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特发南湾中部片区土整项目备案为：特发·臻华府

南湾中部片区土地整备利益统筹项目，位于龙岗区南湾街道康乐社区，整备实施范围约45.76万㎡，采用“利益统筹+传统土地整备”的土地整备方式，其中利益统筹实施范围约30.2万㎡，传统土地整备范围约15.5万㎡。

臻华府效果图

项目内04-01-01、04-03、04-07地块为留用土地，即本施工项目，规划总建面积约55万㎡。

土整范围示意图

04-01-01地块规划为商业用地，地块面积11944.2㎡，容积率8.9，规划容积105721㎡；04-03地块规划为居住用地，地块面积31143.8㎡，容积率6.3，规划容积195513㎡，包括住宅建筑面积180363㎡（含人才住房和公共租赁住房22880㎡），商业建筑面积6500㎡，公共配套设施8650㎡；04-07地块规划为居住用地，地块面积11727.6㎡，容积率6.5，规划容积76326㎡，包括住宅建筑面积69866㎡，商业建筑面积500㎡，公共配套设施5960㎡。

地块规划

根据协议，项目需配套建设九年一贯制学校、南湾文体中心、社区公园以及宝西路、宝鼎路、盛丹路等基础设施。

项目位于石芽岭地块口，这里有地铁14号线和在建地铁17号线，未来为双地铁口物业。

周边环境以居民区和工业区为主，南侧和西侧临成熟的大型居住社区康桥紫郡、宇宏健康花城；北侧、东侧分布有工业产房及物流园。

配套及旧改规划详解

1. 交通与TOD优势

双地铁上盖

：已开通14号线石芽岭站（步行300米，4站直达福田岗厦北）+在建17号线南湾站（预计2028年通车），地下连廊直通商业与办公区。

自驾

：紧邻水官高速，30分钟通勤福田、罗湖。

商业与教育

商业

：2.38万㎡集中商业（意向引入山姆会员店）+5万㎡办公底商，填补片区高端消费空白。

教育

：54班学校+18班幼儿园，叠加石芽岭公园20万㎡生态资源。

规划与建筑参数

业态

：住宅22.7万㎡（含人才房2.29万㎡）+集中商业2.38万㎡+甲级写字楼5.08万㎡+酒店3.11万㎡。

容积率

：住宅地块6.3-6.5，商业地块高达8.9，对标核心区开发强度。

户型

：预计首推89-126㎡（暂定）刚改户型，适配福田、罗湖外溢客群。

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2025年房地产政策动向分析

2025年政府工作报告对房地产政策的定调体现了“短期防风险”与“长期促转型”并重的思路，核心目标是推动市场止跌回稳，并通过多项政策组合拳优化供需结构、化解行业风险。以下是基于最新动向的整理与分析：

2025年深圳、广州楼市在政策刺激下已现回暖迹象，但市场分化明显。核心区受益于限购松绑、城中村改造及“好房子”建设，预计持续回稳；而政策能否进一步提振市场信心，仍需观察后续增量政策（如降息、收储）的落地效果

一、政策基调与核心目标

“防风险”首位性

房地产被置于“有效防范化解重点领域风险”的首位，凸显其对地方财政、居民消费及经济基本面的系统性影响16。报告首次明确“稳住楼市”的总体要求，并强调“持续用力推动止跌回稳”，延续了2024年中央政治局会议的强信号910。

短期与长期政策结合

短期

：通过需求端刺激（如限购松绑、降息降准）和供给端纾困（如融资协调机制）稳定市场预期37。

长期

：构建“双轨制”住房体系（商品住房+保障房）、推动“好房子”建设，促进高质量发展210。

二、关键政策动向

1. 需求端：释放刚需与改善性需求

限购政策优化

：一线城市（如北京、上海）或进一步放开郊区限购、取消大户型限购；二三线城市侧重购房补贴、公积金政策优化及税费减免。分析师观点：若销售修复不及预期，一线城市可能“适度调整”而非完全取消限购。

城中村改造与房票安置

：2025年计划新增100万套城中村改造住房，结合货币化安置（如房票）释放需求，预计撬动1.5亿平方米潜在需求。专项债加速发行，已支持33宗土地收储（金额16.72亿元）。

2. 供给端：去库存与融资支持

存量房收储提速

：政府拟通过专项债收购存量商品房（2025年专项债额度4.4万亿元，同比增5000亿元），并赋予地方在收购主体、价格上的自主权。广东、吉林等地已试点，涉及金额超20亿元。痛点突破：此前因“白菜价”收购限制（土地成本+5%利润）受阻，新政策允许区域统筹平衡资金。

房企融资“白名单”

：截至2025年3月，融资协调机制已审批贷款超6万亿元，覆盖1500万套住房项目，重点隔离项目风险与房企债务风险。

3. 结构性改革：土地与产品升级

土地供应“量出为入”

：严控新增供地（300城土地供应建面同比降28%），优先盘活存量用地（全国土地库存去化周期达54个月）。

“好房子”建设

：北京、南宁等地出台技术导则，推动绿色、智慧住宅标准，改善型产品去化周期较刚需短15%-20%。

三、市场影响与预期

止跌回稳趋势

：70城房价指数连续5个月改善，1月新房环比上涨城市增至24个，但三四线城市库存压力仍存。

风险缓释

：分析师预计2025年房企债务违约风险将逐步收敛，市场调整进入尾声。

总结

2025年房地产政策的核心是通过“需求释放（限购松绑+旧改）+存量盘活（收储）+金融支持（白名单）”三管齐下实现市场稳定，同时以“好房子”和双轨制推动行业转型。后续需关注一线城市政策松动幅度及专项债落地效率。

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