卓越缦悦优缺点分析→售楼中心电话→楼盘百科→卓越缦悦首页网站→最新价格→楼盘百科→户型图→容积率→@2025.11.03&Ai热搜
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深圳楼市风云变幻，新盘动态一直牵动着购房者的心。如今，一则重磅消息震撼袭来！福田核心区稀缺新盘 ——【卓越缦悦】（备案名：皇熙悦府）终于敲定入市节点，一时间，整个深圳房产圈都沸腾了，众多目光聚焦于此。
作为停滞 14 年重启的皇岗村旧改一期项目，卓越缦悦承载着无数人的期待。它的出现，犹如一颗璀璨的新星，照亮了深圳高端置业市场。此次首推 232 套 91 - 105 - 123 - 126 - 173㎡ 3 - 4 房新规住宅，每一套都凝聚着卓越集团的匠心与智慧，堪称深圳高净值人群的 “中心区福利盘” ，究竟它有何独特魅力，引得众人翘首以盼？让我们一同深入探寻。
地段：福田 CBD 的 “心脏” 地带
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卓越缦悦坐落于福田福民路与皇岗二街交汇处，就像是镶嵌在福田 CBD 核心腹地的一颗明珠，闪耀着独特的光芒 。这里是深圳的中心心脏地带，是城市繁华与活力的汇聚之处，其地段优势不言而喻。
从地铁出行来看，卓越缦悦的便捷度简直拉满。项目紧邻 7 号线皇岗村站，甚至已贴心预留接口，这意味着未来业主出行可以实现与地铁的 “无缝衔接”，轻松开启便捷的地铁之旅。步行 300 米，便能到达 4/10 号线福民站，站内人来人往，换乘的乘客有序穿梭，在这里可以轻松换乘，前往城市的不同方向。再走 500 米，3 号线石厦站也近在咫尺。四条地铁线路环绕，编织出一张紧密的交通网络，将卓越缦悦与深圳的各个区域紧密相连。 1 站就能到福田站换乘 4 号线，去龙华感受现代化的都市气息；或是到石厦站换乘 3 号线，前往龙岗探索新的生活天地。无论是日常通勤，还是周末出行游玩，都能轻松畅达全市各区域，高效又便捷。
在跨境出行方面，卓越缦悦同样表现出色。仅仅 2 站地铁，就能直达皇岗口岸。对于经常需要商务通勤往返香港的人士来说，这无疑是巨大的福音，节省了大量的时间和精力。早上还在深圳家中享受温馨的早餐，片刻之后就能抵达香港开启忙碌的工作；晚上又能快速回到家中，与家人共享天伦之乐。即使是日常往返香港购物、休闲，也变得轻松惬意，仿佛深港两地的距离被无限拉近，真正实现了 “双城生活，一键切换” 。
不仅如此，卓越缦悦周边的路网也是四通八达。滨河大道上车水马龙，车辆川流不息，这条城市主干道就像一条奔腾的动脉，源源不断地输送着城市的活力。粤港澳高速则如同一条纽带，将深圳与周边城市紧密相连。驾车行驶在这些道路上，前往南山、罗湖、龙华等区域，基本都能控制在半小时生活圈内。去南山感受科技的创新氛围，到罗湖体验商业的繁华热闹，亦或是到龙华享受宁静的居住环境，都不过是短暂的车程，生活的半径在车轮下不断延伸，丰富多彩的城市生活触手可及 。
产品：新规住宅的 “天花板”
在产品打造上，卓越缦悦作为新规下精心雕琢的住宅产品，犹如一颗闪耀的明星，在众多楼盘中脱颖而出，堪称新规住宅的 “天花板” ，直接碾压周边老盘，为业主带来前所未有的居住体验感。
踏入卓越缦悦的样板间，便能深刻感受到其超高的空间利用率。销售使用率超过 90%，这一数据远超深圳住宅平均水平，每一寸空间都被充分挖掘和利用，真正做到了物尽其用，避免了任何面积的浪费。无论是客厅、卧室，还是厨房、卫生间，空间布局都恰到好处，没有一丝冗余，让居住者仿佛置身于一个宽敞而又温馨的空间之中 。比如在 91㎡的户型里，客厅宽敞明亮，连接着景观阳台，阳光透过窗户洒在地面上，让整个空间都充满了温暖。卧室的设计也十分合理，床铺、衣柜摆放有序，还有足够的活动空间，丝毫不会让人感觉局促。
卓越缦悦的梯户比设计同样十分优越，尽显尊贵之感。北区大户型，如 173㎡、257㎡，采用 2 梯 2 户的设计，每一户都能享受到专属的电梯服务，仿佛拥有了一部私家电梯，出行更加便捷，也极大地保障了居住的私密性。南区中小户型，91 - 125㎡则为 3 梯 4 户，整体梯户比接近 1:1 。这种设计让每一位业主在等待电梯时都无需过长时间，减少了等待的焦虑，提升了生活的效率。尤其值得一提的是，大户型还配备了双电梯独立电梯厅，业主走出电梯，便能直接进入自家的专属空间，仿佛踏入了一个私密的小天地，既保证了生活的私密性，又凸显了居住的尊贵感，让每一次归家都成为一种享受 。
卓越缦悦的户型功能更是强大到令人惊叹。首推户型涵盖 91 - 173㎡3 - 4 房，丰富的面积段和房型选择，能够满足不同家庭结构和生活需求。其中，122 - 175㎡4 房占比高达 83%，另有 2 套 257 平顶复产品，为追求高品质生活的高净值人群提供了更多选择。令人惊喜的是，105㎡就能做到 3+1 房，125㎡可打造 4 房，小面积实现大功能，这对于改善家庭来说，无疑是一个巨大的福音。在 125㎡的 4 房户型中，房间布局合理，各个房间的面积分配恰到好处。客厅宽敞大气，是家庭聚会和休闲娱乐的理想场所；卧室温馨舒适，每一间都能让居住者拥有良好的睡眠体验；书房安静独立，可以满足业主在家办公或学习的需求；儿童房则充满童趣，为孩子打造了一个快乐的成长空间 。这样的户型设计，完美适配了改善家庭的居住需求，让每一位家庭成员都能在这里找到属于自己的舒适空间 。
配套：一站式的成熟生活圈
当你选择了卓越缦悦，就相当于选择了一种便捷、丰富的一站式成熟生活方式，真正实现了 “出则繁华，入则宁静” 的理想生活愿景 。
卓越缦悦的商业资源丰富得令人目不暇接。项目自带约 4.1 万㎡商业，涵盖地上与地下部分，未来还将与旧改二期商业联动，形成更大规模的商业体量。想象一下，未来业主下楼即可开启一场轻松愉悦的购物之旅，无论是时尚的服装、精美的饰品，还是新鲜的食材、日常的用品，都能在家门口轻松选购。直线 2 公里内，购物公园、皇庭广场、卓越 INTOWN、领展中心城等 6 大高端商场星罗棋布，宛如一颗颗璀璨的明珠，散发着诱人的商业魅力 。周末闲暇时光，驾车 10 分钟就能抵达这些商场，与家人朋友一起享受购物的乐趣，或是在美食广场品尝来自世界各地的特色美食，又或是走进电影院，沉浸在精彩的电影世界中，满足全维度的消费需求。在过渡期内，周边还有麦当劳、奈雪的茶等连锁餐饮，以及大型肉菜市场，为业主的日常基础消费提供了极大的便利，即使是忙碌的工作日，也能轻松解决生活所需 。
在文化休闲配套方面，卓越缦悦同样表现出色。项目紧邻市民中心，这座市政府所在地，不仅是城市的行政中心，更是城市活力的象征，这里经常举办各种大型活动，见证着城市的发展与变迁 。深圳中心书城散发着浓郁的书香气息，一排排书架上摆满了琳琅满目的书籍，是知识的海洋，业主可以在这里尽情遨游，享受阅读的宁静与快乐。深圳音乐厅中，悠扬的音乐时常响起，无论是古典音乐的优雅，还是现代音乐的激情，都能在这里得到完美的演绎，让业主沉浸在音乐的美妙世界中。少年宫充满了孩子们的欢声笑语，各种兴趣班、活动丰富多彩，为孩子们提供了一个快乐成长、培养兴趣爱好的广阔天地。深圳博物馆宛如一部生动的历史教科书，陈列着丰富的历史文物，讲述着这座城市的过去与现在，让业主在参观中感受历史的厚重与文化的传承。当代艺术与城市规划馆则展示着前沿的艺术作品和城市未来的规划蓝图，激发着人们对艺术的热爱和对未来的憧憬。这些城市级文化配套，或是步行可达，或是短车程即至，为业主带来高品质的文化休闲生活，让生活充满了艺术与文化的气息 。
教育资源也是卓越缦悦的一大亮点。按照 2025 年学区划分，项目小学对应皇岗小学、荔园外国语小学（水围）。皇岗小学历史悠久，自 1931 年创立以来，一直秉持着 “质量德为先，发展人为本” 的理念，注重学生的全面发展，以轻负担、高质量、有特色为办学目标，在艺体教育方面成绩斐然，形成了以球类、游泳、舞蹈、软陶等为鲜明特色的艺体教育品牌，为学生的成长奠定了坚实的基础 。荔园外国语小学（水围校区）作为荔园教育集团旗下的分校，延续了集团优质的教学理念，以外语教学为特色，拥有完善的硬件设施和优秀的师资队伍，致力于培养具有国际视野和综合素养的学生 。中学对应皇岗创新实验学校（初中部），这所学校是福田区重点打造的创新型学校，基于未来学校最新理念进行整体规划设计，构建了独具特色的 “OPEN・融创课程” 体系，在初中阶段引入项目式学习（PBL），注重与学科知识的深度融合，培养学生解决实际问题的能力、批判性思维和创新能力，为学生的未来发展提供了广阔的空间 。当然，具体学区划分需以当年官方公示为准，但稳定的教育资源配置，无疑为孩子的成长提供了有力的保障，让家长们无需为孩子的教育问题而担忧 。
旧改破局：14 年的坚持与创新
皇岗村旧改，堪称深圳旧改史上的 “硬骨头”，其历程充满了曲折与挑战，宛如一部波澜壮阔的奋斗史诗 。这个项目总建设用地达 31.4 万㎡，总建面约 200 万㎡，涵盖住宅、酒店、商业、办公、公寓等多元业态，规模之宏大，在深圳旧改项目中屈指可数 。早在 2010 年，它就已获批规划，承载着无数人的期待，然而，却因重重难题陷入了长达 14 年的停滞期，仿佛被按下了暂停键，让人们对它的未来充满了担忧 。
产权关系复杂是横亘在皇岗村旧改面前的第一座大山。村内的老房子大多历经几代传承，房产证与实际产权人信息常常对不上，就像一团乱麻，难以理清 。部分业主长期在香港居住，甚至失去了联系，仿佛人间蒸发一般，这使得产权确权工作变得异常艰难，每一个环节都充满了不确定性 。工作人员需要耗费大量的时间和精力，查阅各种资料，走访众多相关人员，才能一点点梳理出产权的脉络 。
开发商盈利空间小也是旧改推进的一大阻碍。根据规划，旧改需回迁 63 万㎡住宅，可售住宅仅剩余 7 万㎡，这意味着开发商在投入大量资金进行改造后，利润空间极为有限 。对于追求经济效益的开发商来说，这样的项目无疑缺乏足够的吸引力，接手意愿普遍较低 。在市场的逐利性面前，皇岗村旧改一度陷入了无人问津的困境 。
村民补偿争议大更是让旧改陷入了僵局。村民们对于补偿类型，究竟是选择商铺还是住宅，以及计算标准，按套内面积还是建筑面积，存在着严重的分歧 。这些争议在祠堂里被反复讨论，每一次协商都充满了火药味 。百余次的协商，却始终无法达成一致，让旧改的进程变得举步维艰 。
直到 2020 年，卓越集团联手皇岗实业，犹如一道曙光，照亮了皇岗村旧改的前路 。他们以 “分期开发” 的创新策略，成功打破了这一僵局，为旧改注入了新的活力 。
一期项目（卓越缦悦）率先启动，优先开发可售住宅与配套商业 。这里的可售住宅共有 732 套，每一套都凝聚着开发者的心血，它们就像一颗颗璀璨的明珠，等待着有缘人来开启新的生活 。配套的商业则为居民的生活提供了便利，未来，这里将成为人们休闲、购物、娱乐的好去处 。通过住宅销售回款，反哺后续建设，这种滚动发展的模式，让项目得以顺利推进 。目前，一期工程已建至五六层，工地上塔吊林立，机器轰鸣，一片热火朝天的景象，建设进度清晰明确，让人们看到了旧改的希望 。
二期项目则重点打造 2 栋 200 米高的 “双子塔商务核” 。这两座双子塔宛如两把利剑，直插云霄，将成为福田新的商务地标 。项目直通会展中心，规划采用 “地铁连廊 + 垂直城市” 模式，未来这里将汇聚众多企业，成为商务活动的核心区域 。人们可以通过地铁连廊，轻松穿梭于各个区域，享受高效便捷的商务生活 。这种创新的规划模式，不仅提升了区域的商务氛围，也为城市的发展注入了新的动力 。
谁是它的 “有缘人”
卓越缦悦作为福田核心区的璀璨新盘，就像一颗闪耀的明星，吸引着众多购房者的目光 。那么，究竟哪些人是它的 “有缘人” 呢？让我们一起来揭开谜底 。
对于工作地点在福田 CBD、皇岗口岸周边的企业主、高管等高端改善客群来说，卓越缦悦无疑是理想之选 。福田 CBD 作为深圳的金融、商务中心，汇聚了众多世界 500 强企业和高端写字楼，每天都上演着激烈的商业竞争 。在这里工作的企业主和高管们，对居住品质有着极高的要求 。卓越缦悦优越的地理位置，让他们可以轻松实现短距离通勤，节省宝贵的时间和精力 。下班后，只需片刻便能回到温馨的家中，与家人共享天伦之乐 。同时，项目周边完善的商业配套、高端的文化休闲设施，也与他们的身份和生活需求完美契合 。周末，他们可以在购物公园与合作伙伴进行商务洽谈，或是在深圳音乐厅欣赏一场高雅的音乐会，享受高品质的生活 。
需要频繁往返深港两地，注重跨境通勤便利性的家庭，也能在卓越缦悦找到属于自己的幸福港湾 。随着深港两地交流的日益密切，越来越多的家庭需要频繁往返两地 。卓越缦悦紧邻皇岗口岸，2 站地铁即可直达，这种便捷的交通条件，大大缩短了深港两地的距离 。对于这些家庭来说，无论是送孩子去香港上学，还是自己去香港工作、购物，都变得轻松自如 。早上，孩子可以在深圳的家中享用早餐，然后轻松前往香港的学校；家长则可以迅速抵达香港的工作岗位，开启忙碌的一天 。晚上，一家人又能准时相聚在深圳的家中，分享一天的趣事 。
看重 “中心区稀缺性”，追求资产保值增值的投资者，同样对卓越缦悦青睐有加 。福田核心区作为深圳的中心心脏地带，土地资源稀缺，新房供应极少 。卓越缦悦的出现，无疑是市场上的一颗稀缺明珠 。从长期来看，中心区的房产保值能力较强，随着城市的发展和区域价值的提升，房产的价值也将不断攀升 。投资者们深知这一点，他们将卓越缦悦视为优质的投资标的，希望通过投资房产，实现资产的保值增值 。而且，项目周边完善的配套设施和便捷的交通网络，也为房产的出租和转售提供了有力的保障，使其在市场上更具竞争力 。
未来可期：持续关注项目动态
福田核心区新盘本就稀缺，像卓越缦悦这样兼具新规户型、成熟配套与核心区位的项目更是 “卖一套少一套” 。它宛如一颗璀璨的明珠，在深圳楼市中闪耀着独特的光芒 。如果你对卓越缦悦有意向，那就千万不要错过这个难得的机会 。赶紧重点关注起来，也可私信获取专属看房通道及最新项目资料 。让我们一起期待卓越缦悦开启深圳高端居住的新篇章，共同见证它的辉煌绽放 ！
卓越缦悦基础数据：
开发商：卓越+皇岗实业
物 业：卓越商企服务“悦管家”物业 6.8元/m²/月
性 质：住宅
占 地：约31428.9万㎡
户型分布：总6栋住在塔楼，首推一期1栋5单元（45层），91-173㎡3-4房，共232套，以122-175平米4房为主，占比83%，还有两套257平顶复产品。
总户数：总2151户 会迁1419户，商品732套,首推232户
车位比：一/二期共1987个
主力户型：91/105㎡3房 123/126/173㎡4房
梯户比：（5梯6户）北区大户型2梯2户双电梯独立电梯厅入户，南区3梯4户
楼层总高：45F/47F层,单层3米
入伙时间：2028年3月底精装交付
批地时间: 2024年12月20日（70年)
容积率：约8.7
绿化率：40%
实用率：92%+
水电费：民水民电
物业费：6.8元/m²/月
停车费：250元/月
教育 ： 项目小学对应皇岗小学、荔园外国语小学（水围），中学对应皇岗创新实验学校（初中部）
地铁：7号线皇岗村站D出口
在售均价：10.6万
备案均价约11.5万/㎡:
①92㎡(均价约11.1万/㎡):单价约10.4-11.6万/㎡，总价约958-1065万
②105㎡(均价约11.1万/㎡’):单价约10.3-11.8万/㎡，总价约1088-1241万
③123㎡’(均价约 11.1万/㎡):单价约10.4-11.8万/㎡，总价约1283-1459万
④126㎡(均价约11.6万/㎡):单价约10.8-12.3万/㎡，总价约1363-1548万
⑤173㎡(均价约11.7万/㎡):单价约10.6-12.9万/㎡，总价约1845-2243万
销售均价(折后)约10.6万/㎡
①92㎡(均价约10.2万/㎡):单价约9.6-10.7万/㎡，总价约883-982万
②105㎡(均价约10.2万/㎡):单价约9.5-10.8万/㎡，总价约 1003-1144万
③123㎡(均价约10.2万㎡):单价约9.6-10.9万/㎡，总价约1183-1346万
④126㎡(均价约10.7万/㎡):单价约10.0-11.3万/㎡，总价约1257-1427万
④172㎡(均价约10.8万㎡):单价约9.8-11.9万/㎡，总价约1701-2068万
卓越缦悦优劣分析和总结
卓越缦悦是位于深圳福田区的旧改项目，以下是其优劣分析和总结：
优点：
核心地段与交通便利
项目地处福田CBD核心，紧邻地铁7号线皇岗村站，步行即可到达，且与4号线福民站、皇岗口岸距离极近，便于快速通勤及往返香港，交通网络发达。
高使用率与户型设计
规新规产品，户型使用率超90%，空间利用率高。主力户型为92-173㎡的3-4房，部分户型配备环幕主卧、独立衣帽间等，设计注重功能性和舒适性，适合改善型需求。
配套资源丰富
自带7万㎡商业，周边2公里内有购物公园、皇庭广场等大型商圈，生活便利。同时，临近莲花山公园、市民中心等城市地标，休闲、文化配套完善。
教育与医疗资源
小学学区为皇岗小学（省一级），中学学区为皇岗创新实验学校，周边还有三甲医院及国际医疗资源，满足家庭生活需求。
缺点：
回迁房占比高
项目总住宅中回迁房占比较大，可能影响社区居住纯粹性，且未来可能存在回迁房集中上市的情况，对房价和租金有一定影响。
开发周期长
作为旧改项目，整体开发周期较长，周边仍有未拆迁区域，城市界面有待改善，短期内可能影响居住体验。
学区竞争力有限
尽管有优质学校，但与福田区其他强校相比，学区排名相对靠后，对追求顶尖教育资源的家庭吸引力较弱。
隐私与对视问题
部分户型存在与回迁房或相邻户型对视的情况，可能影响居住隐私。
总结：
卓越缦悦适合对地段、交通和配套要求高，且不介意回迁房因素的改善型购房者。若追求低密度、高隐私或顶级学区，需谨慎考虑。建议实地考察楼间距、户型实际效果，并关注未来旧改进度对生活的影响。
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