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项目基础信息：

【住宅项目概况】

【开发商】深圳市润宏房地产有限公司

【占地面积】约2平方公里

【建筑面积】约382万㎡

【产权年限】70年

【车位比】1.38

【总户数】1091套

【产品面积】约83㎡ 3房2卫 / 93㎡ 3房2卫/ 95㎡ 3房2卫 /109㎡ 4房2卫/135㎡ 4房2卫

【地铁】13号线（在建）、6号线、11号线、18号线（规划中）

【幼儿园】项目规划7所幼儿园，3所学校

【学校】深圳中学光明科学城学校、深圳市光明区实验学校等

【物业公司】宏发物业

【物管费】4.5元/月

【售楼处地址】深圳市光明区松白路润宏城城市展厅

1、深圳第一超级大盘，润宏城位于光明凤凰街道，建面约380万㎡，整个项目由华润置地以片区统筹模式操盘运作；

2、科创轴线真TOD项目，地铁13号线被称为“深圳科创轴线”，自南向北串联起深圳湾总部基地、南山科技园、留仙洞总部基地、西丽湖科教城、光明科学城等科创高地，而地铁13号线月亮路站就位于润宏城的社区内部，是真正意义上的TOD项目；

3、学校集群环绕，项目规划了3所九年一贯制学校和7所幼儿园，关注教育成长，护航孩子未来。

4、超100万级城市公园，润宏城东接茅洲河景观带，南邻3大公园配套，紧邻1河3公园超100万㎡城市公园；

5、深圳首个完整型产业智慧新城市，润宏城将打造超100万方新型产业园区，构建职住平衡的全新生活场景……

润宏城效果图

从项目的超大体量和多元业态来看，这应该是华润置紧扣深圳未来十年“价值之锚”的全新之作。

在过去23年里，从深圳万象城、深圳华润城到深圳湾春笋，华润置地每一次参与“价值之锚”的建设都留下一个时代的标杆之作。这不禁引发一个思考：

当润宏城与深圳“价值之锚”的相遇，华润置地造城4.0又会给这个时代、这座城市和这一代人带来怎样的改变？

它可能更加关注“人”本身，洞察更具体、更真实的需求，涵盖科技、产业、交通、生态、城市等模块，并将这些模块有机串联，实现人城境业的深度融合，在光明引领一个时代的全新生活方式。

光明西部中心

13号线地铁站上盖

润宏城所在的片区更新单元，位于光明西部中心。

从大的城市版图看，根据《光明区国土空间分区规划》，这里是茅洲河生态主脉+明湖蓝绿廊道的生态交汇点，先进制造业集聚区，光明6大组团的中部组团，定位为产城融合。

截图自《光明区国土空间分区规划》

聚焦具体的区域占位来看，项目南面是明湖城市公园、东面是茅洲河、南面是光明大道。

中间有松白路、东明大道穿过，并覆盖地铁13号线（在建）月亮路站，1站就是光明中心区凤凰城，还可直达南山科技园、后海、

有河有湖有公园、有高新产业、有城市主干道、有贯穿宝安-光明-南山的轨道，华润置地选址，果然有眼光。

3倍于华润城

全市罕见

润宏城所在的片区更新单元，占地规模差不多有280个标准足球场那么大，总建面更是达到了约380万平方米。

要知道，包含了多栋写字楼、大型商业万象天地、润府/润玺住宅社区等业态，步行要1个多小时才能走一圈的华润城，用地面积也才约68.5万平方米。

而润宏城所在的片区更新单元，约相当于3个华润城！

而且，润宏城所在片区更新单元，还是由华润置地和宏发集团强强联合打造，这两家企业都是深耕深圳的“老大哥”。

华润置地作为城市投资开发运营商，推动了南山华润城片区等多个区域的大升级；宏发集团作为产城运营服务商，成功运营了石岩总部园区、田心田龙产业新城等多个产业园区，并潜心打造了宝安大仟里、光明大仟里、天汇城、宏发世纪城等优秀的商业体、人居社区。

两个拥有如此强劲实力的企业联手，可以想象，润宏城所在的片区更新单元，大概率会呈现的非常惊艳。

这种超大占地规模、由实力品牌企业联合打造的超级大城，不仅光明罕见，就算放在全深圳，也几乎很难有与之相媲美的项目。

片区配套资源有多丰盛？

13号线站点+1河3公园

学校/文体/商圈+润府住宅

根据定位，润宏城所在片区更新单元，以产业为基底、自然与城市结合，打造文化、教育、商业、居住、颐养为一体的“新一代产城共荣的都市生活范本”。

淘哥研究后，梳理了一下，发现润宏城所在的片区更新单元，包含：自然生态、公园、产业、交通、文体配套、商业、学校、住宅、公寓等资源。有7大亮点。

1、产业：2大高新产业园+2大产研街区生态圈。

根据规划，片区更新单元将发展新一代信息技术、高端制造装备、科技服务业等高新产业，具备强大的产业支撑，和以金融产业为基底的华润城、以总部经济为基底的深圳湾综合体，异曲同工。

2、生态：1河3公园。

片区更新单元东侧依茅洲河生态绿廊而建，南侧紧邻明湖公园、湿地公园、地铁上盖公园3大公园，是一个被河道+公园半包围的项目。

值得注意的是，在南山华润城旁，华润置地历时2年，将饱受污染的大沙河，改造成了全市知名的景观河，而且融入了文化、教育、体育等多元内容，成为了示范级的绿色长廊+人文长廊。

同样，在片区更新单元，规划对旁边的茅洲河生态绿廊级公园绿道进行升级，也融入了很多人文元素。

其中，茅洲河生态绿廊规划了城市阳台、慢跑径、野趣绿道等空间，3个公园定位是城市会客厅+亲自友好+全品类时尚运动。

这种运动、休闲、游玩等功能和自然生态绿肺相融合的设计，预计会带动区域像大沙河生态长廊一样，成为深圳的休闲名片。

明湖公园

轨道：13号线（在建）TOD，站城一体。

片区更新单元有轨道快线13号线（在建）穿过，是13号线（在建）月亮路站的TOD大城。

从月亮路站出发，1站即达凤凰城站，在此处换乘6号线，可便捷通达福田中心；3站即到轨道枢纽光明城站，搭乘高铁，可快速直达深圳北、福田。

更关键的是，13号线还能直线通达西丽枢纽、南山科技园、后海、深圳湾等区域。

图源深圳市轨道交通

注意，地铁13号线（在建）是大湾区的黄金轴线，沿线汇聚了知名高科技企业、豪气的楼盘、大型的商业综合体、丰盛的山海河林资源，未来将是高科技从业人员非常集中、财富创造力很强、购买力也很强的轴线，因此也是楼市前景非常看好的轴线。

它对于光明的意义，比6号线更为重要，将深度释放光明的“南山后花园”潜力。

而润宏城作为13号线（在建）的地铁上盖大城，沿线又串联光明城站、西丽站两大枢纽，不仅能快速通勤南山，还能便捷联通福田、宝安、龙华等各大中心，轨道通达能力很强。

4、商业：优质大型商圈。

据悉，片区更新单元内将打造TOD集中商业、街区潮流商业、公园潮聚场等多种商业形态。

其中公园特色商业独树一帜，当初，华润置地在南山中心打造的万象天地，开启了深圳街区+MALL的新一代商业形态，如今，在光明西部中心打造的24小时公园潮聚场，或许会再次引领一种新型的商圈潮流和生活方式。

5、学校：3所九年制学校+7所幼儿园。

片区更新单元内规划3所九年一贯制学校及7所幼儿园（信息来源：深圳市光明区城市更新和土地整备局），周边集萃深圳中学光明科学城学校、深圳市光明区实验学校等优质教育资源。

6、文体配套：约8万方文体设施馆群。

片区更新单元内打造了一大批文体设施，包括凤凰文体中心，城市展厅，区级博物馆等建筑，涵盖艺术、体育、科技、民俗等领域。

这种大型的文体地标集群氛围，颇有点华侨城豪宅区的感觉。

户型图鉴赏

A户型 | 建面约81-83㎡三室两厅两卫

B户型 | 建面约94㎡三室两厅两卫

C-1户型 | 建面约93-95㎡三室两厅两卫

C-2户型 | 建面约92-93㎡三室两厅两卫

D-1户型 | 建面约108-111㎡四室两厅两卫

D-2户型 | 建面约107-108㎡四室两厅两卫

E户型 | 建面约133-134㎡四室两厅三卫

深圳楼市最新详情

市进入年底冲刺阶段，新政“组合拳”进一步显现效果。

深圳市住建局披露的数据显示，11月，深圳全市一手住宅成交2773套，环比增长4.5%，同比增长7%；全市二手住宅成交3133套，环比增长12.9%，同比增长44.5%。其中，11月二手住宅表现在年内第三次过户量超过3000套。

研究中心提供的数据显示，从整体情况来看，深圳全市一、二手住宅合计成交量在经历今年8月、9月的低位后持续走高，11月总成交量逼近6000套，年底行情小幅上扬，整体表现好于去年同期。

值得注意的是，11月下旬，深圳出台两项重要楼市政策，即二套房最低首付款比例统一调整为40%；享受优惠政策的普通住房标准删除“实际成交总价低于750（含本数）万元”的价格限制条件。

广东省城乡规划设计研究院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“此轮深圳楼市政策的调整幅度在一线城市中最大。”乐有家营销总裁贺玲对《中国经营报》记者表示，二套房首付降至四成利好改善性住房需求，直击痛点，有利于推动不同的自住需求轮动交易。不过，贺玲也指出，当前深圳楼市整体理性，依旧需要大力加强信心。

二手住宅成交量翘尾

深圳楼市年底这一波小幅上扬行情之中，二手住宅成交表现抢眼。

研究中心的数据显示，1—11月，深圳全市二手住宅过户量在3月、4月、11月突破3000套，其中3月为最高点，达到3949套，此后成交量一路下滑，直至10月、11月反弹回升。11月，深圳全市二手住宅成交量创下近7个月以来新高。

除了过户量外，更快反映市场行情的网签量也呈现回升趋势。根据深圳市房地产中介协会统计，11月，深圳全市二手房录得4305套（以二手房买卖合同发起时间为口径统计的数据），环比增长15.8%，同比增长61.7%，这是年内二手房网签量第二次突破4000套，第一次出现于3月，其数据为4943套。

深圳市房地产中介协会指出，11月，深圳改善型客户入市情绪恢复明显。具体表现为面积≥90平方米的二手房成交量占比环比增长1.2%，以及改善型客户较为关注的南山区二手房成交占比上升明显，环比增长2.1%，增幅仅次于罗湖区，“新政给改善型客户注入了更强的入市信心”。

据此前通知，自11月23日起，深圳二套住房最低首付款比例由原来的普通住房70%、非普通住房80%统一调整为40%，相比此前的规定比例大幅下调，降低了居民购买二套住房的购房资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。其中，对于非普通住房的购房者而言，二套房首付款减少一半。

同时，深圳市将享受优惠政策的普通住房标准调整为：住宅小区建筑容积率1.0以上（含1.0），且单套住房套内建筑面积120平方米以下（含120平方米）或者单套住房建筑面积144平方米以下（含144平方米）。按照此前标准，享受优惠政策的普通住房还应满足“实际成交总价低于750（含本数）万元”这一条件。这也就意味着，单套住房建筑面积小于144平方米，但总价高于750万元的住宅将被划入普通住房范畴，在二手房交易时可节省一笔税费。

研究中心发布的数据显示，上述新政落地后一周（11月23日—11月29日），乐有家门店成交量环比新政出台前一周（11月16日—11月22日）有所增长，对比去年同期更是增长51%。其中，价格800万元及以上的房源成交量占比从21%提升至23.7%。与此同时，新政后首个周末，客户看房积极性有所提升。新政影响持续发酵，截至12月3日，乐有家门店二手房成交量已连续两周回升，二手房带看量环比增长超过6%。乐有家研究中心预计，翘尾行情在12月将更加明显，加上年底最后一波传统购房潮的到来，看房量持续上涨。

事实上，自8月底深圳宣布执行“认房不认贷”“首套房贷利率下调”等政策以来，深圳二手房网签量进入上涨区间。根据深圳市房地产中介协会统计，8—10月，深圳全市二手房录得量分别为3115套、3210套、3717套。到了11月，已达成连续4个月上升。

研究中心表示，当前，深圳二手房业主整体心态稳定，未现“反价”“抛售潮”。11月，深圳全市二手房挂牌价环比下降0.9%，各片区挂牌均价仅豪宅区域红树湾环比增长0.3%，其余片区均呈现下降或持平趋势。

深圳市房地产中介协会指出，截至12月4日，深圳全市共有59011套有效二手房源在售，挂盘量持续上升。成交方面，11月20日—11月26日，深圳全市二手房网签录得量1115套，环比增长15.5%。深圳市房地产中介协会表示：“政策经过一周时间落地转化，二手房录得量明显回升，周成交量再次突破千套关口。”

新房供应持续上升

二手房成交量出现翘尾行情的同时，深圳新房市场在11月的成交表现也创下近4个月新高，改善性购房需求和刚需是市场购买主力。

研究中心数据显示，从区域上看，11月，深圳全市新房预售成交主要集中在宝安区和光明区，成交量占比均超过20%。其中，宝安区成交806套，环比增长22%；光明区成交624套，环比增长31%。成交量跌幅较大的是南山区和罗湖区，成交量均在80套左右，环比下降30%—40%。

深圳全市11月的新房成交量环比虽有所增长，但仍不及年内3—7月的各月成交量。从近6年的成交数据来看，深圳房地产信息网发布的数据显示，深圳全市在2020年11月和2021年11月分别成交新房住宅6296套、5644套，成交量处于高位；2018年11月、2022年11月、2023年11月，成交量均不足3000套，2019年11月成交量3196套。

从房企销售数据的维度看，今年前11个月的销售表现仍呈现同比下降趋势。克而瑞统计，1—11月，深圳TOP20房企累计流量销售金额达1913.34亿元，同比下降22.7％，累计流量销售面积达307.48万平方米，同比下降11.8％。操盘销售数据方面，1—11月，深圳TOP20房企累计操盘金额为1598.41亿元，同比下降23.2％，累计操盘面积268.08平方米，同比下降11.3％；1—11月，深圳TOP20房企累计权益销售金额为1418.73亿元、同比下降22.4％，累计权益销售面积为235.32万平方米，同比下降11.3％。

销售承压之际，开发商进入年底的出货速度仍有所加快，为的正是冲刺抢收。

克而瑞提供的数据显示，11月，深圳全市共有13个住宅项目获批预售，合计5669套房源（不含安居房），面积约56.2万平方米，环比增长59%。与此同时，还有数个项目获批现售供应。据统计，11月，深圳楼市共有11个新房住宅项目开盘加推入市，合计推售3992套房源。

研究中心数据监测，11月，深圳全市新增一手住宅预售60.5万平方米，环比增长49.7%；新增预售房源6358套，环比增长51.8%。截至11月底，深圳全市新房库存量增至近520万平方米，去化周期升至19.3个月，也是近1年来的最高水平。克而瑞深圳区域团队表示，12月恰逢房企业绩冲刺季，供应或将持续上升。

值得注意的是，与新房市场紧密相关的土地市场方面，深圳近期挂出的住宅用地出让公告中取消了“限普通商品房销售价格”这一规则提法。

11月16日，深圳公共资源交易公共服务平台发布5则土地使用权出让公告，包括2宗居住用地、2宗工业用地和1宗产业用地。其中，1宗编号为A925-1146的居住用地住宅部分拟建设普通商品住房，采取“单限单竞+摇号”规则挂牌出让，即限地价、竞地价、达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。

对比以往同类地块，A925—1146地块的竞拍规则没有包含“限普通商品房销售价格”，取而代之的是：“本公告出让宗地的商品住房销售价格，请意向竞买人径询深圳市住房和建设局”。

李宇嘉表示，上述新挂宅地竞价方式改为“单限单竞摇号”，即给出地价的最高限制，但不再限制房价，达到地价上限后直接摇号，这样一来，开发商能够直观地计算出利润空间。“这是在给市场让利，提振市场拿地的积极性。再者，通过土地市场的情绪修复，带动下游的商品房市场。”

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