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瑧尚：天河白云山南麓的品质人居新篇

一、项目概括

瑧尚坐落于天河区白云山南麓片区，作为 “粤文坊” 城市更新计划的重要部分，肩负着老旧街区焕新重任，致力于融合广府文化与现代美学，打造充满活力魅力的新型社区。项目规划为一栋 37 层单体住宅，共 208 套，户型丰富，涵盖 107 - 177 平三至四房，且在社区配套上尽显奢华格调，满足品质生活追求。

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二、基本信息

项目位置

：广州市天河区先烈东横路 38 号，地处沙河板块核心，距离天河北仅 1.1 公里，地理位置优越，尽享区域发展红利。

开发商

：英广集团，为项目品质提供坚实保障。

占地面积

：约 5478㎡，虽占地面积不大，但通过合理规划，实现空间高效利用。

建筑面积

：约 53112.46㎡，在有限土地上打造出丰富的居住与配套空间。

总层数

：37 层，呈现挺拔的建筑形态。

车位配比

：305 个，约 1：1.5，车位充足，满足业主停车需求。

物业公司

：广州市尚弘物业管理有限公司，提供专业物业服务，保障社区良好运营。

总体规划

：1 - 3 层为裙楼商业，配备公建配套、室内恒温泳池、健身房等商业设施；4 - 37 层为住宅，建筑面积约 107 - 177㎡三至四房，功能分区明确，满足居民不同生活需求。

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三、在售户型

低区 4 - 11 层户型

：一层 8 户，户型约 107 - 123 平三房。107 平户型虽面积相对紧凑，但通过合理的空间规划，能满足刚需家庭的基本居住需求。三房设计可灵活安排为卧室、书房或儿童房，适应家庭不同阶段需求。123 平三房则在空间尺度上更为宽敞，客厅、卧室面积更大，居住舒适度进一步提升，可能还配备更宽敞的阳台或更多的收纳空间。

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高区 13 - 37 层户型

：一层 6 户，户型约 133 - 143 - 177 平三至四房。133 平户型可打造为舒适三房，注重空间的开阔感与功能的完善性，如配备更大的客厅，方便家庭活动与社交。143 平户型或在功能分区上更加精细，可能有独立的餐厅与客厅，卧室尺度也更为舒适，满足改善型家庭对品质生活的追求。177 平四房户型空间充裕，可设置豪华主卧套房，配备衣帽间、独立卫浴等，同时客厅、餐厅等公共空间也更为宽敞，适合对居住品质有较高要求的家庭，享受舒适、尊贵的居住体验。

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四、优质配套

交通

：最近的地铁站是 6 号线沙河顶站，亲测走路不到 10 分钟，离新开的 11 号线沙河站约 900 米，双地铁环绕，通勤极为便利。无论是前往城市各处进行商务活动、休闲娱乐，还是实现广佛跨城联动，都能轻松切换，凸显区域作为主城核心的交通优势。

教育

：项目配建 4 班幼儿园，参考日本大阪和香港幼儿园建筑模式，强调动静结合，激发小朋友探索好奇心。一路之隔就是省一级的天河区先烈东小学，隔壁有广州工业大学（沙河校区）、星海音乐学院等学府。根据天河区小升初政策，先烈东小学近年可直升省一级第七十五中学，家楼下还有星海音乐学院附属中学，通过艺术考试即可入读。周边市政机关众多，营造出浓厚的文化氛围，为孩子成长提供优质教育资源与良好人文环境。

商业

：地处天河主城区核心地带，尽享天河、越秀两区便捷优势，与天河商圈、淘金商圈、太古汇、天环广场、天河城等成熟商业无缝衔接。居民举步之间就能畅享丰富多样的购物、餐饮、娱乐等都市繁华生活，满足各种消费需求。

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医疗

：周边有广州现代医院、广州市胸科医院、广州医科大学附属肿瘤医院等优质医疗资源，为家人健康提供全方位保障，让居民在面对健康问题时能及时获得专业医疗服务。

景观

：项目东面直线距离不到 1 公里就是白云山，2 公里范围内六公园（广州动物园、云台花园、麓湖公园、黄花岗公园、东风公园、燕岭公园）环绕，形成天然氧吧。居民可随时亲近自然，享受清新空气与优美景观，提升生活品质与居住舒适度。

社区配套

：舍弃部分商业面积，配置室内恒温泳池、儿童戏水池、按摩池、健身房等高端设施，配置比肩珠江新城项目，尽显奢华格调。室内恒温泳池满足居民四季游泳锻炼需求；儿童戏水池为孩子提供欢乐玩耍空间；按摩池帮助居民放松身心；健身房则让居民无需外出即可进行健身锻炼，全方位满足品质生活的极致追求。

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北京调整楼市政策之后，上海也对房地产政策进行了优化。

8月25日，上海市住建委、市财政局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，出台包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等政策。

中指院政策研究总监陈文静指出，整体来看，本次上海楼市新政在优化限购、加大公积金政策支持方面，与北京较为相似。除此之外，上海进一步降低居民购房成本，明确不再区分首套、二套住房商贷利率，完善房产税政策等措施，整体力度较北京略大，政策范围更广。

业内人士认为，上海最新出台的政策，惠及面较广，将为全国新一轮政策优化和市场向好，产生正面的提振作用。

一家TOP10房企管理层在8月25日下午的业绩会上表示，房地产市场即将进入传统销售旺季，上海今日放松政策，将对楼市成交形成利好。“在政策助力之下，像上海这样高能级热点城市的成交规模，可能会进一步放量，这将持续推动市场企稳。”

“市场预计，未来北京也可能会继续优化商贷利率，出台降低居民购房成本等措施。随着北京、上海先后优化楼市政策，短期深圳跟进的概率也进一步增强，这将有助于提振市场预期，促进市场止跌企稳。”陈文静表示。

调减限购 并非取消外环外限购

“今日上海出台的房地产政策中，倍受市场关注的一项措施为，符合条件情况下，在外环外将不限制购房套数，即购房资格进一步放宽。”易居研究院副院长严跃进表示。

通知明确，对符合上海市住房购买条件的居民家庭，包括本市户籍居民家庭、在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非本市户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。对于成年单身人士，按照居民家庭执行住房限购政策。

按照上述规定，沪籍居民家庭和沪籍成年单身人士，在外环外购买住房不限套数；在外环内限购2套住房。非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

“上海进一步调减住房限购政策，外地社保年限规定为1年，比北京2年的规定更进一步，实施力度大于市场预期。”克而瑞分析师表示。

业内人士指出，近几年以来上海外环外新房供应集中，且未来仍为供地主力，限购调整后，部分高库存板块去化压力将有所缓解。

据中指研究院监测数据，今年以来（截至8月23日）上海新建商品住宅（不含保障房）成交2.97万套，其中外环外成交超1.8万套，占比超60%。二手房方面，今年1-7月成交约12.7万套，其中外环外成交约6.5万套，占比约51%，新房、二手房外环外均为成交主力。

58安居客研究院院长张波指出，上海对外环外购房套数的放松，这一政策方向与北京保持同步，是在市场需求不足的区域进行针对性放松，此举会对松江、嘉定、青浦等五大新城外环外区域形成利好。

其进一步表示，按上海最新政策，单身人士购房不再区别对待，上海对单身人士有政策性限制由此成为历史。这体现出对单身人群自住需求的有效保障，对于在沪工作的单身青年人才、新市民等群体，在满足社保或个税缴纳年限后，能更轻松购房，单身购房群体活跃度将大幅提高。这项政策将和外环外放松形成合力，大量单身人士的购房需求，将在外环外得到有效满足。

上海链家研究院负责人李根认为，外环外不限套数购房，可加快上海外围市场去化，适宜购置养老或度假房产的家庭及有资产配置需求者。

不过，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉强调，上海此次限购政策调整，并非取消外环外限购，而是对户籍居民家庭和满足条件的非户籍居民家庭（社保或个税连续缴纳要满1年及以上），放开了外环外限购的限制，即不限购置套数。

“非户籍居民家庭在符合相应条件的前提下，在外环外购房才不限套数，但这并非是完全取消了外环外限购。”李宇嘉称。

商贷利率不分首二套 购房成本普降

调减限购的同时，上海还优化了住房公积金政策，提高贷款额度，支持公积金“又提又贷”，以支持住房消费力度。

具体而言，提高公积金贷款额度方面，对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。

对缴存人购买上海市新建预售商品住房的，可以按规定申请提取本人及配偶的住房公积金支付购房首付款；对于缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

同策研究院联席院长宋红卫表示，公积金政策作为保障性购房福利政策，优势比较明显，公积金贷款利率为2.6%，而商业贷款的利率为3.05%，利率差0.45%。

张波认为，上海最新出台的措施，公积金政策更为灵活。此举提高了个人住房公积金贷款额度，支持提取公积金支付购房首付款和“又提又贷”，可减轻购房者资金压力。

“公积金政策本身的单一作用相对有限，但和其他政策共同发力，将更好推动楼市有序复苏，这一政策方向与全国保持了一致。而对新建绿色建筑住房提供更高比例贷款，会让市场更多关注该领域的发展。”张波向记者表示。

优化限购及公积金政策的同时，上海最新政策还调整了商业性个人住房贷款利率定价机制，并完善了个人住房房产税政策。

李宇嘉介绍，商贷措施可简称为，按揭利率不分首二套，该措施将有效降低购房者房贷成本。

在张波看来，优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制，不再区分首套和二套，这一政策思路值得关注。

其认为，未来，银行侧的房贷视角将从“购第几套房”的单一维度，转换到多维综合考量，会更关注购房客户风险状况等因素，灵活地确定每笔贷款的利率水平，这将有助于银行优化信贷资源配置。就当下而言，这一政策在总体上将降低换房人群的资金门槛，使得改善性需求得到更加充分的释放。

此外，上海还完善了个人住房房产税政策，对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除。

就该项措施，陈文静指出，此前上海已经调整房产税税率，本次为衔接优化住房限购政策，对符合条件的非本市户籍居民家庭购买的第一套住房暂免征收房产税。

“购买的第二套及以上住房在合并计算家庭全部住房面积后，给予人均60平方米的免税面积扣除，将进一步降低购房的房产税支出，促进改善性住房需求释放。”陈文静称。

而从北京政策效果看，张波介绍，放宽外围限购后，市场的热度上升表现明显，但由于上海的外环内新房供应占比高于北京，并且今年以来持续有核心区的优质地块供给，这一政策的效果对上海新房市场的整体拉动力会弱于北京。“但对二手房，尤其是外环外二手房的拉动作用，可能会强于北京。”

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