荔源雅苑售楼处(深圳荔源雅苑)首页网站-荔源雅苑营销中心欢迎您-楼盘详情·最新价格-户型图-容积率@2025.09.03售楼处AI热搜

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【现楼】实景兑现，今年买今年住

项目基本信息

占地面积：约6249.71㎡

建筑面积：约34182.59㎡

物业类型：住宅

容积率：约3.52

绿化率：约34.33%

套数：322套（可售251套）

楼体层高：A座30层、B座28层

开发商电话：400 880 7297（官方）

单层层高：3米

梯户比：A座2梯5户、B座2梯7户

产品类型：约50-117㎡学府现楼

产权年限：70年（2020.3-2090.3）

物业费：6.68元/㎡/月

物业公司：深圳万家好物业服务有限公司

项目地址：南山·科技园·教科院同乐实验学校旁

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项目核心参数：低密现房+小户型上车，但硬伤扎堆

基本属性

地段基因

南山区同乐片区中山园路与铁二路交汇处，紧邻南山科技园、前海自贸区、西丽高铁枢纽三大产业高地，属“科技园居住外溢第一站”。

开发背景

由深圳市荔源实业与源兴发展实业联合开发，总建面3.36万㎡，容积率3.52（南山新盘最低之一），含2栋30层超高层，总户数322套，2025年6月精装现房交付。

配套能级：规划红利与现实现状的撕裂感

| 交通配套 |

地铁出行，到地铁12号线【同乐南站】，步行距离约700多米，直达南中心区、南油、蛇口。桃园站可可换乘1号线，去科技园、车公庙方便。

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自驾出行，有南坪快速、南光高速、南山大道等多条交通路网。早高峰人流量大，去科技园堵车。

| 教育配套 |

一路之隔有九年一贯制区属公办教科院同乐实验学校，家门口上学，每天能多睡会儿。

| 商业配套 |

一路之隔约1万㎡陇尚Minitown，目前在招商中，预计今年开业。

开车十多分钟有云城万科里、海雅缤纷城、壹方城，二十来分钟可以到万象天地、万象前海，几乎包揽了深圳最高端的商圈。

| 生态配套 |

周边规划约2.5万㎡公园绿地，近享铁路文化公园、中山公园、新安公园等多个城市公园。

| 人文配套 |

南山早期建成的配套主要集中在南山中心区和南头，比如南山中心区的南山文体中心、南山博物馆、南山图书馆，以及南头的荷兰花卉小镇、南头古城。

项目靠近宝安中心区，可以近距离享受宝中重点配套。

| 医疗配套 |

开车二十分钟有南山区人民医院、宝安区人民医院、宝安中医院等三甲医院以及南山区中医院（在建），医疗资源完善。

教育与商业的“预期落差”

学区争议

划入教科院同乐实验学校（九年一贯制），步行仅100米，但2024年初中四大率仅3.2%，教学质量属南山二梯队末位。

商业荒漠

依赖1万㎡隆尚Minitown（招商率不足30%），大型商业需驱车2.3公里至海雅缤纷城，日常买菜需步行至城中村夜市。

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生态特权与界面短板

景观资源

楼下规划2.5万㎡公园绿地，但东南侧物流园区施工将持续至2027年；

城市界面

片区被城中村与工业区包围，城市升级需5-8年兑现。

价格博弈：倒挂30%背后的流动性困局

定价策略

深铁阅山境

（二手7.8万/㎡）：纯住宅社区+成熟商业，但容积率5.0；

荔源雅苑优势

现房+低总价，但装修标准被碾压。

备案价7.26万/㎡

特价房折后5.4万/㎡起，对比周边鸿荣源尚璟公馆（二手8.2万/㎡）倒挂30%，但产权缩水至65年（2020-2090年）。

竞品对比

深铁阅山境（二手7.8万/㎡）：纯住宅社区+成熟商业，但容积率5.0；

荔源雅苑优势：现房+低总价，但装修标准被碾压。

长线价值

旧改红利

隶属西丽高铁枢纽辐射区，但东侧同乐村旧改拆迁停滞，产业人口导入需10年；

流动性风险

总价300-800万段竞品库存超3000套，二手成交周期比科技园板块长3-6个月。

四、购房者终极指南

适配人群

地缘刚需

预算300-600万，在科技园/西丽工作的首置家庭，能忍受5年界面升级期；

倒挂投机客

押注15号线通车+西丽高铁站2027年运营红利，持有周期建议3-5年。

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建筑硬指标

50㎡两房

总价309万起，次卧面宽仅2.5米，需封阳台改造功能性空间；

89㎡三房

总价589万起，南向采光但厨房无生活阳台；

117㎡四房

总价741万起，南北通透但北向受货柜车噪音干扰。

户型定位

主推50-117㎡两至四房，套内使用率72%-75%，但实际得房率仅68%-70%：

社区隐患

车位比仅1:0.75（240个车位），高峰期停车需抢位；回迁房与商品房混居，私密性弱于纯住宅社区。

户型鉴赏

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1、[贷款] 央行：2025年二季度末，人民币房地产贷款余额53.33万亿元，同比增长0.4%，增速比上年末高0.6个百分点，上半年增加4166亿元。房地产开发贷款余额13.81万亿元，同比增长0.3%，上半年增加2926亿元；

2、[外贸] 深圳海关：2025年上半年深圳进出口2.17万亿元人民币，占同期全国进出口总值的9.9%。其中，出口1.31万亿元；进口8588.6亿元。进出口、出口规模居内地城市首位，进口规模创历史同期新高；

3、[规划] 龙华区国际医疗器械城产业片区土地整备规划公布：规划容积超145万平，其中住宅74.5万平方米（含保障性住房9.9万平方米），深圳打造首个国际医疗器械城；

4、[新政] 惠州第四代住宅标准发布：空中花园不超过套内面积的35%；

5、[规划] 香港发展局与教育局宣布“城中学舍计划”接受申请，鼓励将现有商厦改装为学生宿舍；

6、[新盘] 上海海上原墅二批次开盘：86套房源在约2小时内迅速售罄；

7、[土拍] 上海第六批土拍7月24日开拍，8宗地块总起拍价236.7亿；

8、[土拍] 杭州两宗住宅用地约18.98亿元成交，其中余杭区地块溢价率29.65%、拱墅区地块溢价率7.29%；

9、[交通] 交通运输部：“十四五”时期，我国城市轨道交通运营里程约1.1万公里、居世界首位，城市公交运营线路总长度达到175万公里，比“十三五”末分别增加48.5%、18.3%；

10、[规划] 国资委：央企要主动融入城市发展创新生态，积极参与城中村和危旧房改造。