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深圳南山【桑泰山海丹华】

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项目基本情况

【项目基础数据】

【开发商】深圳市赤湾投资发展有限公司（桑泰集团）

【占地面积】总29386.66㎡

【建筑面积】总143175.14㎡

【总户数】983户

【户型面积】约98/116/132/152㎡3-5房

【停车位】990个

【物业及物业费】厚德物业，--元/㎡

【绿化率】40%

【容积率】3.37

【总层高】共5栋，商品房29-31层

【梯户比】2T4户

【交楼时间】暂定预计2026年中下旬，精装交付

【产权年限】70年（2017年12月22日-2087年12月21日）

【项目位置】深圳市南山区招商街道少帝路南面赤湾七路西面

【售楼处电话】400-856-3771

【山海阔境】建面约96-152㎡山海人居

秉承“丹华”精工品质，结合山海资源特性，桑泰山海丹华充分保证住宅通风采光，勾画优越空间尺度，优化内部空间功能的实用性。阔绰的客厅与开间，高拓展性空间，带给业主舒适的生活享受。

【蛇口豪宅带高端生活圈】

项目坐落于蛇口豪宅带，半山臻境、山语海、鲸山觐海、汉京九榕台、兰溪谷、龟山别墅等众多豪宅择址于此，进阶高端圈层生活。

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交通配套

地铁2/5号线赤湾站，12号线，兴海大道、南海大道、望海路、妈湾跨海隧道等多条干道环绕。

教育配套

项目自建6班幼儿园 ，南二外赤湾学校、南山中英文学校、蛇口国际学校SIS、深大附中高中部、深圳贝赛思国际学校。

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商业配套

自建约4589㎡商业，近享约4.6万㎡赤湾汇及约46万㎡太子湾国际商圈，海上世界、K11、兰桂坊。

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生态配套

项目周边分布有大小南山、赤湾公园、文天祥纪念公园、天后宫、伶仃洋等自然和文化景观，生态人文配套设施丰富，为居民提供了良好的休闲去处

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项目平面图

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项目户型介绍

98㎡的3房2厅2卫，设计的是经典竖厅格局，LDKB一体化设计，客厅3.6米开间，三开间朝南，动静分区，3个卧室分别做到了主卧13.69㎡/次卧11.62㎡/次卧5.76㎡（包含墙体飘窗），都不用搭配飘窗做床，L型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：89%（包含赠送），西南、东南或正南朝向。

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116㎡的4房2厅2卫，C户型，设计的是竖厅南北通透格局，餐客厅一体化设计，客厅3.8米开间，四开间朝南，4个卧室分别做到了主卧17.85㎡/次卧11.4㎡/次卧9.3㎡/次卧8㎡（包含墙体飘窗），都不用搭配飘窗做床，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：93.13%（包含赠送），阳台主朝西南、东南或正南向。

116㎡的4房2厅2卫，F户型，设计的是竖厅南北通透格局，餐客厅一体化设计，客厅3.8米开间，四开间朝南，4个卧室分别做到了主卧18.02㎡/次卧12.3㎡/次卧8.7㎡/次卧8.37㎡（包含墙体飘窗），都不用搭配飘窗做床，L型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：88%（包含赠送），阳台主朝西南或东南向。

132㎡的5房2厅2卫，仅6B栋02户型，设计的是竖厅南北通透格局，餐客厅一体化设计，客厅3.8米开间，五开间朝南，5个卧室分别做到了主卧18.42㎡/次卧10.05㎡/次卧9.44㎡/次卧8.99㎡/次卧8.37㎡（包含墙体飘窗），都不用搭配飘窗做床，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：92.9%（包含赠送），阳台主朝东南向。

152㎡的5房2厅3卫，仅5栋01户型，设计的是竖厅南北通透格局，餐客厅一体化设计，客厅4.1米开间，五开间朝南，双主卧套间，5个卧室分别做到了主卧20.52㎡/主卧13.53㎡/次卧9.45㎡/次卧8.96㎡/次卧8.32㎡（包含墙体飘窗），都不用搭配飘窗做床，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率约：92.01%（包含赠送），阳台主朝西南向。

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小区还对标了五星级酒店会所标准打造了约600㎡的泳池会所，配备了约10米长的儿童泳池与45米长的成人泳池，且配建了瞭望塔、树屋、攀岩墙、健身天地、功能球场等配套设施。

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片区未来

早在2020年的《环球时报》发布的《中国城市投资吸引力指数报告》中，南山入选“2020中国十大最具投资吸引力城区”，那么南山哪个区域发展潜力最大呢？答案那必然是：蛇口国际海洋城!

邮轮母港，图源于网络

地理位置上，金众云山海公馆所在的赤湾，坐落在大湾区核心的中轴区位。

占位得天独厚，左边是前海，右边是太子湾、后海和深圳湾，前海蛇口自贸区中间位置，起到很好的衔接作用，位置上看类似一个交通要塞。

示意图

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目前的赤湾，拥有2号线/5号线/12号线三条地铁加持，交通路网四通八达。这里到南山核心各个区域都很近，1站可达太子湾，2站抵达前海和海上世界，畅享蛇口和前海双生活圈。

发展定位上，受到前海和蛇口双重利好辐射。

前海的优势自不用多说，将打造成深圳未来的城市中心，而蛇口将打造海洋国际创新区，国际化的就业、创业氛围，互联网+引导的运营平台，使其在产城融合和产业园区运营方面初见成效。

赤湾既是前海辐射的桥头堡，又能享受蛇口国际高端资源。

蛇口也在全力打造“一区一港两带三心”：深圳西部港区，太子湾邮轮母港，网络信息与科技服务产业带和滨海文化产业带，海上世界、太子湾邮轮城等高端商业和商务中心。

太子湾实景图

赤湾因其独特的地理位置，自然也被纳入整个前海蛇口自贸区的规划指引中，赤湾开始向综合产业中心转型，并成为蛇口海洋城的三大承载区之一，重点打造赤湾海洋科技产业园，战略地位进一步提升。

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总结：

项目优势：

首先从区位来看，山海丹华府所处的南山前海赤湾片区，比较出名的可能就是赤湾港，西北侧毗邻前海中心，东北侧毗邻太子湾、蛇口中心，地段是可以的。

2.总高只有29-31层，别说在前海这边哪怕是放在整个深圳的新房市场来看也是极为稀缺的，容积率仅3.37，整体的住家舒适度是很不错的。

3.2梯4户，接近户户朝南，且都做到了88-93%的使用率，并且前面都没有任何视野遮挡，基本都能看海景。

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2024年11月22日最新房产消息：

城中村改造的范围扩大了，

从原来的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市，

城中村改造的范围明显的扩大，这肯定有利于进一步去房地产化库存，促进房地产市场止跌回稳，

同时，我们也要明白，就城中村改造而言，范围有多大，这不是重点，重点是力度有多大，也就是说有多少套的改造指标，这才是重点。

比如在10月17日的大会上，住建部直接表明：要通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造，这才是重点，

得有力度不能光看范围，就像我们现在一直所提到的收储商品房用作保障性住房的政策，原来的范围也主要集中在大城市，后来范围不断扩大，甚至县域以上城市都允许，

但是我们发现范围在不断的扩大，但收储的力度却没有明显的提高，因此城中村改造也是这样，不要单独看范围，最主要的还是力度，

当然了，即使后期不断的增加力度，也不要上头，不要认为这就是2015年的棚改货币化，房价马上就要猛涨，大涨，没有这么夸张，

因为改造的力度完全不在一个体量，就棚改货币化而言，2008-2013年，平均每年的体量达到200万套，这是每年平均的常规棚改体量，

真正的爆发期是2014-2018年，平均每年的棚改体量达到600万套，5年加起来将近3000万套，才创造了上一轮房价的连续暴涨，

然而现在的体量完全和当初没办法比，更不要谈现在本身收入预期不足，居民杠杆率过高的问题，

因此不要看到城中村改造就认为这是2015年的棚改货币化，就认为房价要上涨猛涨，

并且现在房价大涨也不符合高层对房地产的定位，我们要的是促进房地产市场止跌回稳，不是促进房价止跌猛涨，

所以现在城中村改造的体量也仅仅是符合止跌回稳的目标而已，

第二件事情，

整体的调整内容就是依据11月13日财政部等三部门公布的税收优惠政策，

接下来其他一线城市恐怕也会陆续跟进，前几天咱们分析的时候就说过，这一次税收优惠政策的主要有利对象其实就是一线城市，二三四线城市的减少力度并不大，

特别是非普通住宅满两年增值税的取消恐怕会造成一波二手房挂牌价和成交价的上涨。

当然了，这个上涨并非价格的真实上涨，主要还是税收导致的。

说白了就是税费高，业主会把价格挂低，把税费转给买方，同时挂牌价格也显得有性价比，

而现在这一笔增值税没了 ，业主肯定是不会主动让利的，这样会造成一部分二手房价格的上涨，这种上涨主要还是税费减少所带来的一种结果，

当然了这种优惠结果业主肯定不可能吃完，总归是要让利一部分给买方，双方都有收益，这就会促进房地产市场的交易流通。

而现在房地产很大一个问题就是交易链条阻塞。

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