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深圳龙华【中洲迎玺花园】
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【开发商】深圳市黄金台项目开发有限公司
【物业公司】深圳市中洲物业管理有限公司
【物业费】-元
【备案时间】2023-11-29
【备案价格】7.24万
【装修情况】精装
【交付时间】2026年
【总房源】1395（一期644户、二期751户）
【车位数】1510辆
【车位比】1：1.08
【容积率】4.2
【绿化率】30%
【总层高】30/47F
【梯户比】2T4 / 3T4 / 3T3
【占地面积】4万㎡
【批地时间】1992年12月11日
【在售户型】93-137㎡
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楼盘基础信息
还有光明的标杆楼盘【玖龙台】，虽说不像上面一样批地这么早，批地时间是2016年。
以往历史
1993年，最早由宝东公司与原宝安区国土局签订了土地出让合同，宝东公司由此取得黄金台项目占地面积约28.6万㎡，用途为黄金台山庄别墅用地。
1995年，由于黄金台项目长期未成立开发主体，所以将地块受让方由宝东公司变更为华电公司、龙华公司、宝东公司，3家公司共同持有，分占权益比例为65%、25%和10%。
1998年，黄金台项目所在的龙华镇新中心区规划调整，区域内在建项目全部停工，黄金台项目陷入停滞状态。
2001年，龙华公司选择有偿退出黄金台项目，作价1200万元向华电公司转让所持该项目25%权益，由此华电公司所占项目权益增至90%。同一时间，华电公司与宝东公司也发生了权益纠纷，并持续至今。
随后，中洲控股前身“深长城集团”强势入局，出价约1.4亿收购华电公司全部权益并投资黄金台项目。至此，中洲控股享有90%的收益权；而宝东公司在黄金台项目享有10%的收益权。
2003年开始，最初签署协议的三家公司由于合同产生纠纷，开启了漫长的诉讼纷争。诉讼的最主要原因是提供资金的华电公司、提供土地的龙华公司均认为，当年因政策原因必须挂靠的宝东公司无作为“对黄金台山庄别墅项目不该享有收益权和土地使用权”。
据悉，华电公司当时是一家民营企业，龙华公司为深圳市宝安县（区）龙华镇属企业，宝东公司则是当地一家房地产公司，当时宝安县（区）政府强制规定“从事房地产开发必须挂靠县属房地产公司”。
期间，由于几次区域性规划调整，区域内在建项目全部停工，黄金台项目更是“雪上加霜”，开发陷入停滞。
2016年，华电公司作为原告，再次向法院提出了独家享有黄金台项目土
地使用权和收益权的诉求。
2018年6月，深圳市中级人民法院驳回华电地产要求独家享有的诉求；同年7月，华电公司将诉讼请求上诉至广东省高级人民法院，仍然被驳回，维持原判。
就此，华电公司和宝东公司陷入了来回诉讼的死循环，黄金台项目也因无法确认土地权属份额而停摆。直至终审，宝东公司和华电公司等多家公司长达十多年的拉锯战终于落幕。
2020年，中洲控股旗下项目公司、宝东公司与深圳市规划和自然资源龙华管理局签订了《收地补偿协议书》。
2023年4月14日，深圳自然规划管理局公布了深圳市黄金台项目开发有限公司的迎玺花园一期（A806-0397）项目的规划许可与平面图。
根据规划，一期建设1栋住宅，层高47、地下2层，规划共644 户，户型套内建筑面积<90㎡有615 户，占比95.5%。
除此之外，一期规划有商业建筑建面约3128.38㎡、社区老年人日间照料中心1500㎡、社区服务中心400㎡，机动车位451个。
预计约2023年9月份一期入市，二期一批次约2024年9月份入市，三期约2024年入市。规划容积率4.16，预计会提供3000套住宅。（具体入市时间请以开发商公示为准）
楼盘分析
楼盘目前主要的吐槽点是产权年限。
关于产权年限，因为是1993年的地，到现在只剩下三十多年了。年限是大家比较担心的点。不过目前的说法是可续，另外一点呢，目前的二手房有些可以参考的。首先来说，在碧海的【招商果岭】，很多人都不知道这个小区的年限，这是2013年的小区，其实批地时间也是1993年。
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在目前的二手房交易过程中，很少人也会提及到这一点。包括2019年在卖的【天福华府】也是1991年的地。
不过产权年限只有50年。在卖的时候年限也只剩下四十多年。当初买的人包括现在买的人对于这一点也知道，也不影响目前是光明的标杆楼盘。
包括目前见过最神奇的楼盘是2019年布吉在卖的【钧濠·MIX Park】，当时产权年限只剩下20多年。
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不过在2019年整体市场向上的时候，也只卖完了。
至于中洲迎玺产权年限的问题，归根到底还得看开发商卖的诚意度有多高，最终定价是多少，如果价格很合适的话，还是值得关注的，楼盘也快开盘了，让我们拭目以待。
项目距离深圳北站约900米，深圳北站交通枢纽不止有通往全国各地的高铁，还有4/5/6号线三条地铁线直接在此接驳。300米未来有个27号线的樟坑站。
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周边配备了约13.4万㎡高端商业，延续华润高端商业基因，万象城、万象天地成功经验，打造创新型公园式商业综合体，以品质生活绿洲为理念，从立面设计到空间体验和业态分布，给龙华乃至全市带来高品位、高品质、自在放松别具一格Taste的商业新地标
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1.5公里范围内聚集了南园公园、逸秀公园、北站中心公园、白石龙音乐主题公园，生态环境优越。华润代建建面近16万㎡的绿芯公园。
项目周边教育资源丰富，地块在深圳外国语学校（集团）龙华学校初中的共享学区之内，还可以读龙腾学校九年制的，北边规划了一所九年制学校（格致中学）。
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香港戶口在內地購房條件：
香港人在大陸買房的條件如下：一、購房者須具有合法有效的身份證和戶口薄等身份證明；二、外地戶口，以家庭爲單位可購買一套住宅，且必須提供五年內連續三年(三十六個月)的社保或稅單；三、不論是新房還是二手房，購房者只能購買一套；四、購房者必須有達到購房款總額三成比例的首付款；五、購房者的家庭成員必須在香港沒有購房記錄；六、購房者若是之前在外地買過房，則需按照二套房的規定繳納七成首付款，但若是首套房的貸款已經結清，則仍可按照首套房的規定執行；七、購房者必須信用良好，收入穩定，並有一定的還款能力；八、相關部門規定的其它條件。
法律依據：
《進一步規範境外機構和個人購房管理的通知》 第二條 各地房地產主管部門在辦理境外個人的商品房預售合同備案和房屋產權登記時還應當查驗港澳臺居民和華僑在境內工作、學習和居留的證明。
The conditions for Hong Kong people to buy a house in the mainland are as follows: First, the buyer must have a legal and valid identity card and account book; (2) Foreign household registration, family as a unit can buy a house, and must provide three consecutive years within five years (36 months) social security or tax bills; Whether it is a new house or a second-hand house, buyers can only buy one set; Fourth, the buyer must have a down payment of 30% of the total purchase price; 5. The family members of the buyer must have no purchase record in Hong Kong; If the buyer has bought a house in another country before, it is required to pay 70% down payment in accordance with the provisions of the second suite, but if the loan of the first suite has been settled, it can still be implemented in accordance with the provisions of the first suite; Seven, the buyer must have good credit, stable income, and a certain ability to repay; 8. Other conditions stipulated by relevant departments. Legal basis: "Notice on Further Regulating the Management of House Purchases by Overseas Institutions and individuals" Article 2 Local real estate authorities shall also check the certificates of Hong Kong, Macao and overseas Chinese residents and overseas Chinese working, studying and residing in the territory when handling the record of commercial housing pre-sale contracts and housing property registration of overseas individuals.
國家爲什麼要發展城市羣？
國家發展城市羣是對此前“平均發展”模式的一次糾錯。以2016年爲節點，在此之前，國家希望每個地方都有好產業、好就業機會，甚至一個省，比如湖南，不僅發展省會長沙，也希望能把岳陽、株洲等城發展起來。但這種模式帶來了極大的資源浪費。很多三四線城市因此大搞基建、造新城、設高新科技園區，許多人在小城市買房，又找不到工作，只得重新回到大城市。在這樣的惡性循環之下，許多城市變成了“鬼城”，各城也難以形成合力，給中國經濟的崛起平添挑戰。什麼是“鬼城”？就是有房子沒人的城市基於這個背景，國家開始集中資源打造少數城市羣，城市與城市之間依託本地資源、優勢發展，帶動經濟。而由此帶來的必然結果是：城市之間的分化加劇，很多城市發展從此走下坡路，未來的事業機會、資產配置機會，也將集中流向少數的幾個城市羣。
國家爲什麼要發展粵港澳大灣區？
粵港澳大灣區的核心城市有四個：香港、深圳、廣州和澳門，再加上惠州、東莞、珠海、佛山、肇慶、中山、江門等節點城市，內部形成一整套產業體系。舉個例子：假如有人對手機行業完全不瞭解，想做一個獨立的手機品牌，只需要去深圳華強北，就可以拿到全套的解決方案，從品牌設計、原材料採購，到代工、分銷渠道，這樣一種聚集全球的產業鏈資源，本質上就是城市和城市羣的競爭力。
Why does the state want to develop city clusters? The national development of urban agglomeration is a correction of the previous "average development" model. Taking 2016 as the node, before that, the country hopes that every place will have good industries and good job opportunities, and even a province, such as Hunan, not only to develop the provincial capital Changsha, but also hope to develop Yueyang, Zhuzhou and other cities. But this model has led to a huge waste of resources. Many third - and fourth-tier cities therefore engage in gay construction, new cities, high-tech parks, many people in small cities to buy a house, but can not find a job, had to return to the big city. Under such a vicious circle, many cities have become "ghost cities", and it is difficult for cities to form a joint force to add challenges to the rise of China's economy. What is a "ghost town"? Based on this background, the state began to concentrate resources to build a small number of urban agglomerations, relying on local resources and advantages between cities to develop and drive the economy. The inevitable result is that the differentiation between cities has intensified, many urban development has gone downhill from now on, and future career opportunities and asset allocation opportunities will also concentrate on a few urban agglomerations. Why does China want to develop the Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area? There are four core cities in the Greater Bay Area: Hong Kong, Shenzhen, Guangzhou and Macao, together with node cities such as Huizhou, Dongguan, Zhuhai, Foshan, Zhaoqing, Zhongshan and Jiangmen, forming a complete industrial system within the area. For example: if someone does not understand the mobile phone industry, want to do an independent mobile phone brand, just need to go to Shenzhen Huaqiang North, you can get a full set of solutions, from brand design, raw material procurement, to OEM, distribution channels, such a global industrial chain resources, in essence, is the competitiveness of the city and urban agglomeration.
粵港澳大灣區的優勢是什麼？
粵港澳大灣區是全球第四大灣區，與東京灣區、紐約灣區和舊金山灣區並列，也是目前全球最年輕和最具潛力的灣區。
對比之下，紐約灣區以美國1%左右的國土面積，7%的人口，貢獻了美國9.3%的GDP；舊金山灣區，則佔到全美GDP的4%。兩個灣區佔美國經濟比重達到13.3%。
東京灣區，GDP甚至佔到日本的41.4%。
粵港澳大灣區目前佔全國GDP的12.5%，未來，也會有越來越多的人才往這裏聚集。至於個人到哪個城市，是香港、深圳，還是廣州，或者惠州，看個人的本事。
同樣的，粵港澳大灣區的樓市機會巨大，買房、賣房，賺趨勢的錢，甚至比靠工作能力賺錢更有回報率。但至於個人買在哪個城市，是香港、深圳，還是廣州，或者惠州，又截然不同。
很多人平時看房，只看房子新舊與否，看戶型朝向，看樓層，看房間數有多少，最多再加上附近有沒有地鐵、學校。
除了這些東西，還有別的招嗎？
What are the advantages of the Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area? The Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area is the fourth largest bay area in the world, alongside the Tokyo Bay Area, the New York Bay Area and the San Francisco Bay Area, and is currently the youngest and most promising Bay Area in the world. In contrast, the New York Bay Area, with about 1% of the U.S. land area and 7% of the population, contributes 9.3% of the U.S. GDP; The San Francisco Bay Area accounts for 4% of the nation's GDP. The two Bay Areas account for 13.3% of the U.S. economy. The Tokyo Bay Area accounts for 41.4% of Japan's GDP. The Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area currently accounts for 12.5% of the country's GDP, and in the future, more and more talents will gather here. As for which city an individual goes to, whether it is Hong Kong, Shenzhen, Guangzhou, or Huizhou, it depends on the individual's ability. Similarly, the property market opportunities in the Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area are huge, and buying and selling houses to make money from the trend is even more rewarding than earning money by working ability. But as for which city an individual buys in, whether it is Hong Kong, Shenzhen, Guangzhou, or Huizhou, it is completely different. Many people usually look at the house, only to see whether the house is old or new, to see the direction of the house, to see the floor, to see the number of rooms, at most, plus there is no subway nearby, schools. Is there anything else you can do besides that?
房產五大價值判斷分析方法，是我獨創的一套方法論，不僅在深圳，放在全國的任何一個城市都行之有效。這五個價值維度分別是：居住、學位、圈層、投資和金融。
只不過，每個城市的房產價值比例可能不一樣。以深圳爲例，深圳房產最重要的價值是金融，重要性可以達30%，其次是學位、圈層和投資，重要性分別爲20%，最後是居住價值，居住是深圳房產最沒有價值的價值，只佔10%。
粵港澳大灣區的城市發展不可能“平均主義”，選對了灣區，卻沒有選對城市、板塊，在臨門一腳前做錯選擇，也會是重大損失。如果近期想在大灣區買房、換房，歡迎致電我的電話。
Real estate five value judgment analysis method, is my original set of methodology, not only in Shenzhen, in any city in the country is effective. The five value dimensions are residence, degree, circle, investment and finance. However, the proportion of property value in each city may be different. Take Shenzhen as an example, the most important value of Shenzhen real estate is finance, the importance can reach 30%, followed by degree, circle and investment, the importance is 20%, and finally is the value of residence, residence is the least valuable value of Shenzhen real estate, accounting for only 10%. The urban development of the Guangdong-Hong Kong-Macao Greater Bay Area cannot be "egalitarian". The right Bay Area is chosen, but the right city or sector is not chosen. If you want to buy or change houses in the Greater Bay Area in the near future, please call my phone.
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