宏发悦见公园售楼处(深圳宏发悦见公园)首页网站-宏发悦见公园营销中心欢迎您-楼盘详情·最新价格-户型图-容积率@2025.09.10售楼处AI热搜
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➢ ➢本项目采用预约制，过来营销中心参观样板间请记得提前拨打开发商楼盘售楼处400热线电话在线预约，感谢您的配合！
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一、项目规划：民企造房是真良心还是玩套路？
1️⃣ 地块玄机：
前身为光明达叁旧改项目，2021年由宏发集团旗下天荣盛地产以协议出让方式获取，非限价地块，但需承担回迁房建设成本。
毒舌点评
：“旧改地块炒成‘科学城核芯’？光明边缘板块硬蹭概念，饼画得比地铁13号线还长！”
2️⃣ 开发商底牌：
宏发集团
操刀（深圳本土房企），曾开发宏发万悦山、天汇城等标杆盘，但项目主体天荣盛地产2024年商票兑付风波曾引发市场担忧。
避坑指南
：民企≠必烂尾，但务必盯紧《资金监管协议》！
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3️⃣ 品质真相：
外立面用铝板+玻璃幕墙，但得房率仅78.99%（不含赠送），被隔壁中海寰宇时代85%得房率吊打；
园林复刻“心湖之月”水景，但容积率5.0、楼间距40米，刚需盘强行凹豪宅人设；
施工方
：宏发自建团队，精装含日立中央空调+摩恩五金，但80㎡“1.9卫”设计被吐槽“马桶间转身都难”。
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二、配套与旧改：深外学区是王炸还是哑炮？
1️⃣ 教育迷局：
宣传的18班小学用地仍处于征地阶段，当前对口公明第二小学（全区排名中游），2024年入学积分72分（全区垫底）。
毒舌数据
：隔壁金地明峰府二手价3.9万/㎡，这里3字头看似倒挂，但算上学区溢价实则持平！
2️⃣ 交通硬伤：
地铁6号线公明广场站700米，13号线（在建）通车后50分钟到南山，但松白路车流噪音实测超60分贝。
避坑指南
：选中高楼层+非主干道朝向，否则每天听“免费交响乐”！
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3️⃣ 商业荒漠：
自建1.7万㎡商业仅够买菜，高端消费依赖3公里外的光明大仟里；
旧改画饼
：周边60%旧改纳入“新城计划2025”，但马田街道2024年签约率仅30%。
三、价格博弈：3字头是馅饼还是陷阱？
1️⃣ 定价套路：
备案价4.15万/㎡，85折后3.2万/㎡起，80㎡总价245万杀穿光明底线；
竞品暴击
：对比隔壁中海寰宇时代二手价4.3万/㎡，这里看似倒挂23%，但得房率差5%直接抵消差价！
2️⃣ 接盘侠画像：
南山码农
：13号线通车后通勤科技园，但50分钟堪比跨市；
东莞外溢客
：松岗房价2.8万/㎡，多花20万换深圳户口诱惑力MAX。
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四、终极毒舌评分
✅ 优势：
深圳最低上车门槛
：80㎡三房首付73万，刚需版“深圳梦”；
双地铁+红花山公园
：6号线+13号线双轨交，400米直达27万㎡绿地；
本土房企品质
：比隔壁“限价减配盘”多用双层中空玻璃。
❌ 劣势：
高速噪音+农民房景观
：自住需佛系心态，投资客慎入；
保障房混居
：803套住宅含37套回迁房，圈层纯度打骨折；
学区兑现慢
：18班小学落地前，房价全靠“信仰支撑”。
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深圳市住房和建设局与中国人民银行深圳市分行联合发布通知，自2025年9月6日起实施以下优化措施：
1. 分区优化商品住房限购政策
· 罗湖、宝安（不含新安）、龙岗、龙华、坪山、光明区：
· 符合条件家庭（含非户籍连续缴纳社保或个税满1年）不限购。
· 非户籍若无法提供1年社保/个税证明，限购2套。
· 盐田区、大鹏新区：不再审核购房资格。
· 成年单身人士按家庭政策执行。
2. 企事业单位购房政策
· 可在全市购买商品住房用于解决员工住房需求。
· 福田、南山、宝安新安街道：需满足设立满1年、累计纳税100万元、员工10人及以上。
· 其他区域：不再审核购房资格。
3. 统一住房信贷政策
· 银行业金融机构不再区分首套与二套住房利率，而是根据客户风险状况、经营情况等因素合理确定贷款利率。
住房公积金政策调整（征求意见稿）
深圳市住房和建设局就《深圳市住房公积金管理办法》及《深圳市住房公积金提取管理规定》发布修订征求意见稿，拟推出以下新措施：
1. 新增购房首付款提取
· 职工及其家庭成员在深圳购买首套或第二套住房，可提取公积金支付购房首付款。
· 首套房可全额提取公积金账户余额；二套房可提取账户余额的60%。
· 旨在帮助刚需职工减轻购房负担。
2. 新增购房税款提取
· 购买首套或第二套住房可提取公积金支付契税等购房税款。
· 提取额度不超过实际缴纳的税款金额，需在税票开具后3年内申请。
3. 扩大还贷提取范围
· 还贷提取范围从深圳市扩大至全国。
· 偿还全国范围内首套或第二套住房贷款本息可申请提取公积金。
· 首套房每月提取额为实际还贷额；二套房为当月应缴存额的60%且不超过实际还贷额。
4. 其他支持措施
· 拟新增共六类提取情形，加大对首套及改善性住房的公积金支持力度。
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