心壹方天地，讲真，不自成一体都难。鸿荣源的商业购物中心都做的非常出色，已接近封顶的壹方天地，等到观城的首期住宅交付和购物中心开业，这里又是妥妥的一个地标综合体，且是地铁+商业+公园，比起目前还缺少地铁和公园的龙华壹方天地更有特色和效率。

迥异于一些远郊配套缺失的盘，观城这里还有大型的政府公共文化配套。尤其是距离项目直线距离1.5公里的鹭湖四馆，图书馆、群艺馆、大剧院、科技馆，总建面约22万，是龙华最大的文化建筑群，去年8月已全面封顶。

此外，距离项目500米的观澜体育中心也已在建，建面约7.2万平，比简上体育馆还大，涵盖3000人综合运动馆、篮球馆、游泳馆、羽毛球馆、小球馆、室外足球场、网球场。加上距离项目900米的观湖文体中心和观澜版画村，观城周边的配套真的挺顶。

至于刚需比较关注的教育，项目规划建设8所学校，其中5所幼儿园3所九年制学校，目前学区内还有观澜中心学校和观澜二中，在龙华属于中等梯队。

综合来看，除了开发商自建的商业购物中心和公园等，还包括市政的地铁、四馆、体育中心等，观城的配套水平在远郊属于非常优质的，可以自成一体，既可以吸引龙华本地的地缘买家，也能辐射工作在福田的刚需。

根据旧改规划，观城由多个地块组成，共分6期开发，总建面超300万平，共有约住宅9674套住宅，其中保障性住房2506户（户数仅供参考，具体以官方公布为准）。

马上准备入市的是观城一期云山府：

目前还没有官方平面图和户型图，已知项目封顶（连商业都封顶了），前后双公园（其中一个已开放），面积段和户型是从88-98-108-114-142平的3-4房，由5栋50多层的超高层住宅和2栋商业产品组成，住宅均为4梯6户，车位比超过1:1。

价格方面暂时也未知，但我估计，按照当前的行情，均价肯定是4+，至少折后肯定是4+，142平的大户型，估计只有本地改善买家会考虑，因为面积较大总价较高，600多万总价预算的很少外区的需求会来这里，基本都去北站红山和龙华中心了。

88和98平的3房肯定是最为主力的户型，预计是400多万为主的总价，300多万的低价3房应该是有可能会有的。毕竟，大户型高单价小户型低单价，让大户型买家补贴给小户型买家，鸿荣源这几年的新盘基本也都是这么做的。

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