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深圳的旧改，动辄十几年的反复拉扯那都是日常。
好在这一次，折腾了13年，曾多次出现在住建局入市计划里的风格城事花园（即南山珠光村旧改一期A项目）终于有了点实质成果。
网传该项目在下半年入市，推出448套商品房，具体有待官方公示。
但从更名和已出地面十几层的施工现场，可能性很大，不过隔壁工地的京基操盘一期B项目，暂无任何动静。
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原珠光村，坐落在南山桃源街道的珠光路以北，背靠塘朗山，面朝大沙河。
据专项规划批复，该更新单元分两期实施，一期又分为A、B项目。
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其中，A项目“风格城事花园”，现名珠光和山悦花园，由本土房企花伴里系的宝祥源操刀，拆除范围用地面积46434平。
自2020年纳入城市更新计划以来，经过数轮调整规划，一期A用地终于在2023年9月正式动工。
总建面46万平，涵盖26万平住宅（含1.43万平保障房），13.3万平商业办公，5.6万平公寓以及两所幼儿园。
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B项目由京基地产负责，目前工地围挡仅写着“管线拆迁中”，未有实际动作，拆除范围用地面积67188平。
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珠光村旧改一期A分多个地块开发。
03-02地块总建面约12万平，住宅建面6.4万平，主要用于保障和回迁，共795户住宅，其中保障房168户、回迁房627户，另规划有3881平的商业配套及幼儿园等。
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而可售的商品房位于03-01地块，比较靠近塘朗山，也分两期开发。规划共448户住宅，其中小于90平的产品有338户，最高楼层43层。
大致上能推测项目会以“山景小户型”为亮点，目前已出地面十多层，顺利的话年内确实可以入市。
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一般山景房的景观视野和空气品质是不会太差的。但由于靠近山体，不排除低楼层的户型，会受到山体湿度、遮挡的影响，还有就是更常见的蛇虫鼠蚁问题。
此外，小户型多数通风性不是很好，若加上山形影响，空气流通或许也有影响。
目前还没具体户型资料，但我们还是建议尽量挑选中高层的产品，朝向方面也优先选择朝南或东南向，以减少潮湿和采光问题。
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珠光和山悦花园作为塘朗山脚的“山景房”，先天条件是有的。
塘朗山郊野公园算是自家后花园，再加上大沙河绿化带，妥妥生态社区的形象就有了。
在建中的大沙河文体中心，距离项目也就600多米。西侧规划的西丽文体中心和南山文理实验学校，都是低层建筑，视野不会有太多遮挡。
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7号线珠光站就400米，距离不远，搭乘2站能到西丽高铁站（建设中）。自驾的话，珠光路、留仙大道、沙河西路等在高峰期会有堵塞，平常的还算稳定。
大一点的商业要到1公里外的益田假日里、云城万科里，另外就是天虹、半里·花海生活广场、京基百纳广场等。
说是短板也谈不上，毕竟自家底商的人流太多，低楼层住户怕是没个安宁。
学校方面，周边有南二外平山小学，西丽小学、南山文理实验学校，质量只能说一般。
稍微好点的消息就是南山文理实验学校，积分曾一年提升了13.5分，2022年甚至到了81分，算是西丽家长圈里都认可的学校。
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价格方面，现在吹风价最多的就是大约有8万/平，依据是周边新房的参考价。
只不过以它邻居鼎胜金域阳光当初的惨淡去化，这价位有点卡脖子，低了划不来，高了怕卖不动。
所以，接着还得看户型产品，好一点还是可以冲8万+，太一般的话怕是7.5万/平都未必带得起。
关于周边二手房的情况，有花伴里集团早期作品的珠光花半里，楼龄18年，成交均价约7万/平；2009年的半山翠林花园，自称山景稀缺，可查成交均价6.76万/平。
另外还有宝珠花园，成交均价6.1-6.8万/平；朗苑，成交均价5.5-6万/平；龙都花园，成交均价6万多万/平等。
相比前海、科技园动辄10万+，西丽均价才6.5万，堪称南山最低门槛（南头也差不多，但人家没产业）。
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造成这种局面的原因，一是交通不行，二是配套不行。
由于三面环山，要进南山的只能绕留仙大道或福龙路，早晚高峰堵到你怀疑人生；即便地铁，大排长龙也是上班通勤的日常。
商业方面好歹还有天虹、益田，但学校品质是南山区的垫底，目前也没能看到有任何升级的迹象，仅此足以劝退很多刚需改善。
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除非西丽几个短板补齐，比如13号线的开通，未来西丽高铁站真的擎动板块价值，留仙洞总部基地的产业持续发光。
此外，还有片区其它旧改也能顺利推动，像龙辉龙联棚改项目、西丽车管所地块等，方才有望盘活价值的可能，否则不远的南头有更好的学校，再不添多一点钱往老前海也会更好的选择。
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