合生·缦云广州(售楼处)首页网站-合生·缦云广州营销中心电话-合生·缦云广州最新价格-户型图-楼盘详情-容积率@售楼处中心2025.11.01

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项目位于天河智谷片区的奥体牛奶场板块，天河国际生态区，引入天河外国语学校，天河市中心难得的半山大宅，背山望湖环境超好，还是纯板式小高层洋房。

项目基本信息:

开创商：合生创展

开盘时间：2022年12月30日

交房时间：2025.9.30-2026.12.30，精装

总占地面积：约8.1万方

总建筑面积：约37万方，分三期开发

总栋数：42栋，16-17层高

总户数：1270户，2梯2户、3梯2户

绿化率：39%

容积率：3.11

总车位：3000个，1：3

总层高：16-17层南北对流纯板式低密度小高层

物业公司：北京肯菲特国际物业，9.9元

产品面积：145-174-190-230-260-264-315平

项目地址：广州市天河区悦景路11号



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项目楼栋分布和户型：

所有楼栋均为16-17层纯板式小高层专梯专户。

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项目交通配套：

项目距离地铁21号线大观南路站2公里。距离地铁4号线黄村站约2.5公里。自驾项目北接沈海高速、环城高速，南临广园快速路、华南快速路。



项目教育配套：

项目自带一所12班公立幼儿园和一所九年一贯制45班天河外国语学校，包括18班小学和27班初中并确定2025年9月开学。一年级开2个班，初中开10个班，全区范围摇号周边还有奥体东小学、灵秀小学、清华附中执信中学、贝赛斯国际学校、爱莎国际学校等。

项目商业配套：

驱车约20分钟即可到达3大国际级商圈太古汇、珠江新城、金融城。5800㎡星际会所。



项目休闲配套：

社区园林更打造全龄功能场景，立体儿童游乐场。整个项目共20多个架空层泛会所，茶室、办公区4点半学堂、书吧、棋艺空间、私宴厅、健身空间。约3800㎡星际会所，涵盖文化、运动、健康、宠物、教育、购物等日常需求。更在楼宇中打造广州前所未有的N个共享泛会所，涵盖儿童书吧、共享办公、社交茶室等多种功能。71万方的城市林海、紧邻2万方的月亮湖。

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项目医疗配套：

中山大学附属第六医院珠吉院区在建中、暨南大学附属第一医院东圃院区、广州医科大学附属中医医院天河新院、中山大学附属第三医院岭南医院。



项目优势分析：

1、生态资源稀缺项目地处天河国际生态区核心背靠约71万㎡城市林海，紧邻2万㎡月亮湖，负氧离子含量高，自然景观丰富，是市中心难得的半山生态住区。

2、教育配套优质，社区内自建12年公立教育体系，引入天河外国语学校集团办学，涵盖幼儿园至初中，周边还有清华附中、执信中学等6所名校，教育资源集中。

3、产品设计高端，采用板式小高层设计，专梯专户，私家电梯厅保障隐私；户型面积从145㎡起最大达315㎡，空间布局灵活，部分户型配备270°环幕阳台、巨幕宽厅等，满足高端居住需求。

4、物业服务专业，引入缦合物业，提供高标准服务，小区内设约3800㎡星际会所及多个共享泛会所，涵盖运动、教育、休闲等功能，提升生活品质。

5、圈层纯粹，起步户型为145㎡，业主群体以高净值人群为主，社区氛围高端，居住体验更纯粹

项目待改善分析：

1、交通便利性有限，最近地铁站（21号线大观南路站）直线距离超1公里，依赖地铁出行需换乘公交，自驾则需通过狭窄的悦景路，交通通达性有待改善。

2、建筑密度较高，容积率约3.1，虽为低密小高层但限高60米导致楼栋数量较多，楼间距约35米，部分楼栋采光和视野可能受限。

3、户型设计传统，部分户型为上一代设计，如145㎡仅三房，与新规后的大平层产品相比，空间利用率和功能性稍显不足。

4、1997年合生在天河拿下的帝景山庄地块，该地块分为东西两部分，其中东地块早已建成现在的帝景山庄，而西地块则是如今的合生缦云。

5、区域成熟度待提升，虽临近天河CBD和金融城但所在板块仍处于发展初期，周边商业、医疗等配套尚未完全成熟，需依赖外部资源。

项目适合人群：

项目适合追求自然生态、优质教育和高端圈层的改善型买家，尤其适合自驾出行且注重居住品质的家庭。若对交通便利性和户型创新性有较高要求，需谨慎考虑。

项目在售楼栋和户型价格：

1栋：16层，2梯2户，145.174平，现房尾货

2栋：16层，2梯2户，两户145平，现房尾货

3栋：16层，2梯2户，145.174平，现房尾货

20栋：16层，2梯2户，145.174平，现房尾货

21栋：16层，2梯2户，两户145平，现房主推

22栋：17层，2梯2户，145.174平，现房尾货

26栋：16层，2梯2户，190.230平，2026年12月30日，主推

27栋：16层，2梯2户，190平，主推，2026年12月30日，主推

28栋：16层，2梯2户，190.230平，2026年12月30日，主推

29栋：14层，2梯2户，193.235平，2026年12月30日，待售

30栋：14层，2梯2户，两户193平，2026年12月

31栋：14层，2梯2户，190.230平，2026年12月

36栋：17层，2梯2户，两户190平，尾货，现房

37栋：15层，2梯2户，261.265平，尾货，现房

38栋：15层，2梯2户，261.264平，尾货，现房

39栋：15层，2梯2户，两户265平，加推

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