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羊台书苑。这个贴着“主城生态大盘”“价格洼地”标签的项目，究竟是抄底西丽的绝佳机会，还是配套短板的深坑？我们用数据撕开真相。（文末附西丽片区规划图+独家验房手册，错过拍大腿！）

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一、项目核心参数：主城稀有的低密生态盘

位于南山区西丽街道白芒社区，松白路东侧沙坑地块，是西丽湖国际科教城规划中的重点住宅项目。项目占地约8.14万㎡，总建面超30万㎡，由6个地块组成，涵盖150米超高层住宅、27+9班九年制学校、保障房及产业研发办公等复合业态。主推71-118㎡2-4房，吹风价约6万/㎡，总价450万起即可上车西丽核心区。

四大核心指标：

容积率仅2.8

：远低于西丽片区新盘平均4.5+的密度，居住舒适度吊打竞品

现房销售制度

：2025年2月已竣工交付，即买即住规避烂尾风险

车位比1:1.7

：配建1636个车位，新能源充电桩覆盖率超30%

得房率78%

：71㎡户型实得55㎡，完爆同面积段竞品

二、地段双面性：规划红利VS现实骨感

A面——西丽科教城核心红利

项目地处西丽湖国际科教城+留仙洞总部基地双核交汇处，坐享两大战略板块红利：

3公里科创黄金圈

：直线距离鹏城实验室石壁龙园区500米，距大疆总部、中兴通讯约3公里，科技人才聚集效应显著

西丽枢纽预期

：规划中的24号线（同乐南站）2028年通车，4条高铁+4条地铁+4条城际的超级枢纽辐射

生态王炸组合

：背靠羊台山森林公园，东侧规划13.7公里大沙河生态长廊

B面——配套的冰与火之歌

交通硬伤： 距离最近的地铁13号线应人石站1.4公里，步行需20分钟；自驾依赖松白路、沙河西路，高峰期拥堵指数爆表。

教育迷局： 自带27+9班九年制学校（南山实验教育集团托管），但当前划片小学为白芒小学（南山二梯队），2024年录取积分已涨至82分，非深户家庭需谨慎。

商业荒漠： 周边1公里内无大型商超，仅依赖5000㎡社区底商，日常消费需驱车3公里至益田假日里。

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三、户型解析：极致刚需的AB面

项目主打“小面积低总价”，但设计存在明显妥协：

71㎡2+1房

：北向单面采光，厨房操作台仅1.5米，次卧进深2.1米堪比“胶囊房”

89㎡3房

：手枪户型导致动静分区混乱，主卧与卫生间门对门隐私性差

118㎡4房

：南向面宽6.8米，但阳台进深仅0.9米，晾衣空间局促

⚠️致命缺陷：

部分户型紧邻产业研发地块，可能存在噪音污染

梯户比2梯6户，早高峰等电梯超8分钟成常态

装修标准仅2000元/㎡，需额外投入30万+升级

四、市场竞争力横评

与同价位竞品对比（2025年4月数据）：

项目

均价

容积率

地铁距离

学校资源

开发商

6万/㎡

2.8

1.4公里

自带九年制学校

万科代建

同乐公馆

7万/㎡

4.2

800米

同乐学校

安居集团

中海云启源境

8.5万/㎡

3.8

500米

南头城学校

中海地产

核心争议点：

价格倒挂幻觉

：周边二手房（如宝能城）挂牌价7.2万/㎡，实际价差约20%

规划兑现风险

：西丽枢纽2028年通车、科教城产业导入存在不确定性

竞品分流压力

：2025年西丽片区预计超5000套新房入市，去化压力巨大

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五、主编购房指南

对比119平复式与101平三房总价差仅13万，但多出2个房间和地铁口优势，首置家庭可重点考察产权清晰的满五房源，首付97万门槛友好。

提醒警惕65平人才房5.28万/㎡的虹吸效应，周边二手房价差达40%，但需承担5年限售期，流动性风险需权衡。

算账：同片区6500元月租对应500万房产，租售比仅1.56%，低于理财收益，长持需依赖13号线通车和总部基地产业兑现。

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