8月热搜焦点:深圳龙华【 山水华庭 】Ai热搜24小时电话→2025最新房价→楼盘百科详情→售楼处更新发布-户型图-配套详情@售楼处中心

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一、基础信息

开发商：深圳市华房投资发展有限公司（本土小型房企，开发经验有限）

物业：华房物业（服务费3.9元/㎡·月，车位比1:0.83）

定位：2.9万㎡低密社区，主推66-104㎡两至四房，主打“现房+生态+旧改红利”概念

价格：

备案均价

：4.5万/㎡（精装），促销后最低单价4.4万/㎡

总价范围

：299万-467万（66-104㎡）

体量：总建面2.9万㎡，容积率2.2，绿化率40%，仅2栋23层住宅（220户）

交付时间：一期2023年6月（现房），部分二期延至2025年交付

二、价格与促销策略

主力户型总价：

66㎡两房

：299万-330万（单价4.4-4.7万/㎡）

84㎡三房

：380万-414万（单价4.5-4.9万/㎡）

104㎡四房

：450万-467万（单价4.3-4.5万/㎡）

促销政策：

工抵房优惠

：部分房源折后总价低至387万（84㎡）、464万（104㎡）

额外补贴

：通过渠道认购可享2%佣金返现+1.8万购物卡

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项目区位介绍

中国先行示范区黄金中轴线，发展空间巨大。观澜坐镇中部发展轴核芯，位于深圳北拓桥头堡，为龙华区府所在。政府斥巨资，对标蛇口打造深圳城市样板--观澜国际社区。项目直享政府规划红利，占据交通、人文、商业、产业优势，地段优势尽享潜力无限，现在就是极好的上车机会。

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千万平旧改，区域价值蝶变，观澜以近2500万㎡城市更新，占据龙华旧改半壁江山。随着鸿荣源、万科、碧桂园、佳兆业等地产大鳄抢滩，定义观澜新版图。本项目为片区首发项目，率先抢占市场先机，未来价值可期。

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高精尖人才集聚，住房需求旺盛，产业集群对一个地区的发展至关重要，观澜，未来还有梅观创新走廊的加持，观澜鹭湖辖区内260余家国家高新科技企业，吸引大量优秀人才在此就业落户，高品质住宅的需求不容小觑。

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地铁方面，4号线北延长线已经开通，片区内的有牛湖站。从地图测距来看，直线距离约1.8公里，车行距离约4公里。前往地铁口需要换乘。

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观澜境内的地铁线路还有在规划的22号线。据了解，深圳地铁22号线是《深圳市轨道交通线网规划(2016-2030)》中新增城市轨道规划，将实现龙华副中心与福田中心的快速联系，连接福田保税区与龙华观澜片区。线路起自福田保税区，终止于观澜北深莞边境，并预留延伸至东莞的条件。

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高速方面，山水华庭位于平大路和环观南路交汇处，两条均属于区域较为重要的次主干道。经由平大路西行可通往平湖、龙岗中心城，东行环观南路可通往观澜中心地段。山水华庭紧靠高速出入口，位于清平高速金龙收费站进出口。经由清平高速可通往福田、罗湖等市区中心地段。不过，清平高速也是一大“堵途”，畅行状态30分左右可通达福田。

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教育配套：居所有价，教育无价。项目直线距离德风小学845米，该校系区一级公立学校，拥有89年的悠久历史，办学规模为48个班，2400个学位。此外，项目对面为润泽学校（规模为45班，1404个学位，分27班九年一贯制学校和18班培智学校两部分。目前已开工建设，预计2022年竣工）。一站式学府为邻，育见人生高起点。

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生态配套：汇聚娱乐、休闲等多元城市资源，观澜山水田园、观澜版画村、求雨岭公园、君子布社区公园等生态配套环绕。天赋自然，生态绿氧休闲空间，健康宜居。

户型解析

户型面积（㎡）亮点风险点66㎡两房一卫66-67

方正实用，主卧飘窗2.1米，次卧7.5㎡

西/东北朝向，采光受限

84㎡三房两卫84-85

动静分区，客厅开间3.2-3.4米

部分户型暗卫，单卫设计使用紧张

104㎡四房两卫103-104

南北通透+双阳台，U型厨房设计

总价超450万，流通性弱于小户型

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配套分析

✅ 核心优势

生态资源稀缺

山水景观环绕

：紧邻观澜山水田园（4A级景区）、求雨岭公园，高层可瞰石马径水库

低密宜居

：容积率仅2.2，对比周边竞品（如岗宏翰林汇容积率5.8）更舒适

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交通与旧改潜力

快速路网通达

：清平高速金龙收费站直连福田（30分钟）、罗湖，南坪快速接驳南山

旧改规模庞大

：观澜片区规划2500万㎡城市更新，鸿荣源、万科等房企已进驻，未来配套升级可期

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现房与性价比

即买即住

：规避烂尾风险，精装标准含LOW-E中空玻璃、日立电梯等品牌配置

价格倒挂

：周边二手房成交价4-5万/㎡，项目折后价低约15%

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❌ 主要短板

交通与配套短板

地铁距离远

：距4号线牛湖站1.8公里，依赖公交接驳；规划中的22号线落地周期长

商业教育依赖规划

：自营底商仅2700㎡，大型购物需依赖观澜湖新城（3公里）；润泽学校尚未竣工

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开发商与产品力争议

品牌弱势

：华房投资在深圳无标杆项目，一期曾因外立面色差引发维权

车位不足

：车位比1:0.83，高峰期停车紧张

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购房建议

刚需自住群体：

优先选择84㎡南向三房，总价控制在400万内，兼顾采光与功能性，验房时重点核查隔音玻璃（临清平高速东向户型有噪音风险）

关注润泽学校建设进度，2025年竣工后或提升学区价值

长线投资者：

押注观澜“梅观创新走廊+旧改”红利，但年均收益率预期仅2-3%，需警惕片区大量安居房供应压制房价

小户型（66㎡）更易转手

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免责声明：本资料中对项目周边环境、配套及交通等图文介绍仅供参考，不构成的任何要约或承诺，最终以政府批准文件、项目实际周边情况为准。本项目的图文资料仅供参考、非要约，具体以交付时现状及买卖合同的约定为准。本公司保留修改宣传资料的权利，敬请留意项目最新资料，最终的解释权归本公司所有。