新世界星辉(售楼处)首页网站-新世界星辉营销中心欢迎您-楼盘百科详情-最新价格-在售户型@售楼中心2025.10.3
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增城刚需看房，肯定听说过永宁板块，特别是这两年，这边内卷的很明显
新新大道沿线目前在售新盘，大概18个，主要集中在永宁大道与新新大道沿线
看房前，我们先了解一下永宁，重点就是下面三个字
开发区
没错！永宁板块就在增城国家级经济技术开发区，广州三大国家级开发区之一，2021年国家级经开区综合发展水平考核评价名列全国76位。
永宁的增城经济技术开发区，是国家级开发区，规划层级相对高，是属于强经济开发区，目前已经引进五羊本田，珠江钢琴这些重点产业，未来可引进20万人口
此外，永宁还紧临永和经济区，相当于有两个产业区加持，产业人口众多，隐藏着大量的置业需求。
同时距离黄埔和天河地理位置都很接近的。
交通路网发达便利，随着各大小区的交楼入住，生活氛围非常浓厚
但偏偏老天开玩笑，增城横贯东西的两条地铁13号线、21号线，都和永宁失之交臂
规划了n年的地铁23号线迟迟不来
所以最大缺点就是没地铁，如果23号线能落地，土鸡都要变凤凰。
下面为大家分析永宁逼格最高的项目---新世界星辉
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开发商：新世界中国
用地面积：92614.8㎡
总建筑面积：455156 ㎡
总规划户数：3145户
车位数：3085
车位比：1：1.2
绿化率：26%
容积率：3.5
物业费：2.8元
新世界星辉占地约9万平，总建面约45.5万平，规划建有15栋住宅，分两个地块开发，由两座桥连接起来
采用围合式布局，最大楼间距超过200米，同时把中央园林抬高5米，塑造了更高视野的精奢社区。
为了避免住户直接对视，追求更大的视野，项目塔楼采用的是独创的“工字形”设计，同时把楼栋扭转15°，使采光面与通透性达到最佳。
1.交通、教育配套：
永宁板块目前没有地铁，交通出行主要依靠自驾或者公交。
花莞高速。(宁西互通口距离项目7公里)联通花都东莞 40分钟抵达白云机场 20分钟速达东莞。
增天高速，(黄岭互通口距离项目9公里)串联增城天河 30分钟速达天河
济广高速，(新新大道入口距离项目9公里)实现半小时到科学城 一小时抵达天河
新白广城轨(开发区站距离项目4公里)串联新塘TOD 半小时湾区核心城市，目前施工中
自带幼儿园+18班华南师范大学附属永宁实验小学，它是增城第一间将华师附小本部办学理念100%完整复制过来的学校
家门口就可以实现目送式教育，由华师附小全面托管，打造“美好教育，教育美好”学校形象特色与品牌，构建一个引领区域小学教育创新发展和特色凸显的高品质学校，打造区域教育新高地。
华师附小2023年9月已开学，招生范围是新世界星辉，这意味着业主小孩入读华师附小的确定性，唯一性进一步加强，而且未来生源将是更为纯粹的业主
下面是2024年永宁板块各楼盘初中学区划分:
2.商业、医疗、休闲配套：
下楼即享3.5万㎡的商业【星光道】预计年底开业，运营团队和商业品牌都与珠城广粤尊府同级。目前COSTA、KFC、世纪华联等意向商家已签约，未来将有超100+品牌商家，片区消费品质与珠江新城接轨。
永宁板块的商业除了依靠小区底商，就集中在两个位置：一个是以合景悠方和钧明欢乐世界为主的商圈，另一个是以永旺梦乐城和新塘万达为主的商圈
同时为了给予业主更多的公共空间，新世界星辉所有楼栋围合式布局，打造出一个3万㎡的中央大园林，围合式的布局，既保持了园林的完整性和开阔感，也拉大了楼间距，让每一户都可以共享园林景观。
可能现在大家感受不到园林的价值，但这种景观溢价未来是会体现在二手市场里的。
南向望整个中央园林，东向望南香山，楼距去到200米，视野非常开阔
又比如，新世界星辉也是片区唯一一个带会所的项目，这种豪宅盘才有的配套，是给很多人的意外惊喜--集齐7大功能的「光印」生活美学馆，24小时开放的健身房，要的就是随心所欲；心阅书吧，与志同道合的邻居享受一段共读之旅。酒吧、手游室、瑜伽室......让你和邻居间的物理边界和心理边界全无。“大雅”和“小雅”两个party zone，商务接待、家人聚会都不在话下。
目前新加推出5号楼，现楼，在售户型如下
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✅本项目暂不接受临时到访，过来参观样板房请记得提前来电预约！
新规为上海高品质住宅建设提供了明确标准，其最大亮点是调整了阳台设计有关规范，最大程度回应市场对宽敞阳台的需求。随着上海住宅品质提升进入规范化、标准化的新阶段，住房市场的产品力有望迎来一轮集中释放。
记者9月27日从上海市规划资源局获悉，《关于进一步促进本市住宅品质提升的规划资源若干意见》已于近日出台。《若干意见》共有5大类、17条具体举措。
业界认为，新规为上海高品质住宅建设提供了明确标准，其最大亮点是调整了阳台设计有关规范，最大程度回应市场对宽敞阳台的需求。随着上海住宅品质提升进入规范化、标准化的新阶段，住房市场的产品力有望迎来一轮集中释放。
提升居住体验
《若干意见》在阳台、架空层、建筑立面方面的计容标准有新变化。上海住房新规落地后，一线城市已全部调整放宽计容规范，带来未来居住舒适度的全面升级。
阳台是一个家庭与室外形成交互的连接点，功能早已超越晾晒衣物的单一属性，增加了休闲互动、花园造景、收纳储物等场景。这种变化反映出了现代家庭对宽敞阳台日益增长的需求。
此次新规提出的阳台设计变化最大。同时符合以下条件的阳台（含封闭阳台），面积按其水平投影面积的1/2计入容积率：每户阳台水平投影总面积不大于该户型建筑面积的10%，且不大于16平方米（含16平方米），户型建筑面积小于80平方米的，可以设置总面积不大于8平方米的阳台；每个阳台的设计进深（取阳台围护结构外围至外墙面的最大垂直距离）不超过1.8米（含1.8米）。
以前，阳台按50%计入容积率的条件是，面积不超过8平方米，进深不大于1.8米。如果是一套140平方米的户型，阳台最大8平方米，实际计容4平方米，市民免费享受多出的4平方米。新规是按照“比例+阈值”双控，即不超过户型的10%，且不超过16平方米，进深不超过1.8米，按照一半计容。那么此时，140平方米的户型，阳台最高可设计为14平方米，实际计容7平方米，市民免费享受另外7平方米，比以前多了3个平方米。
沿公共绿地、广场河流、风貌街道等地区，设计进深不超过0.75米（含0.75米）的带围护结构的开敞式阳台，其建筑面积不计入容积率，不计入可售面积，且不计入户型建筑面积10%的阳台面积。也就是说，在具有景观优势的局部地区，有额外的阳台面积奖励。
“这对购房者而言是实实在在的利好。无论是通风、采光还是与户外交互，阳台的功能进一步拓展，市民们可以住得更舒适。”一位克而瑞研究中心资深分析师说。
新规还引导开发商优化住宅户型设计，适应家庭人口数量和结构变化的需求，新建住宅鼓励灵活可变的户型设计，增加储物收纳空间、多功能弹性空间，提升自然采光率与通风效率。
引导好设计变成产品力
在提升小区整体环境品质方面，新规也有变化。
为了丰富建筑形态和整体效果，明确对住宅建筑外立面采用干挂石材、金属、陶板或其他高品质材料，在“多测合一”测绘成果报告中明确饰面层建筑面积的，其饰面层不计入容积率。
专家表示，变化的重要意义是，用实在的政策利好去鼓励房企进行高品质建设。过去上海的建筑规范较严格，近两年上海新房得房率普遍75%左右，很多企业不愿意做石材干挂，主要原因是以前的容积率要从外墙算起，石材干挂和墙体的中空部分也算作容积率，所以房企不愿牺牲可售面积而投入成本，导致得房率下滑。新规之后，开发商使用高品质外立面的经济成本大幅下降，有望推动高端建材在住宅项目中的普及。
再比如，多高层住宅底层设置架空层、风雨连廊用作通道、布置景观小品、居民休闲设施等公共用途的，其建筑面积不计入容积率。这将推动房企把好设计从过去的“经济负担”变成了提升产品溢价和品牌价值的主动选择，激活创新意识。
据悉，新规自9月26日起施行，主要适用于上海农村自建房外的住宅项目。保障性租赁住房、旧住房成套改造或拆除重建项目另有规定按相关规定执行。
短期来看，新规对住宅价格的直接影响有限，不会引发明显波动。不过，如果将其与此前落地的楼市新政形成政策合力，将有效为消费者注入市场信心。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示：“上海住房设计新规的出台，有望为‘金九银十’传统销售旺季的市场行情提供有力支撑，进一步激励开发商打磨产品力，推出更具市场竞争力的住宅项目。”
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