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龙华观澜『深物业澜湖时代-景愉府』于2024年8月13日取证入市，推出1栋1/2/3单元，共590套房源，面积有73㎡的2房1卫，85㎡的3房1卫，95㎡的3房2卫，115㎡的4房2卫户型，备案均价4.69万/㎡，备案单价4.13-5.07万/㎡，总价306-584万/套，计划在2025年12月底前带精装交房（深圳龙华深物业澜湖时代售楼处电话：400-992-0669）

最新消息：本次澜湖时代将直接来了个大降价，在备案价基础上打出了72.25折的钜惠，折后均价3.39万/㎡，折后单价2.98-3.66万/㎡，总价221-421万/套。

73㎡的2房2厅1卫，折后总价221-256万，单价2.98-3.46万/㎡，对比初次开盘直降了24-51万/套！

85㎡的3房2厅1卫，折后总价252-309万，单价2.98-3.66万/㎡，对比初次开盘直降了22-62万/套！

95㎡的3房2厅2卫，折后总价280-345万，单价3.01-3.65万/㎡，对比初次开盘直降了56-69万/套！

114㎡的4房2厅2卫，折后总价404-421万，单价3.55-3.66万/㎡，对比初次开盘直降了80-84万/套！仅有9套。

73㎡的2房2厅1卫，设计的是竖厅格局，客厅3.5米开间，LDKB一体化设计，2个卧室分别做到了3.1米/2.7米的宽度，L型厨房，卫生间干湿分离，得房率76.15%（不含赠送），阳台都是西南朝向。

85㎡的3房2厅1卫，设计的是竖厅格局，客厅3.5米开间，LDKB一体化设计，3个卧室分别做到了3.1米/2.9米/2.5米的宽度，L型厨房，卫生间三段式分离，得房率76.15%（不含赠送），阳台西南或东南朝向。

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95㎡的3房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，客餐厅一体化5.8米开间，3个卧室分别做到了3.2米/2.9米/2.9米的宽度，主卧套间设计，U型厨房，卫生间干湿分离，得房率76.15%（不含赠送），阳台主朝西南或东南向。

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115㎡的4房2厅2卫，设计的是横厅南北通透格局，仅1单元01户型才有，客餐厅一体化6.1米开间，4个卧室分别做到了3.5米/3米/2.8米/2.5米的宽度，主卧套间设计，U型厨房，公卫三段式分离，得房率76.15%（不含赠送），阳台主朝东南向。

项目总占地面积约6.8万㎡，总建筑面积约62万㎡，计容建筑面积约43万㎡，共分3个地块开发，总规划约2700户，将建成集产业生产研发、住宅、商业街区于一体的产城综合体，是龙华北片区新的大型标杆项目。

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本次推售的是02地块，备案名“澜湖时代景愉府”，总占地面积约1.26万㎡，总建筑面积约10.57万㎡，计容建筑面积约7.32万㎡，容积率5.76，绿化率40.01%，共由1栋3个单元组成，其中1栋1/2单元总高50层，1栋3单元总高38层。

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深物业澜湖时代，位于龙华区观澜街道观光路与桂花路交汇处北侧约200米，项目地处的观澜街道，在2023年全年规上工业总产值首次突破700亿元大关，达708.4亿元，规上工业企业达523家，稳居全区第一，新增国家高新技术企业224家、总数突破650家。新增专精特新中小企业83家、国家专精特新“小巨人”19家。中科飞测、比亚迪仰望、烯格微电子等一批重大项目先后落地。数字经济蓬勃发展，核心产业产出增速长期保持两位数。

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项目距离最近的是正在动工建设中的22号地铁线“桂花站”，距离约1.2公里，已经通车运营的4号地铁线“松元厦站”距离约1.5公里，骑小电驴到地铁站约10分钟。

22号地铁线在2024年1月份正式动工，总投资近400亿元，该线路起自福田上沙，途经龙岗区，止至龙华区黎光站，预留向北延伸至东莞的条件。线路全长34.7公里，设站21座(换乘站13座)，设计时速100公里。

周边还邻近珠三角环线高速，沈海高速，深圳外环高速等交通要道。

自带有1所幼儿园，根据龙华区教育局2024年最新的学区划分，澜湖时代小学学区划分在桂花小学，初中学区划分在龙华行知外国语学校初中部（原来的行知中学），观澜二中教育集团龙澜学校初中部。

另外深物业澜湖时代仅一路之隔的龙华高级中学观澜校区，是全龙华区招生的。

桂花小学目前也在拓建，将从24班完全小学扩建为72班九年一贯制学校（48班小学+24班初中+12间机动教室），将提供学位3360个（小学2160个+初中1200个）

项目自带有2万㎡的社区底商，可以满足日常生活需求，如果要逛大型商业，在距离约2公里范围内还有观澜湖新城MH MALL，观澜天虹商场等商业体。

得益于景区的港人消费吸引力，观澜湖新城MH MALL在2023年项目年度消费额达到13.5亿元，客流量突破1512万人次，其中港客客流占比达到30%

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万科公布2025年一季度业绩：营收380亿 实现大宗交易签约金额38亿

①财报显示，今年一季度万科实现营收近380亿元，销售额349.2亿；

②今年一季度，万科完成98.9亿元公开债务的偿还，截至报告期末，万科持有的货币资金为755亿元；

③万科披露，公司董事会审议通过出售A股库存股的议案，此外，深铁拟向万科提供33亿元股东借款%。

财联社4月29日讯（记者 王海春）4月29日晚间，万科（000002.SZ）公布了2025年一季度报告。

财报显示，今年一季度万科实现营收近380亿元，实现销售金额349.2亿元，回款率超过100%，按期保质完成1.04万套房的交付。

报告期内，万科实现大宗交易签约金额38亿元，涵盖办公、商业、公寓、教育业态等7个项目；实现盘活回款24笔，合计40.9亿元；投资设立“万新金石（厦门）住房租赁基金”，用于购买厦门泊寓院儿•海湾社区项目，并由泊寓继续提供资产运营服务。

在融资端，万科继续获得各类金融机构支持，今年一季度合并报表范围内新增融资和再融资139亿元，新增融资综合成本3.39%，较2024年一季度下降21个基点。今年一季度，万科完成98.9亿元公开债务的偿还。截至报告期末，万科持有的货币资金为755亿元，资产负债率为73.5%。

发布2025年一季报同日，万科在另一则公告中披露，公司董事会审议通过出售A股库存股的议案。万科计划采用集中竞价交易方式，在公告日起15个交易日后至2025年7月2日期间出售7295.6万股，占公司总股本的0.61%。

“本次出售A股库存股后，公司将收回资金，有利于补充公司的流动资金。根据企业会计准则的相关规定，本次减持股份价格与回购股份价格的差额部分将计入或者冲减公司资本公积，不影响公司当期利润，不会对公司的经营、财务和未来发展产生重大影响。”万科方面称。

此外，万科4月29日晚间还发布了《关于深铁集团向公司提供33亿元借款暨关联交易的公告》，大股东深铁集团拟向万科提供33亿元股东借款，借款利率2.34%，低于全国银行间同业拆借的1年期贷款市场报价利率（LPR）。

据了解，本次借款将用于偿还万科在公开市场发行的债券的本金与利息，借款期限为36个月，经双方协商一致，可提前还款；经出借人同意，可进行展期。

公开资料显示，去年以来，深铁集团已通过大宗交易、REITs认购、股东借款等多种方式支持万科，今年深铁综合运用业务支持、资金支持、战略融合、轨道赋能等市场化、法治化手段持续支持万科。

而在万科公布一季报前一日，万科旗下长租公寓品牌泊寓与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议，进一步深化双方在住房租赁领域的融合发展。根据协议，深铁置业将发挥其丰富的项目资产优势，与万科泊寓在租赁领域的品牌影响力和运营优势相结合，对适配长租公寓业务的深铁项目开展合作运营。

分析人士认为，未来万科与大股东深铁的融合发展，有望为万科在轨道物流、TOD综合开发等方面提供新的业务空间。同时，万科在REITs、Pre-REITs方面的突破，将帮助其进一步盘活存量资产、回笼资金。

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地产销售冠亚军谁利润率高、物管业绩谁更强？

①2024年，保利发展、中海地产的销售金额分别位居房地产行业第一、二位，两家公司在规模、业务构成等方面有较多相似之处。

②保利发展2024年实现签约面积1796.61万平方米，签约金额3230.29亿元，同比分别减少24.71%和23.50%。

2024年，保利发展、中海地产的销售金额分别位居房地产行业第一、二位，两家公司在规模、业务构成等方面有较多相似之处，业绩表现又如何？

从近几年看，保利发展的年营收规模均高出中海地产上千亿元人民币，但由于保利发展净利润指标调整更为明显，中海地产2024年的净利润高于保利发展。2024年，中海地产、保利发展的权益拿地金额地价分别位居行业第一、二名。

保利发展营收高于中海地产 利润不及后者

2024年，保利发展实现签约面积1796.61万平方米，同比减少24.71%；签约金额3230.29亿元，同比减少23.50%。2024年，中海地产的累计销售面积约为1148.65万平方米，与保利发展存在一定差距，但全年累计合约销售金额约为3106.91亿元，两者差距较小。

据第三方机构克而瑞研究中心数据，保利发展、中海地产2024年的销售额分别位列行业第一、二位。

从商品房销售均价看，保利发展、中海地产2024年的销售均价分别约为1.80万元/平方米、2.70万元/平方米，中海地产的商品房均价要高于保利发展。

地域分布上，据保利发展年报披露，去年，该公司坚持深耕的38个核心城市，销售占比达到90%，同比提升2个百分点。中海地产2024年年报称，公司强聚焦一线城市策略，在北、上、广、深四个一线城市的市场占有率均进入当地市场前三名，在北、上、广、深及香港五个城市实现合约销售金额约1640.4亿元，占全年销售金额的60.6%。

从近几年看，保利发展年营收规模明显高于中海地产，两家的差距在上千亿元。2019年，保利发展的营业收入突破2000亿元，此后不断增长，至2023年达到3468.94亿元。2024年，保利发展的营业收入出现10%的同比下降，降至3116.7亿元。2021年，中海地产的营收突破2000亿元关口，此后的2022年至2024年呈现“减-增-减”的态势，2024年实现营业收入1851.54亿元，同比下降8.58%。

从利润看，2021年至2024年，保利发展的净利润持续下降，年净利润从最高时的超400亿元，降至2024年的不足百亿元。2024年，保利发展实现净利润97.4亿元，同比下降45.6%；归母净利润50亿元，同比下降58.6%。对于利润下降，保利发展解释称，出于谨慎性原则，公司结合项目情况，对存货、长期股权投资、其他应收款计提减值准备合计约55亿元。

有着行业“利润王”之称的中海地产，尽管净利润也有下降，但仍保持一定规模。2024年，中海地产实现净利润156.36亿元，同比下降38.95%。

中海地产的毛利率高于保利发展。2024年，保利发展的结算毛利率为14%，较2023年同期下降2个百分点，降幅同比收窄4个百分点；中海地产的毛利率为17.7%。

负债保持稳定 中海地产拿地金额更高

据保利发展2024年年报披露，2024年年末公司有息负债规模压降54亿元至3488亿元，连续两年实现债务规模压降；资产负债率同比下降2.2个百分点至74.3%，实现了连续四年下降。

从债务结构看，截至2024年年末，保利发展三年以上到期债务金额1381亿元，占比较年初大幅提升8个百分点至39.6%，连续4年提升。保利发展2024年新增有息负债综合成本同比下降22BP至2.92%，有息负债综合融资成本同比下降46BP至3.1%，均创历史新低。

中海地产方面，截至2024年年末，该公司的资产负债率为55.8%，较2023年年末增加了1.7个百分点；债务结构上，公司总借贷2415.6亿元，较2023年年末下降161亿元，其中，一年内到期的借贷为285.9亿元，占总借贷的11.8%。两家公司的融资成本相当，中海地产的平均融资成本为3.1%。

现金方面，截至2024年年末，保利发展的现金及现金等价物约为1324.98亿元，较2023年年末下降141.18亿元；中海地产持有银行存款及现金约1241.7亿元，较2023年年末增加185.4亿元。

土地储备关系房企未来发展。年报显示，截至2024年年末，保利发展在手土地储备计容面积约6258万平方米，其中增量项目约1000万平方米，基本集中在该公司的核心38城；存量项目约5280万平方米，较年初下降20%。

中海地产的土储面积不及保利发展。截至2024年年末，中海地产系列公司土地储备总建筑面积为4255万平方米，较2023年年末下降1148万平方米。

从2024年拿地情况看，中海地产的拿地金额高于保利发展。2024年，保利发展新增拓展总地价683亿元，权益地价602亿元，新拓展项目权益比提升至88%，创近十年新高；中海地产在中国内地新增土地储备总建筑面积为416万平方米，权益建筑面积为389万平方米，总地价为806.1亿元，权益地价为696.3亿元。

根据中指研究院数据，中海地产、保利发展2024年的权益拿地金额地价分别位居行业第一、二名。

发力多元业务 保利发展收入超240亿

近些年，多元经营成为很多房企的发力点。

保利发展多元业务板块的大头收入来自于物业管理服务。2024年，保利发展多元业务板块实现营业收入243亿元，其中，物业管理服务实现收入163亿元，同比增长8.5%。截至2024年年末，保利物业合同管理及在管面积分别约为9.9亿平方米与8亿平方米，同比分别增长0.7亿平方米、0.8亿平方米。

截至2024年年末，保利发展租赁住房、购物中心、酒店、写字楼等商业经营类资产项目累计开业534万平方米，全年实现收入约40亿元。年内规划34个可售项目转经营，并通过经营性物业贷等方式实现融资37亿元。

租赁住房业态上，保利发展拥有“和寓”公寓品牌，2024年年末在管租赁住房规模超过4.5万间，在营租赁住房规模超过2.2万间，同比增长47%，主要位于上海、广州、杭州、成都等城市。商业地产上，该公司构建“时光里、时光汇、X时光”三大购物中心产品系。

中海地产的商业物业运营业务是指物业租赁、酒店及其他商业物业运营，而物业服务公司中海物业不在中海地产业务板块之内。

2024年，中海地产商业物业收入同比上升12.1%至71.3亿元。其中写字楼租金收入为35.7亿元，购物中心租金收入为22.6亿元，长租公寓收入为2.7亿元，酒店及其他商业物业收入为10.3亿元。

从管理数量和规模看，中海地产拥有58个写字楼项目，总建筑面积383万平方米；购物中心27个，总建筑面积262万平方米；长租公寓24个，总建筑面积52万平方米；酒店14个，总建筑面积61万平方米。上述项目合计总建筑面积758万平方米。

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