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☬安宏基天曜府☬

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一、基础信息

开发商：安宏基集团，物业为安宏基物业

定位：13.14万㎡ TOD综合体（含住宅、商业、教育），主推“红山中央豪宅区+4.16低容积率”概念

价格：

备案价

：7.2万-7.3万/㎡（精装交付），总价378万起（57㎡两房）至1540万（135㎡四房）

促销政策

：首付5%起，绑定10年车位使用权享额外折扣，部分房源单价低至6.9万/㎡

体量：总建面13.14万㎡，4栋35-43层超高层，容积率4.16，车位比1:1.58（898个车位）

交付时间：2025年12月（精装现房）

二、核心优劣势分析

✅ 优势

交通与区位价值

双地铁覆盖

：距地铁4/6号线红山站450米，1站达深圳北站换乘5号线，15分钟至福田CBD，30分钟至前海/南山

产城融合

：毗邻深圳北站国际商务区、留仙洞总部基地（大疆/万科总部），规划60万高端就业人口导入

配套成熟度

商业集群

：自带1.27万㎡商业街，周边COSTCO华南旗舰店（2024年底开业）、红山6979、龙华天虹等超200万㎡商圈

人文与生态

：步行500米达深圳美术馆新馆、图书馆北馆；背靠红木山郊野公园（91.4公顷），生态绿氧环绕

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教育资源稀缺性

全龄教育链

：自带6班幼儿园，一路之隔龙华区实验学校（九年一贯制），周边15所幼儿园、5所中小学及哈罗国际学校

低密产品力

容积率仅4.16

：围合式布局+160米楼间距，对比红山片区普遍6+容积率项目，居住舒适度显著提升

精装细节

：铝板+LOW-E玻璃外立面、日立电梯、TOTO卫浴等一线品牌配置，归家动线融入新加坡式园林

❌ 劣势

价格与流动性风险

单价倒挂率不足10%

：对比周边二手（如华业玫瑰四季6.8万/㎡），溢价依赖远期规划，大户型（135㎡）总价超1300万面临前海分流

高持有成本

：物业费4.5元/㎡·月+二套房贷利率5.8%，年均持有成本约3-5%

环境与噪音干扰

工业区界面

：东侧紧邻塘朗工业区，旧改进度存疑；临留仙大道/新区大道的低楼层噪音超60分贝

配套兑现周期

：COSTCO华南旗舰店预计2024年底开业（实际延期至2025年Q3），美术馆/图书馆北馆尚未全面运营

三、户型与价格策略

主力户型解析：

户型面积（㎡）亮点风险点参考总价（万元）57㎡两房一卫57-58

红山最低上车门槛，6.3米观景阳台

单卫设计，次卧面宽仅2.4米

378-430

97㎡三房两卫97-98

竖厅南北通透，双飘窗+独立家政间

西北向临街噪音+西晒

700-820

135㎡四房两卫135-136

横厅设计+6.5米巨厅，主卧双飘窗

总价超1300万，流动性受限

980-1540

促销动态：

工抵房特惠

：1号楼中低楼层97㎡三房折后单价6.5万/㎡（总价630万）

现房锁定

：已封顶楼栋支持验房后签约，规避烂尾风险

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四、购房建议

自住群体：

优先选择2栋中高楼层东南向户型（如97㎡C户型），规避留仙大道噪音，验房时核查精装交付标准（地暖/新风系统）

关注龙华实验学校积分政策，要求开发商签署学区划分承诺书（2025年首次划片）

投资客群：

押注深圳北站商务区产业落地，持有周期5-8年，年均收益率预期2-4%，需警惕前海/西丽新房分流

小户型（57㎡）流通性优于大户型，但需扣除税费后实际倒挂率不足5%

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