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香蜜四季，确实是今年深圳热门楼盘之一。
光是香蜜湖片区断供多年，周边尽是楼龄拉满十几二十年的小区，难得新盘入市这一点，就值得很多钟情于此的客户重点关注。
我们此前就多次对项目进行剖析，今天长话短说，一起看看这盘值不值。
香蜜四季的户型，都采用了新规设计。
没有采用当下流行的凸窗赠送，主以阳台赠送，数据上看着不高，实际的可塑造性很强。
要么同面积的，做不到4房，做到的是2卫；要么做到了，面积段往大里去了，而这时香蜜四季又迭代到5-6房。
比如123-126平户型，图纸上是没标出来了，可以做到标准的4房，外加双套间。
这一点在近些年核心区新盘中是不常见的，像润玺一二期的120平是3房，金地环湾城是3+1；中洲湾迎海125平有4房的，但只有1个套间。
再来看，那些做到4房的项目。
同板块的天健天骄，是170平做了4房，1个套间；润玺175平也是单套间，得去到200平才实现双套间。
甚至像华侨城板块的香山美墅，那么多期160-180平的产品，也是如此。
也有像金茂府和深业云海湾等200平以下的产品，做了4房3卫（双套间）。
只是比起香蜜四季144-145平已经实现了5房，277-279平直冲四套间，最多还能做到6房，后者的产品力还是好点。
多套间配置，向来都是具有强改善属性的，过去也只有大平层豪宅、面积超200平的才会去做。
因而，香蜜四季一起步就是120平，这点确实把自己的产品力拉满。
这里也能看出，项目为了弥补板块多年无新房、老旧小区偏多，所导致的大量改善需求。
所以，项目得房率的明面数据，虽然没怎么出彩，可实际表现还是很不错的。
像有些落地窗的尺度都有1m，且主卧和套房实打实无飘窗，客厅等开间也没问题。
关于项目的点评，我们主要说一下公区、回迁房等问题。
原为华泰小区旧改项目的香蜜四季，当下最多诟病的是7.62容积率，回迁房、保障房、公寓和商品房都混在一块地。
客观来说，高容积率+回迁/保障房等问题，是深圳所有旧改的通病，也是躲不开的坎。
项目整体住宅都建在5万多平的商业购物中心之上，3栋回迁房分置于左侧上方，而5栋商品房则于其右侧上方。
购物中心的中间是敞开露天、有天井的，回迁房和商品房的业主，拥有各自的园林，能去对方的，但需要刷电梯。
这样情况下，本质上是属于半物理隔开的，并没有直接、完全混居在一块。
回迁房面积段是70-95平2-3房，筒子楼结构，900多套。
目前得知的是，大多数回迁户都是以前的央企职工，人均一家一套，且大概率是自住的。
而1-4/1-5栋为保障房和公寓，有40F，户数也比较多。
说白点，回迁房和商品房的影响肯定有，但远没有像外界传得那么神乎。
不过比起这个，香蜜四季要到2028年才能交房，并且毛坯交付，怕还有几年的装修与噪音得等，最怕也要等上5年才能真住进去。
香蜜四季即便实际上是在景田南，但和香蜜湖也不过一路之隔，一样享受到香蜜湖的部分资源。
再加上，景田本身的居住舒适度就非常高，98%住宅小区，大大小小公园十几个，莲花山、沃尔玛、地铁、北大医院等配套齐全。
项目距离1号线香蜜湖站和9号线香梅站仅几百米，出行方便。
自带5万平的大型商业中心，常日里的休闲购物下楼就行了。
而周边还有深圳印力中心、深业中城商业街、沃尔玛等，未来还会有香蜜湖金融中心规划的类太古里街区商业。
但它的学校也一般般，对于重视教育的家庭，这里可能就不太适合。
小学对口学校是荔园外国语小学（景田）和福田景鹏小学共享小学校区，初中是黄埔，已被纳入北大附中集团。
目前福田部分片区小学，在试行大学区、共享、分享学区，片区里学校志愿顺序或加分规则有差异（具体可查福田学位申请指南）。
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