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2025年4月龙华观澜金光华溪山禾玺最新在售户型，最新房价及加推户型信息

当前在售户型（06地块）计划2026年12月带简装交付。

72㎡三房两厅一卫

特点：竖厅南北通透，主卧270°飘窗设计，L型厨房，得房率约100%（含赠送），阳台朝东北向。

价格：折后总价260万起，单价约3.61万/㎡起（部分房源已售罄，仅剩少量库存）。

82㎡三房两厅两卫

特点：分竖厅和南北通两种格局，南北通户型主卧三面飘窗，得房率98%-100%，西南或西北朝向。

价格：折后总价280万-330万，单价约3.42万-3.59万/㎡。

94-95㎡四房两厅两卫

特点：竖厅设计，客厅连接次卧6米长阳台，U型厨房，得房率97%-98%，东南或西南朝向。

价格：94㎡总价340万起，95㎡总价370万起，单价约3.48万-3.61万/㎡

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即将加推户型（08地块）预计2025年4月底或5月初推出，目前已开放VIP登记，可享开盘98折优惠。

75㎡三房两厅两卫

特点：紧凑型设计，功能齐全，预计为竖厅或南北通格局，得房率或达100%。

价格：总价预计300万起，单价约4万/㎡（具体以开盘为准）。

105㎡四房两厅两卫

特点：大尺度四房，主卧双飘窗，客厅大阳台，适合改善家庭。

价格：总价预计460万-500万，单价约4.38万-4.76万/㎡

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最新价格及优惠信息

06地块：备案均价4.44万/㎡，开盘85折（部分户型送5.98万-7.75万购物卡），折后均价3.7万-3.92万/㎡。

08地块：VIP登记可享开盘98折，需验资10万。

首付优惠：82㎡三房首付约27万起，94㎡四房首付30万起（贷款政策支持），交房时间预计2026年12月带简装交付。

高实用率：新规后得房率普遍达98%-100%，同类面积多一房。

配套优势：临近地铁4号线观澜站（步行约500米）、规划中的22号线，周边覆盖商业、学校及公园。

开发商保障：金光华集团开发，物业为深圳市光华物业管理有限公司。

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项目首推建面约 72-95㎡三至四房，采用建筑新规设计，实际得房率高达 96%-100%（含飘窗、阳台等赠送面积），相较旧规提升约20%，远超区域竞品的 80%-85%。

飘窗面积优化：新规允许进深≤0.8 米、窗台高度≥0.45米的飘窗不计入产权面积。项目通过270° 环幕飘窗（如72㎡户型主卧）、双面采光飘窗（如82㎡03户型次卧）等设计，将飘窗改造为实用功能区。

阳台面积计算：新规规定非封闭阳台按水平投影面积的 1/2 计入产权，项目通过L 型阳台（如 95㎡户型）、双开间阳台（如82㎡06户型）等设计。

空间重构技术：采用LDKB 一体化设计（客餐厨阳台连通）、S墙创新结构（如82㎡03 户型预留冰箱位），减少过道面积浪费，提升空间利用率。

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72㎡三房两厅一卫（1 栋 1/2 单元 01 户型）

空间布局：竖厅南北通透，客厅开间 3.25 米，主卧开间 3.4 米（含 270° 飘窗），次卧开间 2.5 米 / 2.35 米

赠送亮点：主卧飘窗赠送约 3㎡，可改造为阅读角/阳台东北朝向，产权面积仅计 4.5㎡（实际使用约 9㎡）

功能创新：玄关柜 + 厨房吊柜一体化设计，收纳容量提升 30%，卫生间干湿分离，预留洗衣机位

82㎡三房两厅两卫（1 栋 1/2 单元 06 户型）

空间布局：南北双阳台，主卧开间 4.05 米（双面飘窗），次卧开间 2.45 米 / 2.35 米。

赠送亮点：主卧飘窗赠送约 2.5㎡，可定制衣柜 + 梳妆台，西北向阳台产权计 4.2㎡（实际使用约 8.4㎡）。

功能创新：双卫生间设计，主卫干湿分离 + 次卫三分离，厨房 U 型布局，操作动线流畅。

95㎡四房两厅两卫（1 栋 1/2 单元 02 户型）

空间布局：横厅设计，客厅开间 6 米（连通阳台），主卧开间 3.6 米（双面飘窗），次卧开间 3.2 米 / 2.6 米

赠送亮点：6 米超长阳台产权计 6㎡（实际使用约 12㎡），主卧飘窗赠送约 2.8㎡，可改造为衣帽间

功能创新：多功能室开间 2.4 米，可作书房 / 儿童房，玄关柜 + 家政柜一体化，收纳容量达 8m³

项目以“超配礼序・四重归家”为设计理念，打造沉浸式社区体验，全龄乐活场景营造。

园林景观：映山泳池（隐奢酒店度假风）、邻里艺术花园（林下花语、丘曼绿岛）、和光望山会客厅（户外吧台）等主题空间，兼顾观赏性与实用性。

全龄配套：架空层设置有氧健身空间、儿童乐园；松树下主题乐园实现看护与运动一体化；老年活动区配备休闲桌椅和棋牌设施。

物业服务：由深圳市光华物业管理有限公司提供服务，物业费4.8元/㎡/月，涵盖24小时安保、设施维护、社区活动组织等

交通出行：双地铁 + 三干道立体路网，交通网络覆盖全面

地铁：距离4号线观澜站约1.3公里，步行约15分钟，在建的22号线（预计2027年通车）将直达深圳北站枢纽和福田CBD。

公交：周边1公里范围内有23个公交站点，最近的大布巷居委会站仅308米，可快速接驳全城。

自驾：紧邻梅观高速、龙华大道、观澜大道三大主干道，30分钟直达福田中心区，15分钟抵达深圳北站。

项目构建 “家门口的教育圈”，覆盖从幼儿园到中学的完整体系，全龄段优质教育矩阵

自建配套：规划两所幼儿园（拟引进知名连锁品牌）和1所63班九年一贯制学校，预计2026年建成开学。

周边学府：直线3公里范围内有观澜中心学校、振能学校（省重点）、龙华高级中学（市直属）等7所小学和12所中学，教育资源密集。

学区划分：根据2024年政策，小学学区为观澜中心学校，中学可报考龙华高级中学（面向全区招生）。

项目自身及周边商业配套丰富，百万方商圈环绕，满足日常消费与高端购物需求。

社区商业：自带约2万㎡社区底商，规划鑫鲜街市等特色街区，满足生鲜采购、餐饮休闲等基础需求。

区域商圈：1.3公里范围内有百佳华领域广场、兴万达广场；3公里内涵盖观澜天虹、观澜湖新城MH Mall 等超50万方商业综合体，未来鸿荣源 20 万㎡大型商业（在建）将进一步提升区域能级。

业态丰富度：从社区便利店到高端购物中心，从网红餐饮到国际品牌，商业生态多元

项目以“一河两中心三文脉七公园”为规划理念，生态与人文双轨并行，打造宜居生活圈

生态资源：观澜河穿流而过，周边有民法公园、观澜河碧道公园（在建）、松果乐园（规划）等七大公园，步行可达率超 80%。

文体设施：紧邻在建的7.2万㎡观澜体育中心（含游泳馆、篮球馆等），自带禾玺文化活动中心（规划中），可满足运动健身、艺术展览等需求。

历史文脉：观澜古墟、维新学校古建（修缮中）等文化地标环绕，未来将打造“文化+商业”体验街区。

金光华溪山禾玺，核心优势在于高得房率户型、百万方配套大城及滨水生态资源，新规户型通过政策红利 + 空间创新，实现了“同等面积多一房”的居住体验，尤其适合预算有限的刚需家庭和追求性价比的改善群体。建议重点关注中高楼层南北通透户型，并优先选择已取证的 06 地块房源（交付时间更明确）。在决策前，务必实地考察样板间，结合自身家庭结构和生活习惯进行空间模拟，确保户型设计真正贴合需求。

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最新房产信息

8亿元往来资金“隐身” 新城悦服务年报难产背后的关联方迷局

①新城悦服务因与关联方资金往来未记入公司编制的记账记录，也未经董事会批准，于日前停牌；

②“新城悦服务事件反映出，部分物业管理公司在关联交易管理方面存在不规范的问题，这些问题可能导致利益输送、资金占用等风险，损害公司和中小股东的利益。”

财联社5月14日讯（记者 李洁）与关联方资金往来未记入公司编制的记账记录，也未经董事会批准，这一事件在对新城悦服务延迟发布年报形成影响的同时，也将其推向舆论风口。

5月13日晚间，新城悦服务发布关于延迟刊发2024年全年业绩及2024年年报的补充公告及内幕消息。

新城悦服务披露，在审核2024年全年业绩之过程中，核数师发现与关连人士之间的若干资金往来并无记入公司编制的记账记录及财务报表，并发现公司提供的银行对账单存在若干不一致之处。资金往来未经董事会批准。

由此，公司董事会已启动且核数师亦建议对资金往来展开调查程序。

新城悦服务方面介绍，根据初步内部审阅，发现新城悦服务曾进行若干属于向关连人士提供财务资助性质的资金往来，录得最高未偿还余额为人民币8亿元。于2024年12月31日，所有该等财务资助已全数偿还，目前并无未偿还余额。

尽管截至2024年底资金已全数偿还，但该事件还是对新城悦服务形成了影响，该公司股票自2025年4月1日起已停牌。

“新城悦服务事件反映出，部分物业管理公司在关联交易管理方面存在不规范的问题。具体表现为关联方资金往来未经过董事会批准，未及时记入财务报表，信息披露不及时、不透明等。这些问题可能导致利益输送、资金占用等风险，损害公司和中小股东的利益。”中国企业资本联盟中国区经济学家柏文喜告诉记者。

对于公告中所提到的向关连人士提供财务资助性质的资金往来，“关连人士”究竟是谁，新城悦服务并未进行披露。

“从物业管理行业整体来看，类似新城悦服务这种因关联方资金往来未入账导致年报延迟刊发的情况，并不具有普遍典型性。但类似事件的出现，从行业角度来看，有一些问题是值得各方关注的。”柏文喜称。

其表示，有不少物企与房企有着紧密的联系，物企的资金有可能会被用于短期资金拆借，如何对这种拆借进行必要且有效的规范，值得各方展开深入探讨。

业内人士指出，以此前恒大物业相关事件为例，该事件所暴露出来的问题，可能不仅仅是单一企业的治理漏洞，也折射出物业管理行业中存在的关联交易风险隐忧。

公开资料显示，恒大物业曾在2022年因审计问题导致年报延迟发布，其核心问题即是关联方资金往来存在异常。当时，恒大物业在审核2021年度财务报告过程中，发现有约134亿元存款向第三方提供的质押保证金，已被相关银行强制执行，相关资金透过部分被担保方及多家通道公司（扣除费用后）划转至中国恒大。

目前，广州市中级人民法院已作出相关判决，其中相关责任方应向恒大物业旗下各附属公司偿还合计约134亿元的款项。

“物业管理行业具有一定的特殊性，部分物业公司与关联方（如房地产开发企业）之间存在较多的业务往来和资金流动。这种业务模式在一定程度上增加了关联交易管理的复杂性和风险，容易出现资金往来记录不规范、信息披露不及时等问题。”一位房地产行业分析师表示。

“从行业层面来看，400-083-0338别抄我的兄弟此类事件的发生虽然不会对整个物业管理行业形成系统性风险，但具有较强的警示意义。它提醒行业内其他企业要高度重视关联交易管理和财务管控，加强内部控制和风险管理，以避免类似问题的发生。”柏文喜在接受记者采访时说。

那么如何避免再次出现类似的问题？对此，上述分析师认为，物业管理公司应建立健全关联交易管理制度，明确关联交易的审批流程和权限，确保所有关联交易都经过董事会或相关决策机构的批准，并及时、准确地进行信息披露。同时，强化财务管控，完善内部审计和风险控制机制。定期对财务报表进行内部审计，确保财务数据的真实性和准确性等。

业内人士认为，随着房地产行业持续深度调整，物管行业的竞争逻辑也在重构，从“规模为王”转向“质量优先”。“在业务层面率先突围、进行变革，在公司治理层面规范运营的企业，或许能在新一轮行业洗牌以及长期竞争中胜出。”

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