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在售户型图丨项目介绍丨最新房源丨周边配套丨详细解答

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【远洋观山海】首批计划推售一栋3个单元，110平和115平四房，共计260套。此项目位于前海南山区兴海大道东侧，沿山路南侧，地处当今深圳最具发展潜力的前海合作区。到2025年，将培育形成金融、现代物流等一批千亿级产业集群，加快布局战略性新兴产业和未来产业，初步构建多轮驱动创新体系，科技发展体制机制改革创新取得重大突破。此项目针对高质量刚需改善人群，做到了低密度、小高层、纯住宅（无回迁安置房）、居山景，出则享城市繁华，入则静谧空间。

【远洋观山海】，由远洋集团打造，总占地面积约4.24万㎡，总建筑面积约16.3万㎡，计容建筑面积约11.64万㎡，容积率2.65，绿化率30.85%，共由10栋总高17-25F住宅组成，有8栋塔楼，2栋板楼设计，其中1栋1/2单元住宅24F，1栋3单元住宅23F，2栋1单元住宅19F，2栋2单元住宅24F，2栋3单元住宅22F，3栋1/2单元/4栋1/2单元住宅17F，5栋/6栋住宅25F，配建有公交首末站。

总规划870户，全部是商品房住宅，地下室有3层，规划停车位987个。

观山海家园，地处大南山脚，位于兴海大道东侧、沿山路南侧，靠近妈湾片区和赤湾片区。项目占地面积约42407.29㎡，总建筑面积约16.3万㎡，包含商品住宅约10万㎡、配套商业约6000㎡以及少量公区配套。

基础信息

【项目名称】远洋观山海家园

【占地面积】约3.62万㎡

【建筑面积】约19.5万㎡

【推售产品】约95-138㎡3-4房

【交付标准】预计精装

【交房时间】待定

【产权年限】70年

【房产性质】住宅

【总户数】870户

【楼层高】17-25层

【车位比】987个（1:1.34）

【容积率】2.65

【绿化率】30%

【梯户比】2梯2户/2梯4户/2梯5户

【管理费】7.8/㎡

【开发商】深圳市远荔实业有限公司（ 远洋集团 ）

【物业公司】待定

【项目地址】位于南山区兴海大道东侧，沿山路南侧

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开发商实力

远洋集团创立于1993年，2007年在港交所上市，主要股东是中国人寿和大家人寿，1997年开始布局房地产开发业务，已入驻全国50余座城市，项目总量达140余个，其中深圳主要代表作有：远洋天琪、远洋天著、远洋新干线、远洋新天地、远洋城启家园、远洋天萃世纪雅园等。

户型鉴赏

项目所在的位置还不错。

此外，约95㎡-115㎡的主卧都是L型飘窗，采光和景观面都比较好，也可以改成收纳柜或衣柜。

建面约95㎡3房2卫

该户型为西南向（部分户型看海）或东北向看山景，是传统的竖庭格局，南北通透。最大亮点是，阳台从客厅对出连通到次卧，显得比较宽敞。特别是对于三代同堂的家庭，适合老人早期锻炼。

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建面约108-110㎡4房2卫

该户型为西南向或东南向，竖庭设计，南北通透，阳台也是连通到次卧对出，比较宽敞。户型动线也比较清晰，动静分区合理，特别是两个卫生间紧靠在一块。

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建面约113㎡4房2卫

竖庭格局，西南向，基本居住功能与建面约108-110㎡4房2卫一致，但格局不一样，从目前公布的户型图上看，主要是主卧空间有了更大的提升，比如可以放更大一点的衣柜。但从位置上看，它所在的楼栋更靠近主干道，会有噪音影响。

建面约115㎡4房2卫

东南或西南朝向以及西北朝向，有3种户型格局，但整体差异并不大，都是横厅设计，阳台也都非常宽敞。主要核心区别是阳台的设计，这应该是为了贴合楼栋朝向、景观所做的调整。

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115㎡的4房2厅2卫户型分布于1/2栋，东南、西南朝向，横厅户型但是能做到南北通，赠送率最高的户型，2栋1单元户型差异这在阳台位置的设置上；

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建面约138㎡4房2卫

2梯2户，位于社区最靠中间的位置，比较安静。户型格局有2种选择，皆为竖庭设计，更方便南北对流。

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交通

四维交通枢纽。

项目距离5号线地铁荔湾站步行约750米，1站至铁路公园换乘15号环线，6站至前海湾换乘1号线和11号线。

毗邻月亮湾大道、兴海大道两条主干道，快速抵达沿江高速、深中通道（已开通）、深珠通道（规划中），畅游大湾区。

深圳宝安国际机场、太子湾邮轮母港，通达全城。

两大世界级超级工程：妈湾跨海通道（建设中）前海综合交通枢纽工程（建设中）。

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商业

自带约6000㎡商业，家门口约2.6 万㎡泛海城市广场。步行约750m即达兴海湾农贸批发市场。

距前海印里、世茂前海商圈约1 公里；约5公里附近山姆会员店、万象前海、卓悦Intown、海上世界、K11 艺术购物中心、太子湾花园城。

教育

项目一路之隔规划36 班小学（规划中），周边多所幼儿园、小学及初高中，如荔湾小学、深大附中初中部（重点中学）和高中部。

约2公里荟同国际学校，周边前海哈罗港人子弟学校、国王学校、南山中英文学校、SIS太子湾校区、深圳贝赛思国际学校等多个国际学校。

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生态

临近大南山脚，自然资源不错，周边还有荔林公园、月亮湾公园、青青世界等生态和文娱配套。

前海”黄金三角“——三湾两城一山

三湾：桂湾、前湾、妈湾

两城：深港桂湾金融城+妈湾服务城

一山：大南山生态居住区

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大南山生态住区

项目所在前海合作区大、小南山片区西组团

规划定位重点安排教育、配套、体育等公共服务设施和生活服务设施（数据来源：《中国（广东）自由贸易试验区深圳前海蛇口片区及大小南山周边地区综合规划》

与【桂湾】国际金融城和【妈湾】深港国际服务城两大前海核心区引擎

形成前海黄金三角，工作、生意生活尽在掌握

山海通廊：约650米两个红绿灯，咫尺2.9k㎡妈湾理想城市

约 53.8 公顷绿地公共空间，营造全域公园城市，宜业宜居的绿色人文之城

（数据来源：百度房产深圳站）

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房产信息：

京沪之后，深圳也官宣将取消普通住房和非普通住房标准，自2024年12月1日起施行。

11月19日，深圳市住房和建设局、深圳市财政局、国家税务总局深圳市税务局等三部门联合印发《关于取消普通住房标准有关事项的通知》（以下简称《通知》），明确自2024年12月1日起取消普通住房和非普通住房标准，并对相关征税问题予以明确。

《通知》明确，对个人销售住房涉及的增值税、个人购买住房涉及的契税，按照《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房和城乡建设部公告2024年第16号）有关规定执行。

《通知》还明确，对个人转让住房未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，根据规定实行个人所得税核定征税，以转让收入的1%核定应纳个人所得税额。按照上述规定，深圳取消了个人转让非普通住房以转让收入的1.5%核定应纳个人所得税额的规定。其他个人所得税方面的政策未作调整。

根据《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》规定，在个人出售住房增值税方面，深圳市取消普通住房和非普通住房标准后，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。

在个人购买住房契税方面，深圳市适用与全国统一的个人购房契税优惠政策。对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

税费征收标准不再界定是否“普通住宅”后，此前为“非普宅”的增值税、增值税附加税和个税都会有大幅度的减少。据乐有家测算，以深圳过户价1500万的二手住宅为例，可以节省66.64万元的税费。

研究中心认为，契税与豪宅税的接连减免，对楼市是直接利好的：

1. 降低交易成本，尤其是持有期超过2年的“原非普宅”交易税费大幅度减少，能直接降低购房者及业主的整体负担。

2. 利好改善需求的置业群体，卖房与买房时都能享受到政策利好，进一步激活改善需求、豪宅需求的释放。

3. 托举市场，房价止跌回稳。改善客群的入市不仅影响中高端市场，也会间接利好普通住宅的交易。同时对于新房市场来说，因为未来换房时交易成本降低，因此中大户型的新房也会迎来更多购房者关注。政策对深圳楼市整体都将形成托举，交易量的持续稳健助力房价止跌回稳。