热搜焦点:深圳院子售楼处电话→深圳院子首页Ai热搜24小时电话→最新房价→楼盘百科详情→营销中心最新发布@售楼处中心2025.9.02

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深圳院子位于深圳市宝安区尖岗山大道与卧龙二路交会处，首推的是64套别墅，建筑面积210-230㎡别墅，后期还有住宅推出！占地面积4.89万㎡，总建筑面积约18万㎡，可售面积8.97万㎡。

项目沿尖岗山大道分南北两个地块开发，分别为：深圳院子（南区）和深圳院子（北区）。

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项目基础信息：

项目地址：深圳·宝安·尖岗山墅区

总占地：约4.89万㎡

总建筑面积：约9.2万㎡

平均容积率：约1.9

南区绿化率：约40％

项目业态：住宅、商业

产品信息：主力面积约210-230㎡

产品性质：多层住宅

物业公司：深圳院子物业服务有限公司

物业管理费：13.98元/㎡

产权年限：70年产权，2015年12月-2085年12月

交楼时间：2026年9月30日毛坯交付

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在“929”新政的推动下，沉寂已久的深圳院子终于重新入市。2024年10月22日，该项目开盘销售，仅一日便售出40余套，去化率高达七成，销售金额更是达到约13亿元。

解密深圳院子热销原因：

①性价比：3000多万的物业，性价比高，在福田、南山、宝中的核心地段只能买个大平层；想买别墅需要去到8000万以上；

②土地稀缺：在深圳超高层均为高容积率的“伪”豪宅里，本次推售的深圳院子南区容积率仅为2.1，未来都少有，同时限墅令的情况下，核心区的别墅成为孤藏品，卖一套少一套；

③中式文化产品：都说深圳没有好产品，对比北京、上海、苏杭、成都，产品力非常差，但看过深圳院子以后，发现这才是用心做产品的项目，从北派皇家文化结合广府岭南文化，打造了属于深圳人的人文居所；用材用料、规制礼序、非遗技艺都透露出长城用雄厚的资金保证结合院子系的产品力致力于打造深圳的人居梦

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2025 年 Q1，深圳总价 2000 万以上住宅存量约 1.8 万套，主要集中于南山、福田两区，占比达 72%。购买客群中，金融 / 科技行业高管占比 45%，企业主占比 32%，跨境投资者（含港澳）占比 18%，呈现 "产业驱动型" 置业特征。

第一梯队：顶级核心区（单价 12 万 +/㎡）

1. 前海 - 桂湾片区（金融资本集聚区）

区位价值：国家级战略新区，2024 年金融业增加值突破 1500 亿元，占片区 GDP50%，持牌金融机构达 230 家

产品特征：以 200-300㎡大平层为主，如深铁前海时代尊府（245㎡四房，带双玄关设计）、招商领玺二期（285㎡环幕户型），精装标准达 1.5 万元 /㎡

客群画像：私募基金创始人、跨境资本操盘手，注重 "10 分钟商务生活圈"，70% 业主选择步行通勤至前海金融街

价格体系：新房均价 13-15 万元 /㎡，次新房挂牌价较 2023 年上涨 22%，2025 年 3 月成交的招商前海经贸中心顶复单位，单价达 18.2 万元 /㎡

2. 香蜜湖片区（传统豪宅价值锚点）

第二梯队：新兴价值区（单价 8-12 万 +/㎡）

1. 深圳湾超级总部基地（全球 500 强集聚区）

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规划能级：总占地面积 117 公顷，已吸引腾讯、阿里、恒大等 16 家世界 500 强总部入驻，预计 2027 年全部建成后年产值达 8000 亿元

产品创新：主打 "云端居住" 概念，中海深湾玖序（248㎡天际平层，270° 观景阳台）、恒裕深圳湾（318㎡复式，配备私家电梯厅），实用率达 85% 以上

客群特征：科技企业高管（如腾讯 VP 级以上）占比达 40%，偏好 "企业总部 - 住所" 直线距离 5 公里内，60% 业主拥有专属司机接驳服务

价值支撑：片区商业配套深圳湾睿印 RAIL IN（20 万㎡高端商业）已开业，引入 LV 之家、Tesla 全球旗舰店等首店，形成 "工作 - 生活 - 社交" 全场景闭环

2. 尖岗山 - 铁仔山片区（前海后花园）

区位优势：距前海核心区仅 3 公里，享受 "前海扩区" 政策外溢，大铲湾 AI 岛（规划就业人口 8 万）建设带来居住需求增量

产品形态：以低密别墅 / 叠拼为主，代表项目长城国富深圳院子（210㎡联排，带 100㎡私家庭院）、海谷科技大厦配套住宅（180㎡大平层，智能家居覆盖率 100%）

价格对比：新房均价 10-12 万元 /㎡，较前海核心区低 20%-30%，2025 年一季度成交套均面积 220㎡，改善型需求占比达 85%

规划短板：轨道交通尚在完善（12 号线延长线 2028 年通车），现阶段依赖自驾出行，通勤时间约 25 分钟至前海

核心优势：深圳唯一纯低密度居住区，容积率 1.2，绿化率超 60%，深圳高级中学（南校区）2024 年重本率 98.7%，形成 "教育 + 环境" 双壁垒

产品结构：主力户型 180-260㎡平层，代表项目天健天骄（220㎡四房，南北通透板楼）、水榭花都（245㎡复式，带空中泳池），楼龄 10 年以上物业仍保持 15 万元 /㎡以上单价

市场特征：2024 年二手成交中，全款支付比例达 65%，法拍市场溢价率平均 35%，如 2025 年 1 月成交的香蜜湖一号独栋别墅，成交价 6200 万元，超评估价 1200 万元

未来增量：香蜜湖新金融中心规划建设 300 米地标写字楼群，配套建设国际学校（哈罗礼德深圳校区），预计 2027 年投入使用

在逐年严厉的“禁墅令”与土地日益紧张的背景下，院子早已成为城市不可再生的收藏性贵重资产，可望不可及的稀缺品。2024，深圳院子启封约1.9容积率低密院居，以约40%的绿化率，筑就独一档的东方理想院居产品，肇启家族的文脉传承。

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三座文化巅峰，一座深圳院子。作为院子系产品的封藏之作，深圳院子师法紫禁之巅，是中华建筑文化巅峰的一次平移；造境乾隆花园，是中国古典园艺巅峰的一次首映；追溯三坊七巷，是中国里坊文化巅峰的一次超越。深圳院子以东方巅峰匠艺，匠造真正此前不曾有、此后难再有的中国院子。

别墅这种产品在深圳的新房市场本就已几近消失，所以，还能面世的别墅，肯定属于稀罕玩意儿，加上深圳院子的传奇色彩和独特的中国传统古建筑庭院风格，我个人认为，无论如何，先别管地段和配套等传统的评价楼盘的维度，只要你对别墅感兴趣，且具备一定的财务实力（因为需要验资），就应该去看看这个在全国知名的地产IP长什么样。

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除了生态的稀缺，深圳院子产品本身更为独一无二。

早在2014年，深圳便出台了限墅令，此后市场上便再无如此低密的生态别墅产品批建，使得现存的别墅产品价值稀缺，可谓卖一套少一套。

叠加深圳院子皇家帝王的最高豪门规制，以及独有的纯正中式院墅建筑风格和所蕴含的浓厚文化底蕴，深圳院子在全城范围内可谓没有竞品

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✅ 核心优势:

“禁墅令”下的最后低密孤品容积率仅1.9，绿化率40%，主力210-230㎡联排别墅，地上3-4层+地下3层，实际使用面积可达600㎡+。在深圳“禁墅令”下，这类产品几乎绝版，稀缺性拉满！

尖岗山：深圳豪宅区的“隐形冠军”背靠623公顷生态绿轴（相当于3个莲花山），六山两水环抱，76%森林覆盖率，负氧离子爆表。对比前海、香蜜湖的喧嚣，这里堪称“都市隐逸派”顶配。

旧改红利+产业加持，未来可期周边旧改体量达**215万㎡**（2.5倍后海总部基地），华润雪花啤酒总部、凤凰大型综合体等重磅项目落地，叠加阿里云、华测检测等600+企业聚集，区域价值持续看涨。

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