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绿城·馥香园位于广州市海珠区核心地段，遥望广州塔、海心沙等知名地标，占据城市中轴线上的黄金地段。总占地面积为41687平方米，总建筑面积达71491平方米，计划建造5栋高层碟板住宅楼，共计约672套房源。该项目地处珠江后航道生态宜居地，周边公园星罗棋布，生态环境优越，是融合宜居、宜商、宜业、宜游的理想居住选择。

楼盘基本信息

开发商：绿城中国

占地面积：约4.17万㎡

建筑面积：约11.66万㎡

总户数：672户

总规划：5栋楼，1#2T5、2-6#2T4栋楼，每栋楼层高32层。

层高：容积率3.86 /32F高层洋房

梯户比：2T4、2T5

面积段：项目的主力户型为80+㎡、90+㎡、100+㎡、110+㎡和130+㎡的三至四房产品。每个户型的使用率可达115%。

品牌背景与发展潜力

绿城中国作为中国领先的房地产开发商之一，于2023年12月5日以近3.4万元/平方米的楼面价成功拿下海珠客运站地块，并定名为“绿城·馥香园”。这一项目不仅标志着绿城在中国南方市场的进一步拓展，也展示了其在高端住宅开发领域的强大实力。随着项目的逐步推进，绿城·馥香园无疑将成为广州房产市场的新焦点。

交通便捷高效

该项目的最大亮点之一是其优越的交通条件。通过地铁2号线和广佛线，居民可以轻松到达广州各大主要商圈，包括珠江新城、琶洲以及万博等地。特别值得一提的是，项目将建造一条地下连廊直通地铁站，为业主提供无风雨的归家体验。同时，周边拥有广州大道南和环城高速，进一步增强了项目的交通可达性和居住舒适度。

教育资源丰富

教育方面，绿城馥香园自带24班小学，并委托广州市第五中学领办，确保了教育资源的质量。广州市第五中学在当地享有极高的声誉，这对于注重子女教育的家庭来说是一个巨大的吸引力。此外，周边还有多所优质中学可供选择，如五中、四十一中校本部等，形成了完整的教育链条，满足不同年龄段孩子的学习需求。

生活环境宜人

尽管地处城市中心，但绿城馥香园巧妙地融合了自然元素，打造了一个城市中的“桃源”。项目背靠河涌，构建了一个滨河公园，与周边的海珠儿童公园、海珠湖等形成了一道美丽的生态屏障。社区内部则规划有六大花园，营造出绿意盎然的生活氛围。项目还将汲取十香园的设计灵感，打造街角公园，增添浓厚的广式生活情调，使得居住在这里的人们仿佛置身于一个宁静而优美的世外桃源。

商业配套完善

在商业设施方面，项目自身配备1800平方米的商业街，周边更是汇聚了众多大型购物中心和超市，如南洲商业广场、魅力港湾商业城等，满足了居民日常购物、娱乐及休闲的需求。此外，项目所在的海珠西板块本身就是一个生活氛围浓厚的区域，各种生活服务设施齐全，极大地提升了居住的便利性与舒适度。

生活配套丰富且多元。虽置身城市中心，却巧妙营造出城市桃源般的居住环境。外部依托河涌打造滨河公园，与海珠儿童公园、海珠湖、海珠国家湿地等共同构建起巨大的生态背景板，尽享自然之美。社区内部，六大社区花园绿意盎然，南侧水道优化后形成一线河景 + 双公园景观，汲取十香园灵感打造的街角公园，原址保护百年榕树，为生活增添浓郁的广式情调。项目自带 1800 方商业街，周边南洲商业广场等商业配套成熟，5 公里内汇聚海珠半数三甲医院，全方位满足生活所需。

绿城馥香园全盘规划 5 栋住宅，首推 5#、6#，建面约 102 - 128 平南向三至四房，未来少量约 85 平小户型加推。作为超新规项目，使用率超 125%，实际可能更高，大大提升居住空间感。所有户型均为单边位，私密性极佳。整体规划仅 32 层，无超高层，3.86 的容积率，居住舒适度远超海珠其他楼盘，为业主带来高品质的居住体验。

户型鉴定

102㎡四房两厅两卫：南向户型，可看花园，高层可部分观赏河景，但需注意部分房源门对门设计。

115㎡四房两厅两卫：南北对流，带入户玄关，低层北向朝客运站，高层朝马路，噪音问题需留意。

116㎡四房两厅两卫：与115㎡户型镜像，高层采光较好，但北侧部分房间可能受1栋遮挡，低层主阳台对学校。

127㎡四房两厅两卫：南北对流双阳台，主阳台看花园，但低层北向朝客运站，高层朝马路，噪音不可避免。

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一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。