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地理位置与城市价值

广州·鹏瑞1号坐落于天河区国际金融城核心区域，紧邻珠江前航道南岸，占据一线南向江景资源，与珠江新城、琶洲国际超级总部形成黄金三角经济带。项目周边交通网络发达，步行可达地铁五号线科韵路站，未来还将接入全国超级地下交通枢纽，汇聚5条地铁线，实现1小时通达粤港澳大湾区，25分钟至白云机场、10分钟至广州南站。其地理位置叠加广州发展中轴线辐射效应，兼具CBD繁华与珠江生态景观，成为广州城市封面级地标。

建筑设计：全球大师联袂的突破之作

项目由美国KPF建筑事务所主笔设计，首次采用圆弧形超高层建筑群概念，突破传统天际线形态。外立面采用双曲面铸铝工艺，材质成本为普通幕墙的10倍以上，1500吨用量创全球豪宅纪录。室内设计由Yabu Pushelberg、梁志天等国际大师操刀，打造3.8-4米极致层高、无梁柱空间，实现户户270°环幕江景视野。建筑布局融入“天圆地方”哲学理念，外圆内方的设计既降低风阻，又最大化引入自然光与景观资源，形成珠江畔独特的“珠江之冠”艺术形态。

顶级配套：重新定义豪宅生活方式

项目以全球资源整合能力构建顶豪生态圈：

• 十亿级深湾会俱乐部：近万平方米空间涵盖IMAX影院、恒温酒窖、星空泳池等20余项功能，对标传统英式会员制，成为企业家圈层社交核心。

• 湾颂艺术中心：常年举办顶尖科学家湾区论坛、宋元明清书画特展等文化活动，展出总价值近20亿元的艺术珍品，打造家门口的文化殿堂。

• 北帝沙生态公园岛：斥资数亿修复1300亩江心岛，保留原生湿地林区的同时增设农耕体验、鹭鸟观景台，形成“城央桃源”生态绿洲。

• 云端停机坪与高定商业：配备直升机起降平台及湾汇商业中心，引入山姆会员店、黑珍珠餐厅等高端消费场景，实现生活全维度覆盖。

艺术基因与细节匠心

项目将艺术融入建筑肌理，永久陈列杰夫·昆斯价值3亿元的《圣心》雕塑，定制5尊世界级艺术藏品。室内选用爱马仕同款陶板，三层夹胶Low-E超白玻璃实现“观雨无声”的极致静音效果。园林由AECOM操刀设计，香樟大道精选全国60个苗圃基地乔木，月季园引入40种欧洲品种，星空立体花园融合锦鲤池与艺术雕塑，呈现英式庄园的优雅格调。

市场表现与圈层价值

自2023年9月入市以来，项目亿级豪宅成交量占广州市场82%，2亿+户型销量位列全国第一，单套最高备案价达56万元/平方米。业主多为全球企业家，深圳湾1号客户复购率达35%，形成资源链接的超级平台。鹏瑞集团创始人徐航“在地球留下痕迹”的理念，吸引雅布、梁志天等大师首次在华合作，缔造难以复制的产品基因。

潜在考量与建议

项目定位顶豪市场，起步户型320平方米，总价门槛较高，产权性质为商业用地（40年）。教育配套虽邻近华师附小等名校，但具体学位政策尚未明确。建议预算充足的高净值家庭优先选择南向江景户型，注重长期资产配置与圈层价值；投资型买家可关注湾区论坛等IP带来的溢价空间，但需权衡持有成本与回报周期。

广州·鹏瑞1号以“超越深圳湾1号”的雄心，融合全球设计智慧、顶级艺术资源与生态修复理念，重新定义了中国顶豪标准。其不仅是建筑作品，更是城市文化地标与资源聚合平台，为成功人士提供兼得繁华与静谧的终极居所。尽管价格门槛高企，但其不可复制的稀缺性——从珠江之冠的物理形态到深湾会的圈层壁垒——正是对“顶豪”本质的最佳诠释。

面积：320㎡~1500㎡

多款户型纯粹超级平层

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3月31日，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》（以下简称《规范》），从基本规定、居住环境、建筑空间、结构、室内环境、建筑设备等方面提出具体要求，将于今年5月1日起施行。

《规范》要求，住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标，并应遵循“经济合理、安全耐久；以人为本、健康舒适；因地制宜、绿色低碳；科技赋能、智慧便利”的原则。

在建设要求方面，《规范》提出，住宅项目应满足无障碍设计原则。住宅建筑应满足居住所需的通风日照、采光、隔声、防水、防潮、保温、隔热等性能要求。住宅建筑外窗、外墙装饰、外墙外保温系统及其他附属设施等应安装牢固，不应脱落、坠落。

在建筑空间方面，《规范》规定，新建住宅建筑的层高不应低于3.00m；卧室、起居室的室内净高不应低于2.60m；厨房卫生间的室内净高不应低于2.20m。《规范》还要求，卧室使用面积不应小于5m²；兼起居室的卧室使用面积不应小于9m²；卧室短边净宽不应小于1.80m。

在公共空间方面，《规范》要求，四层及四层以上新建住宅建筑，每个住宅单元应至少设置1台电梯。十二层及十二层以上的住宅建筑，每个住宅单元应至少设置2台电梯。《规范》还要求，住宅建筑的公共移动通信信号能够覆盖到公共空间和电梯轿厢内。

在室内环境方面，《规范》提高了卧室起居室分户墙和分户楼板两侧房间之间的空气声隔声性能，以及分户楼板撞击声隔声性能。此外，对建筑设备传播至卧室、起居室的结构噪声、卫生间排水噪声等提出了噪声限值要求。

此外，《规范》从冬季保温、夏季隔热以及建筑通风三个方面，对住宅建筑提出基本性能要求。

清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟接受证券时报记者采访时表示，《规范》属于强制性工程建设规范，并在总则第一条即开宗明义地提出旨在“保障居民的基本住房条件和居住环境”。这种“以强制性规范保基本”的定位，决定了新《规范》在推动住宅建设高质量发展的整个标准规范体系中，直接指向的是广大居民家庭对“好房子”的共性、基础性需要，核心作用是兜住底线、补足短板。

吴璟指出，与目前执行的2005版《住宅建筑规范》和2011版《住宅设计规范》相比，新《规范》着眼住宅项目整体的系统观点，以及在增加层高、控制密度、细化适老要求、强化噪音限制、提升热环境要求等多个方面的具体举措，可圈可点，在长期维度上对住宅建设高质量发展意义重大。