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深圳南山【御成府】
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深圳御成府是位于深圳市南山区的精品楼盘，地理位置优越，交通便利，紧邻多条地铁线路。项目涵盖商业、酒店、会所及住宅等多种业态，主打38-55㎡的一二房户型，设计实用舒适，精装交付。周边配套设施齐全，包括学校、商场、医院和公园等，满足居民日常生活需求。御成府以其高品质的居住环境和高投资价值受到市场关注。
御成府项目基础信息
地址：南山区学府路和南新路的西南交汇处
占地面积：0.61万㎡
总建面：3.87万㎡
产权：70年(96-66年)
总户数：354户9住宅295户
面积：38-55㎡1-2房，38㎡1房1卫；55㎡2房1卫
车位比：360个1:1
梯户比：4梯20户
交楼标准：精装
物业管理费：9.8元/㎡
容积率：6.34
绿化：20%
交楼时间：25年8月
建筑类型：住宅
层高：3.2米
使用率：67%
楼层高：23层
栋数：1栋
水电：民水民电
售楼中心：400-856-3771
学校：南山阳光小学，前海学校初中部
御成府平面户型图
区域地段
国际南山
位于南山中心，约600米是1号线大新站，约850米是11/12号线交汇的南山站，一站通勤前海、深圳湾。南山汇聚湾区超强总部经济群，2021年GDP达7630亿，上市企业196家，仅全市1/10的人口和土地，占据全市约1/4的经济体量。御成府位于南山心，是【前海、后海、高新科技园】三大板块的价值聚合区，汇集深圳最顶尖资源。
超500万㎡旧改
御成府所在区域拥有超500万㎡巨量城市更新，京基、卓越、万科、恒裕、大族等房企巨擘联袂，区域蝶变迈进全球标杆城市。
交通配套
多维交通
三地铁：约1km内汇集1、11、12号三地铁线。
大新站丨约600m、1号线
南山站丨约850m、11/12号线
四枢纽：深圳湾口岸、邮轮母港、前海综合交通枢纽（计划2024年开通）、国际机场
快捷通达城市核心交通枢纽，实现粤港澳1小时生活圈，国际出行更便利
商业配套
近享国际潮流万象前海、壹方城购物中心、华润深圳湾万象城、华润万象天地、前海山姆旗舰店（预计2023年第一季度正式开业）等商圈
学校教育
学校：南山阳光小学，前海学校初中部
医疗配套
开车15-20分钟可达协和深圳医院，蛇口人民医院，南山区人民医院，蛇口医院、联合医院、南油医院、南山区妇幼保健院以及未来的太子湾医院等二级甲等综合医院，医疗便利、保障无忧。
生态休闲
人文荟萃：南山图书馆、保利剧院、南山博物馆、南头古城、前海剧院（规划中）、伯克利未来音乐中心（规划中）等
生态宜人：坐拥中山公园、荔香公园、前海石公园、前海演艺公园等天然氧吧
小区品质
稀缺地标
约150米垂直业态综合体，通高弧型双银超白玻璃立面，如水晶之塔。涵盖摩登商业、休闲会所、空中泳池、臻质美宅、星级酒店&高端服务式公寓。
3大国际前沿标准
匠心打造示范级园林。引入全球绿色、健康建筑评价体系，致力成为LEED铂金+WELL铂金+国标三星运营认证的标杆项目，打造健康社区、环保生态、节约资源等全方位绿色建筑体验，构建健康生活方式
大师联袂
建筑设计：
ZBD筑博设计-建筑设计甲级资质
AD ARCHITECTS傲地设计-全球设计力量
CBS中筑空间-建筑幕墙顾问咨询行业“20强”
园林景观：
EADG泛亚国际-亚洲代表性的专业景观设计事务所
公区/室内：
RWD黄志达设计-全球百大室内设计师事务所
JC DESIGN界汐设计-美国Muse2020金奖/小户型专家
双层会所
定制6-7层双层会所，打造无边际空中泳池，
生活、休闲、娱乐、社交无界融合。
运营服务
整合富临五星级酒店服务体系，融合全球高奢服务公寓运营商-辉盛国际的服务品质，定制专属APP服务系统，给业主提供便捷舒心生活。
有关土地性质解读：深圳首个不限购住宅御成府，项目为R2住宅性质的单身公寓这个住宅还不限购、不占用名额，全国各地的人都可以买，一个人也可以买多套。
真的是住宅、不限购
御成府是全深圳特批
房子怎么定性，主要取决于两个要素：一是土地性质，二是房屋用途。
这个“单身公寓”，其实是指的“房屋用途”，或者说“用途”，产品类型。
也就是说，御成府的性质确实是住宅，只不过是“单身公寓”性质的住宅。
“单身公寓”这一类产品，其实也属于历史遗留问题，在福田和罗湖，早些年有很多用途是“单身公寓/宿舍”的住宅，南山少一点。全深圳据说有超过40万套。
如果不是住宅是公寓，房屋用途这里会明确写为：商务公寓。我们在市面上，有时能找到极少数产权年限是70年的商务公寓，那些其实是建设在住宅用地上的商务公寓，房屋用途这一项都会注明是商务公寓。
不要一看到公寓就以为是商务公寓，单身公寓其实是住宅，尤其用地性质还是住宅的，那更加肯定就是住宅。
既然是住宅，那么在深圳是限购的，这次御成府突然不限购了，所以才引发市场高度关注。
不过，值得注意的是，现在的情况是：并不是所有的单身公寓都不限购，只有御成府不限购
御成府确定不占名额，但是住建局特批的，至于市场上存量的和在售的同类产品，是否也不限购，目前官方还没有明确。
这意味着，深圳目前上千万套房，只有御成府这295套房，确定是不限购、不占名额的住宅，是开创先河的孤本，非常稀缺。
御成府能积分入学吗？
御成府的产权、贷款成数、水电费、税费等，都和住宅一样，市场没有争议，唯一存疑、也是购买者最关切的问题是：御成府是否能和普通住宅一样，积分入学？
“南山的学位不紧张，之前所有的单身公寓都跟住宅一样，可以入学，而且和住宅是一样的积分标准。”
“比如新一代国际公寓，土地性质是70年产权住宅，用途是单身公寓，一直都可以就读南油小学和北师大附中。”
也就是说，按照南山以往的执行标准，单身公寓一直是被认定为住宅，可以和住宅一样积分入学，那么，未来，能继续积分入学的确定性有多强？淘哥认为，可以单身公寓较多的福田作为参考。
作为深圳遗留的一种特殊房产，单身公寓的历史可以追溯到上世纪80年代，当时的单身公寓和宿舍，是为了解决工厂工人、学校教职工等的配套居住问题，土地性质非常多样，住宅之外，还包括工业用地、商业用地、仓储用地等。
因为年代久远、房地产发展不成熟、学位也不紧张，这些单身公寓都是默认住宅性质、限购限贷，和普通住宅一样，都可以积分入学。
但是2020年，福田名校深高南，因为学位紧张，把周边八个单身公寓小区，从第一档的住宅类房产，下调为了第三档的特殊房产，入学积分从原来的80分降为了70分。此事立刻掀起轩然大波，因为这类房产全市总数其实不少。后来，经过业主争取，这八个小区又恢复了一类学位。
八个被降级的小区中，并非同时被恢复一类学位，一开始，教育局只恢复了泰安轩、泰康轩、竹园小区三个土地性质为住宅的小区的学位积分，其它五个土地性质属于非居住用地的小区，需要按三类学位积分。
后来，经过业主进一步争取，非住宅性质的五个小区，才最终恢复一类学位。
虽然历经一些风波，但从最终结果看，福田的单身公寓，确定都可以按照一类学位积分，这是不容争辩的事实。
参照福田，回到南山御成府，淘哥认为，御成府按照住宅类积分是确定没有问题的，有5个理由：
1、在官方看来，土地是住宅性质的单身公寓，比土地是非住宅性质的单身公寓，更有一类学位积分优先权。
而御成府是R2住宅性质的单身公寓，入学积分的确定性比其它类别的单身公寓更高。
2、即便是深高南这种名校，在学位竞争激烈的情况下，最终依然允许单身公寓拥有一类学位。
而根据学区划分，御成府对应的学校为阳光小学、前海学校初中部，这两所学校学位充足，积分入学应该更不成问题。
规则：和住宅同等积分。
4、现在的大方向是租售同权，租的房子都可以参与入学积分，更何况买的房子。
5、此外，深圳正在大力推行教育均衡、名校集团化，新建了很多学校，以后深圳的学位会日益充足，住宅类单身公寓的积分入学确定性会更强。
注：以上关于入学积分的观点，仅为分析、推断，具体以实际招生时的官方口径为准。
积分入学的问题解决以后，可以发现，御成府完全是住宅的升级版——住宅有的优势，它都有，住宅唯一的瓶颈“限购”，它没有。
怎么去形容这种房子？无敌了。
因为很多人买房子，没有名额买住宅，只能退而求其次买商务公寓，但是买商务公寓需要面临很多问题：
1、很多商务公寓没办法读书，即便能读书，积分也拼不过住宅。
2、商务公寓水电费、停车费、管理费等比住宅贵很多，居住成本高。
3、商务公寓二手交易税费很高，很难转手。
4、商务公寓很多不能通燃气，做饭不方便。
5、商务公寓首付基本4.5-5成起，且只能贷款10年，利率比住宅高，月供压力很大。
6、做抵押贷，经营贷时，评估价、抵押成数等，商务公寓也不如住宅。
反观御成府、因为它是住宅，所以以上问题它都没有。同时还不限购，享受商务公寓才能拥有的特权。
1、按照住宅类积分入学的确定性较大（具体以实际招生时的官方口径为准）。
2、民水民电、停车费、管理费、交易税费等和住宅等同。
3、通燃气、带阳台，就是纯住宅的居住体验，氛围纯粹。
4、首付3成起，贷款能到30年，首付门槛低、月供压力小。
5、抵押贷，经营贷，评估价，贷款成数等同住宅。
6、不限购，流通性比住宅更好，客户可能来源更广。
7、总套数极少，才295套。要知道，深圳的商务公寓小区，动辄上千套甚至几千套公寓，集中放盘会影响小区租金和售价。
可以说，御成府给出了一个“买房完美解”，即拥有住宅的全部优势、完全不用面临商务公寓的困扰，又不限购，给买房人打开了新世界的大门。
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中国人民银行等九部门联合召开科技创新和技术改造贷款工作推进会议
会议指出，有关政策出台以来，各地方、各部门、各金融机构健全工作机制，加强协同配合，细化工作措施，加快实现清单内企业和项目融资对接“全覆盖”，贷款签约和投放规模不断扩大，政策落实取得阶段性成效。截至11月15日，银行累计与1737个企业和项目签订贷款合同近4000亿元，有力支持了初创期、成长期科技型企业首贷和重点领域大规模设备更新。
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