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观山海家园位于深圳市南山区兴海大道东侧，康城华府与大南山之间，靠近前海妈湾片区和蛇口片区。

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项目占地面积4.24万㎡，总建筑面积约16.3万㎡，容积率2.65，绿化率40%。项目由远洋地产开发小区共规划12栋住宅，住宅共约870套，其中8栋塔楼、4栋板楼，纯住宅，没有保障房，限高80米，梯户比为2T2、2T4、2T5。

项目整体为南北朝向，楼栋高低错落式分布，呈围合式布局，顺应山体的走势，而山体走势与楼体朝向形成高差，可以保障每个楼栋充足的日照时长以及良好通风采光条件。

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项目停车位也比较充裕，共计987个，车位比达1:1.34，另配建有商业、公交车首末站、社康服务中心、老年日照中心等配套。

从项目外部硬件来看，其楼体外墙主打大面积LOW-E双层超白（局部呈现蓝灰色）钢化玻璃幕墙，搭配深灰色铝板山墙，并以银灰、金色、深灰铝板线条及灰色涂料作为点缀，外观有品质感

其框架结构采用铝合金型材，底层裙楼则选用干挂灰色石材，材料选择坚固耐用，历久弥新，兼顾实用性。

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从项目内部来看，容积率仅约2.65，对比目前深圳核心区的在售新盘，都很少见。

园林设计上，为打造轻奢自然的山居美学，社区内规划了轻奢水院+风雨连廊、近10米水庭院瀑布以及观山泳池，并设配备了儿童乐园、架空绿化休闲区、休闲娱乐广场及社区生活设施等，营造出宜居的氛围感。

从项目户型设计来看，使用率高达95%，在同片区内使用率属于上乘。

户型朝向上，除了2栋1单元每层有一户主向朝西偏北、以及2栋2-3单元每层两户朝东北，其它都是西南、东南、南偏西、南偏东朝向，整体通风采光性能极佳。

另外采用了大阳台、全尺寸飘窗以及270°转角飘窗等设计，充分发挥采光通风和扩展视野，体现自然、宜居、放松的产品理念。

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项目首批推出的1栋3个单元位于整个地块的最西侧，一字型排开，主要面向月亮湾花园、兴海大道以及社区内的花园。

【远洋观山海】共由10栋总高17-25F住宅组成，有8栋塔楼，2栋板楼设计，其中1栋1/2单元住宅24F，1栋3单元住宅23F，2栋1单元住宅19F，2栋2单元住宅24F，2栋3单元住宅22F，3栋1/2单元/4栋1/2单元住宅17F，5栋/6栋住宅25F，总规划870户，全部是商品房住宅，地下室有3层，规划停车位987个。

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户型介绍

95㎡3房2卫

竖厅格局，客厅3.5米开间，S墙设计预留冰箱位，3个卧室分别做到了3.6米/2.8米/2.8米的宽度，主卧、1个次卧270°全景飘窗，客厅连接次卧出6.3米长的大阳台，U型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），该户型为西南向（部分户型看海）或东北向看山景，南北通透。

108-110㎡4房2卫

竖厅双龙抱珠，客厅3.5米开间，4个卧室分别做到了3.7米/3.4米/2.8米/2.6米，主卧、2个次卧270°全景飘窗，客厅连接次卧出6.1米长的大阳台，U型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），西南或东南朝向。

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113㎡4房2卫

竖庭格局，西南向，基本居住功能与建面约108-110㎡4房2卫一致，但格局不一样，从目前公布的户型图上看，主要是主卧空间有了更大的提升，比如可以放更大一点的衣柜。但从位置上看，它所在的楼栋更靠近主干道，可能会有噪音影响。

115㎡4房2卫

横厅南北通透格局，客餐厅6米开间，全屋飘窗，4个卧室分别做到了3.9米/3米/2.8米/2.6米的宽度，L型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），东南或西南朝向以及西北朝向，有3种户型格局，但整体差异并不大，都是横厅设计，阳台同样非常宽敞。主要核心区别是阳台的设计，这应该是为了贴合楼栋朝向、景观所做的调整。

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138㎡4房2卫

竖厅南北通透格局，专梯入户，客厅6.1米开间，全屋飘窗，4个卧室分别做到了3.9米/3.25米/2.9米/2.8米的宽度，主卧加1个次卧270°全景飘窗，客厅出6.1米长的大阳台，U型厨房，得房率约95-97%（包含赠送），阳台主朝西南向。

地段配套分析

观山海家园观山位于深圳南山前海合作区的荔湾片区，紧邻大南山，享有大南山一线山景。

从板块居住价值来看，周边早有阳光玫瑰园、万科臻湾悦、月亮湾花园等高端住宅小区，居住氛围浓厚且周边没有任何城中村，居住人群非常纯粹。

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荔湾片区与前海妈湾片区和蛇口片区紧密相连，形成了便捷的交通网络和生活圈。这里不仅是城市发展的前沿阵地，更是未来价值的高地所在。众多高端产业在此汇聚，吸引了大量精英人才的关注和入驻。

这里属于前海拓展区范围内，根据规划，前海蛇口片区范围从28.2平方公里扩大至约37.9平方公里，扩容后的前海蛇口片区将规划构建"两带一港七版块"的空间结构。

“两带”指滨海生态文化带和城市综合服务功能带；“一港”指蛇口国际枢纽港，通过港口资源优化配置，建设成为国际集装箱枢纽港和亚太国际邮轮母港；“七版块”包括桂湾、前湾、妈湾、邮轮母港、蛇口、赤湾及大小南山。

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区域的发展高度同时也带动楼市的风向。

值得关注的是，观山海家园项目周边楼市活跃，妈湾在售的万科瑧湾悦价格高达10.5万/㎡，而今年新入市的前海招商臻玺价格也达到了10万出头/㎡。

这些高端楼盘的涌现，彰显了这些品牌开发商对该区域的认可和未来区域价值预期的前瞻性，对于购房者来说，此时也是低价入手核心区资产的好时机。

再对比周边二手房价格，例如距离较近的泛海拉菲花园、前海康城华府、万豪掬月半山二手成交均价在9.2-11.2万/㎡之间，而观山海家园吹风价仅为7字头起，价格优势明显。

下面我们来看看项目周边配套情况。

交通上，项目距离5线荔湾站步行约700米，此站乘车1-2站可以换乘地铁2/8号线、12号线、15号线（在建）、深惠城际（在建），通勤前海、宝中以及南山核心区、福田CBD、深圳北等商务区都比较方便。

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自驾方面，项目紧邻兴海大道、月亮湾大道等主干道，自驾出行便利，但月亮湾大道早晚高峰易拥堵。

商业上，观山海家园的商业配套十分丰富。项目自带6000㎡的社区商业，相邻的泛海城市广场配建有2.6万㎡的集中式商业，可满足居民基本日常所需。

此外，驾车5分钟左右可去往妈湾的前海印里中心、赤湾的赤湾汇广场及伴山伴海广场（均待运营）等商业中心购物；驾车15分钟，可到达海上世界、K11购物艺术中心、前海卓悦INTOWN购物中心、前海壹方汇、山海会员商店及前海壹方城等大型商业中心。

教育上，项目东北侧空地规划的是一所36班小学学校，根据南山区教育教育局2024年秋季招生学区划分，小学学区划分在南山实验教育集团荔湾小学，距离约500米，初中学区划分在深大附中初中部，距离约1.1公里。

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此外项目靠近多所国际学校，拥有3000到5000个名额，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校等，书香氛围浓厚，选择多样化。

生态资源上，项目背靠大南山，与小南山对望，享有一线山景资源，足不出户即可畅享山林间的清新鲜氧。

同时，周边还有荔林公园、月亮湾公园、青青世界，兴海公园，同时距离深圳湾、前海湾滨海休闲带也比较近，涵盖市政公园、生态郊野、滨海休闲带多种类型，为业主提供了舒适的居住体验和良好的休闲空间。

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医疗配套上，项目周边距离月亮湾社康医院约756米，距离三甲医院——深圳市蛇口人民医院约2.7km、距离深圳市南山区妇幼保健院约3.6米，可满足业主日常就医需求。

深圳楼市新闻：楼市11月继续火爆，成交量暴涨！

据公布的数据，11月，深圳新房网签8076套，二手房网签7125套，合计网签超1.5万套。

这一数据背后，是售楼部座无虚席，新盘开盘频繁“日光”，二手房业主开始惜售不卖……总之，那个买房需要抢的深圳，正加速回归中！

如果你最近有关注过深圳市场，你就知道深圳市场到底有多热。

近期开盘的龙岗大运某盘，首批次推售，477人选214套房，开盘不到2小时就宣布售罄，成为2024年龙岗首个“日光盘”，也成为929新政后深圳东部首个“日光”项目。

据说，连5套样板间都被卖掉了，选房现场到底有多热闹可想而知。

全国一线取消“豪宅税”，深圳楼市一炮双响，不仅东边的项目首推日光，西边的项目也首开告捷，位于南山蛇口的某项目开盘，楼盘均价11.2万/㎡，当天去化97%。

价格这么高的项目，距离“日光”也就一步之遥，深圳的购买力，咱不服都不行。

新房火爆，二手房也不同程度出现了价格上涨的苗头。

9月份的时候，市场十分悲观，当时深圳南山的华润城一期89平三房一度跌破1000万，成交价去到了980、990万。

不到一个月时间，最近成交的同户型已经稳稳地保持在1220万以上，而且最新挂牌价已经去到1300万，整个10月份华润城一共成交了97套，典型的量价齐升了。

还有包括宝中几个次新房，像海纳公馆这些，成交价也有20%以上的涨幅。福田部分小区挂牌价也出现涨价。

土地市场，最近也在回暖。

12月2日深圳湾拍出一块总价185.12亿的地王，这块地历时1个半小时、295轮，最终被中海+华润联合体拿下，整块地溢价率高达46.3%，楼面价去到7万/㎡。

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