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作为广州第三座“和樾府系”作品，越秀·天河·和樾府自2024年入市以来，凭借“天河芯+双地铁+学府配套”的标签，成为改善客群的焦点。
但项目争议也颇多——天河白云交界、城市界面老旧、板块成长性存疑。本文将从地段、配套、产品、性价比四大维度，深度解析这个天河“网红盘”的真实价值。
一、核心卖点：天河芯的稀缺资源
1. 中轴地段，双地铁加持
项目位于天河区沙太南路，直线距离珠江新城约5公里，属于广州城市中轴线北延段的核心辐射圈。
步行至地铁3号线梅花园站约400米（实测数据），4站直达珠江新城，通勤效率极高。此外，在建的18号线北延段京溪路站（2026年开通）距离约850米，未来可快速串联琶洲、冼村等CBD，形成“双地铁黄金轴”。
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2. 12年目送式教育
项目最大亮点是配建12班幼儿园+45班九年一贯制学校，由广州中学直接管理、华阳小学参与运营，属于天河区第一梯队教育资源。学校设计融入“榕树文化”，打造立体校园空间，孩子步行5分钟即可上学，解决家长接送难题。
▲学校剖面图
3. 城央罕有生态园林
项目保留20余棵原生百年榕树，打造1.5万㎡中央立体园林，包含榕聚场、山林会客厅等六大主题区。围合式布局确保南北最大130米楼间距，低密绿氧环境在市中心极为罕见。
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二、配套解读：成熟与短板并存
1. 商业医疗：烟火气与高端并存
- 商业：步行10分钟可达信达金茂广场（8万㎡）、广垦壹号MALL，覆盖日常消费；5公里内辐射天河城、太古汇等高端商圈。
- 医疗：3公里内汇聚南方医科大学南方医院、广东省妇幼保健院等三甲资源。
2. 城市界面：天河白云交界的“双面性”
项目东南侧紧邻白云区，周边存在城中村和老旧小区，城市面貌混杂。尽管生活便利，但缺乏高端商圈氛围，板块长期处于天河价格洼地。
三、产品设计：改善型户型的极致优化
1. 户型亮点：南向四开间+高实用率
建面约108㎡户型，可以说是市场上难得一见的“稀贵可变”户型，在其它项目大多只能做三面宽的面积段，该户型能实现南向四开间采光，让家中拥有充足的视野与光照。
公区一体化设计，尺度感更大更通明；次卧可以和客厅连通，形成超大客厅空间。总体来说是市场上舒适度较高的产品。
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建面约125㎡户型，则是舒适感十足的新标杆，南向四开间，巨幕观景阳台，阳台约有2.2米深，约7米长。
公区采用LDKG一体化设计，可以打造尺度阔绰的大方厅，成为一个无界的互动场。
▲建面约125㎡户型创意样板间拍摄，具体以实际交付为准
L型独立岛台中西双厨设计，让做饭和就餐的动线衔接的更加流畅；主卧小家化，步入式衣帽间，生活更加私密。
而建面约140㎡C户型，可以说是“全能户型”，动静分区、全屋全明设计；入户玄关，归家仪式感拉满。
约8米双联宽景阳台，舒享宽幕生活；LDKG一体化方厅设计，给到家庭生活更多的想象空间。
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今日热点：深圳次新小区成“香饽饽”。深圳的房价已经连续四个月呈现上升趋势。在某热门小区，中介店长透露，年后已有十几套次新房成交，价格显著上涨，带看量也大幅增加。一位业主表示，尽管其挂牌价比购入价上涨了5%，但仍未达到他的心理预期。
深圳的房地产市场近期显示出不容小觑的活力，房价已连续四个月保持上涨态势。在一处备受关注的小区，据中介店长介绍，自从春节过后，该小区已有十几套次新房成功交易，且成交价格较之前有明显提升。此外，该中介门店的带看量也实现了显著增长。
在这样的市场环境下，一位业主分享了他的经历。他表示，尽管他目前挂牌的房屋价格比购买时上涨了5%，但这一涨幅仍未达到他的心理预期。这一现象反映出，尽管房价持续上涨，但部分业主对房产增值的期待可能更高。
深圳作为中国的一线城市，其房地产市场一直受到广泛关注。此次房价的连续上涨，不仅反映了市场需求的旺盛，也显示了投资者对于深圳未来发展的信心。然而，对于普通购房者而言，房价的上涨无疑增加了购房成本，使得购房决策更加谨慎。
深圳楼市去年年末出现了明显的翘尾行情。
其中，去年12月新房均价从11月的4.9万元/平方米回升至5.09万元/平方米；二手房全年网签5.44万套，同比增长66%，成交量创近4年新高，重回市场主导地位。
据深圳乐有家统计，2024年楼市分水岭出现在9·29新政之后。2024年10月起，一二手住宅累计网签量跃过1万+（套）水平线，深圳楼市完成“深V反弹”。
市场层面，近日深圳龙岗大运一处新盘开盘，开发商销售海报显示当天全部售罄，销售金额超7亿元，成为2025年深圳第一个“日光盘”。该项目曾在去年11月推出214套住宅，不到2小时售罄。
1月16日上午，美联物业全国研究中心总监何倩茹在接受《每日经济新闻》记者微信采访时表示，深圳去年9·29政策以后，新房市场成交量上涨立竿见影，尤其是非核心区的交易量非常大。
“目前深圳新房市场价格相对平稳，从月度数据看，去年11月、12月有轻微上涨，二手房比新房更明显一点。去年年底新房价格回升，主要是市场有一些大户型产品集中备案，从结构上拉高全市均价。”何倩茹进一步分析称。
新房年末价格翘尾
过去一年，深圳整体新房均价仍是下跌的，从2021年的6.4万元/平方米回落至2024年的5.4万元/平方米。
但去年12月新房均价出现回升，从11月的4.9万元/平方米回升至5.09万元/平方米。
深圳楼市的分水岭出现在去年10月。
乐有家数据显示，2024年深圳卖出37972套一手住宅，高于2022年的34441套和2023年的31621套。
此外，过去一年深圳新房成交量与供应量之间出现“负相关”，这在过往并不常见。
深圳贝壳研究院统计表明，2024年深圳一手住宅供应量为56003套，同比2023年的72806套减少两成左右。去年二、三季度新房市场相对低迷以及开发商推盘意愿较低，是供应量减少的主要原因。
按照常理，供应量减少时成交量也随之下降，但2024年的情况相反，成交量较2023年高了两成左右，这一定程度反映出“去库存”是2024年主基调。
据深圳贝壳研究院数据，2023年12月末可售住宅总套数为5.2万套，到2024年12月回落到3.8万套，“去库存”成绩显著，住宅去化周期也由2023年年末的19.6个月缩短至2024年年末的12.1个月。
值得一提的是，2024年深圳仅拍出6宗宅地，其中1宗已入市，即中建鹏宸云筑；数宗位于宝中、后海、前海等偏改善和豪宅地段。
在何倩茹看来，去年四季度新房成交量急速上涨与政策本身密切相关，在政策效用递减之下，预计接下来半年成交量下滑，然后维持在一个相对高位水平。
二手房成交占比近六成
过去一年深圳房地产市场的另一典型特征，就是二手房“放量大涨”。
根据深圳房地产中介协会统计，2024年深圳二手房录得66880套，较2023年大幅增长57.1%，为近4年的最高值。其中，二手住宅网签54487套，同比上涨66%，远超2021年。
成交价格也逐步回稳。2024年7月，深圳二手房成交均价一度跌破“6字头”，10月上涨7%回到“6字头”，到去年四季度稳定在6.3万元/平方米左右。
此外，深圳市场改善型住房需求迎来明显提升。
《每日经济新闻》记者注意到，去年11月，深圳全面取消普通住房标准，住房交易税明显降低。
以往豪宅面临的高额增值税得到减免，买家现金成本降低。深圳房地产中介协会数据显示，二手房市场成交面积大于90平方米的房源占比，2024年12月较11月大幅提升6.3个百分点。
此外，2024年深圳二手房重新占据市场主导地位。2021～2022年深圳楼市以新房交易为主，2023年一二手成交占比基本持平，到2024年，一手住宅网签占41%，二手住宅网签占59%，一二手成交占比接近4:6。
不过，市场成交仍由“以价换量”带动。
比较典型的如深圳北站片区鸿荣源博誉府项目，2022年5月10日开盘，一期、二期销售均价均为7.58万元/平方米。但据片区中介发给每经记者的信息，今年1月刚成交的106.9平方米三房，成交价为711万元，折合单价约6.65万元/平方米。
“二手房在深圳占主导地位，预计会是一个长期趋势。从历史数据看，二手房在大部分年份都是占主导的。”何倩茹向每经记者分析称。
中指研究院指数事业部分析师孟新增则提到，进入1月，市场进入淡季行情，叠加春节假期影响，预计成交量环比将出现一定回落。
“预计2025年二手房成交量将保持高位水平。更进一步，随着二手房刚需逐步入市，也有望加快一二手联动，带动新房市场需求释放。”
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