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———深圳龙华景勋天著———

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龙华会观澜地铁站约200米处独栋小体量新盘景勋天著取证，备案单价5万/㎡。周边次新房佳华领域广场2018年开盘毛坯均价约4.6万/㎡，而景勋天著将带装修交付，且在当前市场情况来看，开盘避免不了打折，看观澜板块的新盘价格梦回6年前了吗？（具体以开发商最终公示的价格为准）

今天（5月27日），位于龙华观澜地铁口的新盘项目景勋天著获批预售许可证，共推出150套房源，主推户型为建面约70-98㎡的2-4房产品，备案均价5万/㎡，备案单价约4.4万/㎡，备案总价约322-530万。预计2025年带装修交付。

△备案价区间

景勋天著于5月初开放展厅及样板间，如今快速取证入市，开盘节点紧凑，可能体量比较小，在市场面没激起太大的水花没有太多的关注热度。在今年1月底时项目已经封顶了。

截至发稿，景勋天著暂定确定开盘时间及开盘折扣，现场工作人员称现可定房，折扣信息需现场了解。

景勋天著备案均价约5万/㎡，开盘折扣能给到多少呢？

或许可以参考一下，在九龙山板块的招商雍云府，项目于2023年6月入市，主推户型为67-110㎡，整体备案价约5万/㎡。项目的产品及备案价都与景勋天著相近。

据网咯宣传，招商雍云府在前两个月最高折扣给到了85折后还有优惠，折后均价打到了3.99万/㎡。相当于打了个8折（具体以开发商现场公示为准）

△景勋天著备案总价表

景勋天著具体的折扣优惠，让我们拭目以待吧。

下面一起来看看项目基本概况。

景勋天著总占地面积4143.2㎡，总建筑面积约2.51万㎡，计容建筑面积约1.59万㎡，仅由1栋总高28F住宅组成，容积率3.68，规划150套住宅、139个停车位。

项目分析

Part 1 项目简介

景勋天著，位于龙华区观湖街道平安路与景祥路交汇处东北侧，北侧紧靠着佳华领域，观澜作为龙华区府所在地，本案距其仅约3.5km，未来可第一时间政府红利资源倾斜。龙华12大产业区块，观澜独占9大板块，覆盖5200亿产值。龙华7大重点片区观澜占据其3，而本案处于观澜三大重点片区中心汇聚地，直属鹭湖中心城，未来将有无限的发展潜力。

鹭湖中心城是全市“20+8”产业集群重要承载地之一，产业基础雄厚，蓝绿格局优越。湖西产业园全面更新，吸引“工控小华为”汇川技术、英飞拓、国药致君、普门科技等高新企业、高端产业落户于此。也是全国顶尖、世界一流的千亿级高端医疗器械产业集聚高地。

景勋天著，总占地面积4143.2㎡，总建筑面积约2.51万㎡，计容建筑面积约1.59万㎡，容积率3.68，绿化率40.01%，共由1栋总高28F住宅组成。

总规划150户，3梯6户，地下3层，规划停车位139个，车位占比约1：0.93。

平面图及户型图

Part 2 项目配套

交通配套

项目距离4号线延长线观澜站约200米，下地铁走大概五分钟可到现场，交通挺便捷，且周边学校、商业、医疗等配套都不错，基本上都在步行15分钟的范围内，不过缺点也很明显，就是楼盘体量太小，只有1栋，且停车位也不够。

双轨：本案直线约200米即达4号线观澜站、有轨电车新澜站，可实现双轨出行，地铁10站即达深圳北站，16站即达福田CBD，横纵贯穿深圳，链接外环光明、龙岗、盐田等其他核心区。

生活配套

- 学校方面

教育方面，根据2023年龙华教育局学区划分，小学学区划分在观澜中心学校小学部，初中学区划分在观澜中学

△观澜中学

- 商业方面

商业方面，项目自带约2700㎡商业，200米百佳华广场、4公里内从容抵达，观澜天虹、观澜湖新城MH Mall等繁华商圈环绕，未来鸿荣源百万旧改计划打造约63万㎡大型商业综合体，约20万㎡商业加码，打造区域潮流风向地标，创造理想生活的烟火气。

- 休闲方面

楼下即是锦山公园，约2KM内松元公园、观澜老街公园、大步巷南公园、深圳民法公园、马坜社区公园、观城社区公园6大公园环伺，生态自然环抱，悦享生活诗意

2公里内即可抵达各大人文艺术场馆，例如深圳观澜美术馆、龙华图书馆、观湖文化艺术体育场馆、全能的文化体育新地标—观澜文化体育中心（在建中）、龙华人文四馆（在建中）等，感受历史文脉新生，用人文凝固过去、现在和未来。

Part 3 综合评测

1、景勋天著所处地段，从大区位置来看不属于龙华中心片区，不过在观澜这个位置是属于核心区域的。

2、从买房必备3件套来看，家门口的地铁口，片区内的商业标杆，小中学校也都在700米范围内，居住性是很便利的，整体评分还不错。

3、项目西侧一大片全都是鸿荣源观城旧改，目前已经在火热动工中，以后也将会是观澜最核心的居住区域，也是号称龙华第二个壹城中心的体量。

4、目前周边整体的居住面貌欠佳，待鸿荣源还有观澜地铁口北侧以前的佳兆业旧改地块全部动工建成后，片区必定旧貌换新颜。

5、景勋天著虽说是独栋住宅，没有小区花园，不过胜在28F高，还是3梯6户，对比周边的佳华领域38F的超高层住宅，还有以后鸿荣源53-59F的超高层住宅，其优势不言而喻。

6、虽然对外公示是75.56%的得房率，但实际得房率应该达到了88%左右的，特别是80㎡的厨房还有主卧，做的特别大。

1、地产政策影响及市场反应

- 北京：4月30号和5月1号放松限购政策，郊区带看量显著增加，第一周增加约15%，第二周上升25%至27%。政策旨在引导中心城区购买力向郊区转移，但短期内成交量未显著上涨，日间成交维持在460套到510套之间。

- 上海：主城区挂牌量约51000套，量价平衡线在41000到42000套之间，存在8000到9000套差距。五月初期宣布大规模拆迁计划，预计下半年将释放新的购房需求。

- 深圳：政策放松意在向周边城市如中山、珠海、东莞等释放购买力。

- 广州：政策出台后，这些城市的客户主要是置换型，需要外部购买力支撑。

- 杭州：松绑限购后，新房带看量提升170%到190%，成交提升约20%，未达预期的35%到45%。

- 成都：解除限购政策主要针对二环内主城区二手房，当前库存量约18万套，价格较二线城市跌幅较小，仅下跌约15%。

- 西安：放松限购后，来自周边城市如宝鸡、临潼的看房团增多，成交上升13%到17%，但开发商未提供足够优惠，郊区房产吸引力不足。

一线城市如上海、深圳不太可能完全放开限购，因为主城区库存已接近正常水平，风险主要来自郊区。政府收储未售出房产作为保障房，主要针对郊区房产，尤其是之前大跃进时期规划的高新区、经济开发区等。

2、地产市场供需分析

-新房市场存在大量库存，尤其是郊区，需要外部购买力支撑。

-二手房市场面临压力，房东可能因政策变动撤牌或大幅调整价格。

-空置率方面，北京、上海约30%，广州约20%，二线城市如西安、成都在17%到19%之间，宁波等地区高达45%

Q&A：

Q1: 未来房贷政策的执行和调整方向是什么？

A1: 未来房贷政策的执行将面临地方银行执行力度的问题。目前，有60%的受访者认为当前高于3.4%的利率仍然过高，特别是在还款初期，主要还的是利息。接下来，是否会出现优先偿还本金的续费结构变化，是一个挑战。目前75%的还款结构是还息费，而60%的受访者表示可以接受等额本金的还款方式。政策调整的方向可能会关注这些方面。

Q2: 存量房贷是否会有调整，以及未来商贷利率的预期范围？

A2: 存量房贷的调整是有可能的，因为当前的息费越来越低。如果只针对新批贷款有降幅，存量房贷可能会有提前还款的动作。政策上，虽然取消了贷款下限，但存量房贷的调整权已经交给了各个银行自行决定。对于像北京这样的城市，未来新的购房者可以接受的商贷利率范围可能在2.7%到3.1%之间，这个范围能够刺激购房需求。

Q3: 杭州二手房市场的现状和业主的预期是什么？

A3: 杭州的二手房市场目前有业主撤牌的现象，尤其是在钱江世纪城和奥体板块，这些板块近两年的砍价幅度较大。业主们在政策出台后选择撤牌，累计撤牌数量达到约500套。业主们预期未来房价可能会有小幅度反弹，因此选择先撤牌，等价格上涨后再挂出来。他们不直接调高挂牌价，是因为担心房源价格多次变动后，经纪人会认为其不稳定，不愿意操作。

Q4: 一线城市的房地产市场政策是否会完全放开，特别是核心区域？

A4: 一线城市，包括北京和上海，可能不需要完全放开房地产市场政策。目前，北京的量价平衡线差值在8000到9000套之间，上海的差值在9000到10000套之间。随着下半年拆迁活动的进行，预计到年底前，北京和上海的主城区库存将回到正常水平。目前的风险主要来自郊区。北京和上海的主城区不太可能放开政策，而是希望通过疏导购买力到郊区来缓解压力。

Q5: 深圳的房地产市场现状和未来的库存平衡点是多少？

A5: 深圳的房地产市场目前存在较大的库存压力。深圳的库存平衡点大约在5万套左右，而目前真实的库存量在13.8到14.2万套之间。这意味着深圳需要消耗约8万套房才能达到库存平衡点。这表明深圳的房地产市场还有较大的调整空间。

Q6: 深圳房价是否会下跌，以及5月17号政策对周边城市的影响是什么？

A6: 深圳房价不一定会下跌。5月17号的政策可能会影响深圳周边的小兄弟城市，如佛山、东莞、中山、惠州、珠海等，因为这些城市可能起到吸引中产购买力的作用。深圳和广州真正想要的是下位线的中产购买力，但这些中产购买力之前被周边城市的房子所牵制。因此，库存消耗量是现存量的两倍多，达到平衡点的两倍多。

Q7: 广州和深圳如何吸引一线城市的中产阶级？

A7: 广州和深圳现在需要统一战线，吸引一线城市的中产阶级。之前不动的原因是因为这些中产阶级在低位线城市的房子没人接。5月17号政策出台后，可能会有很多在当地工作的购房者陆续进入接盘，解套。至于选择广州还是深圳，将取决于两边哪边给的优惠力度更大。5月17号政策在南方最南边的两个一线城市，将看谁先落地。

Q8: 政府收储未卖出的房子作为保障房的看法？

A8: 政府收储未卖出的房子作为保障房，供给不变，但消化了一部分刚需需求。这可能会导致对保障房刚需的需求减少，但供给不变，从而对后面刚需房的价格产生更大压力。政府收储的第一批房子主要是郊区，尤其是之前大跃进规划的那一批，如高新区、经济开发区、新区的房子。

Q9: 政府收储的保障房未来是否会流向市场？

A9: 政府收储的保障房未来有可能会流向市场，但具体时间待定。政府并没有说一定长时间全部都放在手上。之前北京、上海在09年也进行过类似操作，后来陆续通过第三方经济机构渠道向市场释放了这些房子，且释放时不限购不限贷。

Q10: 新房在当前市场环境下的竞争力如何？

A10: 新房在当前市场环境下，要想卖得优于二手房，需要提供与二手房完全不同的优质品质。小型开发商已经意识到这一点，开始对房子本身进行赋能，如增加恒温恒湿、空气净化、空气加湿等功能，以及全屋智能解决方案。目前，小开发商的品质已经可以达标，但国字号开发商在一些主力城市的存量项目上，由于拿地成本高，品质质量可能不是特别好。

Q11: 新房市场中，普通民宅的占比以及二手房降价对其去化的影响？

A11: 在新房市场中，普通民宅的占比大约在45%到55%之间。二手房降价可能会影响新房的去化。但如果新房的品质较好，且没有降价，那么其去化情况可能会更好。目前，能够卖得比较好的新盘无一例外都是品质较好的。

Q12: 改善型需求在新房市场中的表现如何？

A12: 改善型需求在新房市场中仍然存在，尤其是金字塔尖的一波人群。但这种需求除了对房子本身的品质有要求外，还对位置有要求，如如果有杭州绝不选宁波，如果有广州绝对不选佛山。此外，目前二手房市场中，毛坯房的成交比例也是一个值得关注的问题。

Q13: 当前中国各城市空置率情况如何？

A13: 北京和上海的空置率大约在30%左右，广州和深圳的空置率分别在19%-22%和23%左右。二线城市如西安和成都的空置率在17%-19%之间，而天津等北方二线城市的空置率则在25%-30%之间。华东地区的二线城市和三线城市空置率在35%-38%，宁波的空置率不低于45%。武汉的空置率约为36%，南昌为29%，长沙为27%。东莞和佛山的空置率在37%-40%之间。空置率的高低反映了市场上未被占用的房产比例，高空置率可能意味着较大的房价压力。

Q14: 各城市二手房成交中毛坯房的比例是多少？

A14: 北京二手房成交中毛坯房的比例仅为1%-2%，上海为2%-30%，广州和深圳基本上不太可能存在毛坯房，比例在1%-2%之间。二线城市的毛坯房比例在7%-10%，江浙地区毛坯房占比在13%-16%，华中地区毛坯房比例约为13%，东莞、佛山的毛坯房比例约为9%，西南地区的毛坯房比例在11%-12%。毛坯房比例高的城市可能面临更大的房价压力，因为还有大量待消化的房产。

Q15: 5月17日降低首付比例政策的效果如何？

A15: 降低首付比例的政策可能对小部分刚需购房者有影响，但对于置换需求的购房者来说，首付比例的降低并没有太大吸引力。关键点在于贷款利率的调整，尤其是按揭利率的降低。国家已经明确表示贷款利率下限降低，这意味着无论是新增还是存量贷款都可以享受更低的利率。然而，具体的执行情况将取决于各银行总行的决策，包括按揭利率的结构调整。市场对这些金融政策的细节非常关注，因为它们直接影响到购房者的贷款成本。

Q16: 毛坯房与非毛坯房之间的价格差异如何？

A16: 在山东潍坊，毛坯与非毛坯房之间的价格差异约为1500元；济宁地区的价格差异在1000元左右；河南北部的价格差异在800到900元之间；河南南部地区的价格差异在700到1000元之间。这些数据表明，毛坯房与非毛坯房之间的价格差异因地区而异，但普遍存在一定的差价。

Q17: 政府收储对房价企稳的影响及二手房与新房的价格差异

A17: 政府收储初期主要针对外围区域，对房价企稳的帮助可能不明显。主城区的收储由于存量较少，难以形成大规模收储，且沟通成本较大。目前，主城区二手房价格普遍比新房便宜10%至20%，新房与二手房价格倒挂现象普遍存在。

Q18: 政府收储的考虑因素及以旧换新政策的影响

A18: 政府在收储时会考虑风险问题，优先收储那些价格已降至与二手房相近、且有较大库存的项目。收储后的房子将变成存量房，通过中介机构或机构销售，形成二手房市场。目前，政府收储主要针对那些已降价、且与二手房价格接近的项目，而非存在较大溢价空间的新房。

Q19: 后续政策走向及价格变化趋势

A19: 目前的政策已达到历年最低水平，从最上层统一性政策来看，已没有进一步释放的空间。接下来可能的调整主要在各城市的郊区限购政策。关于房贷利率，虽然取消了下限，但具体能降到多少还需看银行和监管部门的执行情况。目前二线城市的挂牌量已达到历史峰值，接下来需关注政府收储的规模和执行情况。

Q20: 政府收储的规模及对市场的影响

A20: 根据压力测试，政府至少需要收储150万套左右才能稳住市场。目前一线和二线城市的库存总量在600万套左右，政府收储的规模和执行力度将对市场产生重要影响。同时，需关注二手房以旧换新的政策走向，以及是否会与新房收储形成综合收储执行。建议投资者关注成都、杭州、南京、西安、天津、宁波、武汉等高库存城市的动态。

Q21: 北京和上海是否会放开户籍准入政策，以及这将如何影响房地产市场？

A21: 目前市场对北京和上海放开户籍准入政策的呼声很高，特别是对于高层次人才和中产阶级。然而，政府是否会采纳这一政策尚不明确。如果放开户籍政策，可能会吸引更多人口流入，从而对房价产生一定影响。具体影响还需观察各区的具体执行情况，如北京的顺义、通州、密云、大兴、房山等区域。

Q22: 一线城市二手房价在未来几年是否有上涨压力，涨幅是否可能超过10%？

A22: 对于北京和上海的主城区（北京四环以内，上海中环外3公里以内），未来几年房价上涨的可能性不大，可能会保持稳定。主要原因是这些区域存在很多老旧小区，可能会被拆迁征收。可以关注上海5月5号到5月10号发布的下半年拆迁工作计划，以了解具体情况。

Q23: 在房价没有上涨预期的情况下，购房需求是否会减弱？

A23: 如果房价没有上涨预期，购房需求可能会减弱，尤其是投资需求。很多投资者在做过股票投资后，表示如果能解套，不会再进入房地产市场。只有纯居住需求的购房者可能会继续购房。

Q24: 降低首套房贷首付比例至15%是否意味着国家隐性承诺房价不会跌超15%？

A24: 这个理解有一定道理。降低首付比例可能意味着国家认为房价下跌空间有限，或者有信心通过政策手段控制房价跌幅。但这还需要结合其他政策来看，如以旧换新政策。购房者可能会认为政府有能力控制房价跌幅在一定范围内。

Q25: 以旧换新政策如何影响房价？

A25: 以旧换新政策可以与降低首付比例政策相结合，形成一种组合拳，以稳定房价。购房者在首付15%后，如果发现房价下跌，可以选择以旧换新，将旧房置换为新房。这样可以有效避免房价大幅下跌的风险。

Q26: 新房和二手房的库存量以及政府收储对价格的影响如何？

A26: 目前二手房的总挂牌量或库存量约为600-620万套。如果政府能收储约25%左右的房源，即150万套左右，可能会对二手房价格产生一定影响。理想的状态下，政府通过收储多出的房源，可以达到量价平衡，稳定房价。

Q27: 二手房一年内的有效成交量大概是多少？

A27: 根据量价平衡线的计算，二手房一年内的有效成交量大概在300-400万套之间。这个成交量加上新房的成交量，可以维持市场的量价平衡。

Q28: 政府需要收储多少套房产才能稳定房价？

A28: 根据与会者和与会者的讨论，如果需要房价稳定，政府可能需要收储大约150万套房产，这样剩下的房产可以由市场消化。与会者补充说，市场的有效需求量可能在200多万套到300万套之间。

Q29: 新房市场目前的库存情况如何？

A29: 目前无法看到全国新房的总库存量。与会者提供了一个数据，即统计局公布的待售商品房面积大约为7.51亿平方米，大约对应750万套房产。与会者认为，如果要稳定房价，至少需要收储200万套。

Q30: 地方政府在房地产市场的政策是否会有超预期的风险？

A30: 尽管地方政府有意多放土地，但开发商们表现得非常冷静，不会盲目拿地。他指出，即使降低首付比例和利率，也不会立即影响市场，可能在中期，即明年或后年，才可能出现主城区房产需求激增，郊区房产挂牌量激增的情况。

Q31: 老旧小区改造和拆迁政策对市场有何影响？

A31: 上海正在执行“应拆尽拆”的政策，主要是通过货币补偿。另外，从5月1号开始，有浙江籍、福建籍、广东籍的民间投资者在杭州收购老旧小区，目的是进行改造和扩大面积以盈利，而非仅仅为了赚取拆迁款。从5月1号到现在，已经有大约三四百套此类成交。

Q32: 3000亿购买已建未售房产对租房市场有何影响？

A32: 这些房产最终可能会进入租房市场，但目前市场已经比较平衡，有足够的房源供出租。他还提到，广州、深圳、上海、杭州正在集中清理长租公寓中的“N加一”现象，即租房打隔断和二房东问题，这可能会影响租房市场的供需关系。同时，新的需求可能会由保障房和公租房来满足。

Q33: 房东价格上调的原因是什么？业主对房价的信心如何？如果买方购买力跟不上，成交是否会放缓？

A33: 房东价格上调的原因主要是2018年到2022年早期入局的投资者在杭州拱墅和钱江世纪城板块的活跃。这些投资客对房价有信心，但自住和置换型的房东相对客观克制。如果买方购买力跟不上，成交可能会放缓。

Q34: 杭州二手房小区的挂牌率是多少？不同城市间的挂牌率水平如何？

A34: 杭州二手房小区的普遍挂牌率在20%到30%之间，部分小区高达55%到60%。一线城市中，10年以后的小区平均挂牌量在9%到13%之间，18年以后的小区平均挂牌量约15%。二线城市如成都，18年以后的挂牌率约20%，10年到18年之间的房子挂牌率约15%。沈阳19年以后的次新小区挂牌率不低于30%，15年到19年之间的小区挂牌率约16%，10年到15年之间的小区挂牌率在7%到9%。

Q35: 西安郊区楼盘的折扣情况如何？转化能上升的计算逻辑是怎样的？

A35: 西安郊区楼盘的折扣在88折到85折之间，全款购买的折扣在七八折到89折之间。转化能上升的逻辑主要看外部新房需求有多少能转化到郊区楼盘上，从而带来的增幅。

Q36: 契税方面未来是否有调降的可能性？

A36: 契税方面的调降可能性主要取决于地方政府。地方政府通常出台的是短期优惠措施，而长期优惠的决策权在上层政府，因此不会有长期的优惠指导意见出现。

Q37: 北京、上海、深圳的挂牌率分别是多少？

A37: 北京新小区的挂牌率约15%，老小区约9%到11%。上海郊区盘挂牌率约15%到16%，组成区约7%到8%。深圳的挂牌率在14%到19%之间，10年以后的小区挂牌率约9%到11%。

Q38: 政策陆续释放后，对房价的影响如何？

A38: 预计各地区主城区在未来1到2年内将率先回到量价平衡状态，而贫困县郊区的库存可能会继续上升。部分库存少的城市，如大连、青岛、济南等，可能在明年率先出现价格上涨。

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