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✨✨广州城投东园公馆 ✨✨

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广州城投·东园公馆，身上的标签有很多，它创下了广州地价历史新高，至今，还保持着第一的位置；它还是越秀近10年来，出让的唯二地块之一。

足够稀有，能量很大，但都不是它最大的基因。

一个项目肩负的使命，本质上还是其所在地段决定的。而对于东园公馆，这是一次，致敬城市中心地段的精彩兑现。

越秀区之于广州，就如西伦敦之于伦敦、黄浦之于上海，既沉淀了历史，又是众多政府机关所在地，聚集了各行各业领袖人士，是著名的老牌富人区。

地段匹配着身份，这里不仅保留了城市记忆，也是政治的中枢，不难理解，为何很多城市塔尖人士会舍不得、离不开。

越秀区环市东实景图

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交通配套

项目距离地铁6号线团一大广场站A出口约200米，1站到北京路，2站直达东山口，可与地铁1/2/3/5/6/7/8/10/11/12/21号线11线换乘，繁华尽在掌握。

另外，项目周边连接越秀南路及万福路双向出行，亦便捷接驳东濠涌高架路、内环路，随时畅达各区域商业核心，无论驾车，还是乘车，都十分便捷。

教育配套

项目自配建1所幼儿园（位于项目3栋的裙楼）

全区约20所省一级学校、12所示范性普通高中，随意一个转身，就是清水濠小学、文德路小学、省实、七中等百年名校，书香萦绕。

从今年发布的地段招生范围来看，东园公馆的地段学校是清水濠小学，虽有百年历史，但在越秀区仅排在第三梯队。

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生活配套

这里也是广州名流的生活场，随处可感受生活的温度与气息。

古色古香的百年骑楼，漫步其中，暑行不汗身，雨行不濡屐。

纵使时光荏苒，老字号店铺依旧鳞次栉比，更有网红民宿店、文创店、茶饮店等潮玩空间，一派繁荣。

百年骑楼，延千载商脉，图源：视觉中国，已获授权

往东，是东濠涌，是明清时期广州古城的护城河；

往南，为团一大广场、东园、省港罢工委员会旧址和中华全国总工会旧址，是中国近现代革命史的摇篮；

往西，则是千年不衰的北京路商圈，感受百年商业不断跳动的脉搏；

往北，便是广东省立中山图书馆，细嗅书香，风雅自来。

这些无一不展示着灿烂的历史文化、革命文化、建筑文化，宛如一座没有城墙博物馆。

独特的立体叠景园林成为项目一大亮点。园林分为首层生态花园、二层空中花园及顶层天际花园三部分，营造出多层次的绿化空间，使居住者在都市中依然能享受到自然绿意环绕的居住氛围。

从广府文化中汲取设计灵感，复刻骑楼设计，融入岭南风韵，让百年骑楼建筑文化在广州城投·东园公馆建筑立面上延续。

广州城投·东园公馆 效果图

产品规划

占地面积：8470 ㎡

建筑面积：84229㎡

容积率：5.8

绿化率：30%

产品：4栋住宅（含1栋回迁房）

总层高：21~23层

总户数：249户

在售：92~177㎡洋房

项目不大，一共有4栋，其中，4#为政府规划用房，只有1#、2#、3#对外销售，都是21层小高楼，专梯专户的设计，除了1栋是五梯五户之外，另外2栋都是四梯四户

产品一共有7个户型，91㎡-178㎡的三至四房为主，总货量仅249套。

1#靠近万福路，一共有五个户型，分别是91平3房、96平2+1房、120平3+1房和125平3+1房AB两个户型

3#的位置比较往里面，比1和2栋都要好，一共有三个户型，以大面积为主，分别是132平四房，137平三房和178平四房

难得的是，项目实现专梯专户，层高约3.15米，即使在整个广州中心区，都很少见。

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户型鉴赏

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在房地产市场中，购房者综合考量的因素可从政策法规、经济财务、区位条件、配套设施、楼盘品质、居住体验、风险防控及长期规划等多维度进行系统性分析，具体如下：

一、政策法规与制度因素

房地产调控政策：包括但不限于限购、限贷、限售、限价等地方性及全国性政策，首付比例、贷款利率浮动规则，以及税收政策（契税、增值税、个人所得税等）的适用条件。

户籍与学区政策：户籍制度对购房资格的影响，以及目标房源对应的学区划分、学位政策（如“公民同招”“多校划片”等）。

规划与土地性质：土地用途（住宅、商业、工业等）、使用年限（70年产权、40年产权区分），以及区域规划调整（如城市更新、旧改政策）对房产价值的潜在影响。

二、经济财务与成本因素

购房预算与支付能力：首付资金储备、家庭年收入及负债情况（如征信记录、月供占收入比例），确保符合金融机构贷款审批要求。

房价与市场趋势：目标区域新房/二手房价格水平、环比/同比涨幅，结合城市经济发展水平（GDP、人口流入数据）判断房价合理性及增值潜力。

持有与交易成本：物业费、取暖费、维修基金等日常维护成本，以及未来可能产生的交易税费（如满五唯一、增值税免征年限）。

三、区位交通与地段价值

地理位置与区域定位：城市核心区、新兴板块或远郊区域的选择，结合“主城区外溢效应”“城市副中心规划”等判断地段发展前景。

交通便利性：与地铁、公交、快速路等交通枢纽的距离，通勤时间成本，以及未来交通规划（如新线路建设、枢纽升级）的落地可能性。

周边产业与人口结构：区域内产业布局（如金融、科技、制造业）对就业及人口吸附能力的影响，人口密度、年龄结构与居住需求的匹配度。

四、配套设施与生活便利性

教育医疗资源：对口中小学的教学质量、医疗配套（三甲医院、社区卫生服务中心）的覆盖情况，避免“学区房”政策变动风险。

商业与公共服务：购物中心、农贸市场、休闲娱乐设施（公园、体育馆）的步行可达性，政务服务机构（派出所、社保局）的便利性。

生态与环境质量：周边自然景观（如公园、河流）、空气质量、噪音污染（临近主干道、机场、工业区需重点评估）及灾害风险（如洪水、地质灾害易发区）。

五、楼盘品质与项目合规性

开发商与品牌信誉：选择央企、国企或优质民企，核查开发商资质（营业执照、房地产开发资质等级），避免“暴雷”“烂尾”风险。

项目合规性审查：五证齐全（《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》），预售资金监管情况。

产品设计与硬件标准：户型方正度、得房率、朝向与采光通风效果，精装房需核查装修标准（品牌、环保等级）及质量保修条款。

六、居住体验与社区管理

社区规划指标：容积率（越低居住密度越小）、绿化率、楼间距、车位配比（是否人车分流），以及公共活动空间（儿童乐园、老年活动中心）的配置。

物业管理与服务：物业公司资质与口碑，物业费标准及服务内容（安保、保洁、绿化维护），社区智能化水平（门禁系统、监控覆盖）。

邻里结构与文化氛围：社区人口构成（家庭型、单身青年、租客比例），开发商或物业组织的社区活动及居住舒适度评价。

七、风险防控与法律合规

产权与法律纠纷：核查房屋权属（是否存在抵押、查封、共有权人争议），二手房需确认“满二唯一”“解押进度”等交易前提条件。

工程质量与售后保障：期房需考察施工进度、工地开放日安排，现房需验房（墙体裂缝、渗水、空鼓等问题），明确保修期限及责任主体。

市场与政策风险：警惕“高溢价”“虚假宣传”（如学区承诺未兑现），关注房地产税试点、土地供应政策变化对持有成本的潜在影响。

八、家庭需求与长期规划

家庭结构适配性：当前及未来5-10年家庭人口变化（生育、养老）对户型（房间数、功能分区）的需求，如“二孩家庭”需考虑双卫、书房或儿童房配置。

置换与投资属性：房产在二手市场的流通性（如小户型易出手、核心区抗跌性强），出租回报率与租金覆盖月供的能力，避免“非优质资产”的长期持有。