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自贸·湾啟紫荆府 官方效果图及户型图出炉，户型采用建筑新规设计，推出建面约96-142㎡三到四房，4梯5户，目前主体已出地面4层左右，吹风单价会8万起，均价预计10万左右！传开盘有惊喜折扣优惠！月底将拿证开盘入市！

自贸·湾啟紫荆府（原妈湾15单元02街坊15-02-02地块），位于前海妈湾听海大道，妈湾地铁站400米范围内。

效果图

项目占地约1.5万㎡，住宅建面约6.6万㎡，规划3栋36-37层高住宅，总户数共485户，4梯5户，车位595个，车位比1:1.2以上，容积率4.47。

户型采用建筑新规设计，推出约96、111、121-122㎡、142㎡ 3-4房，4梯5户，户型设计了独立电梯厅、大客厅、宽景阳台、阔景飘窗等，拥有山海河多重景观资源，计划品质精装交付。

96m²E户型三房两厅两卫：

从空间布局来看，U 型厨房的设计极为人性化，大开间客厅与宽阳台是整个户型的最大亮点，西南向视野使得整个户型采光充足，贯通式阔景阳台与客厅、卧室双通，极大地拓展了生活空间的宽度。主卧的飘窗台也是一大亮点，弧形无柱转角飘窗不仅提供了广阔的视野，还增加了室内的采光。

111m²D户型三房两厅两卫：

户型实际为3+1户型，客厅可作为一个大开间的宽厅，也可以隔出一个灵动空间作为书房、工作间。主卧空间南北通透，飘窗也得到了进一步的有效利用。同样是贯通式阳台联通客厅、卧室，阳台的宽度要比96㎡户型大许多，空间尺度提升明显，且有东南、西南两种朝向。

121m²B户型四房两厅两卫：

横厅四房，东南朝向，空间感开阔，采光通风佳，没有大面积的走廊或过道，节省了空间，动线也更加流畅。主卧拥有更加开阔的景观面，大面积的弧形无柱飘窗，将外部的自然光线引入室内，空间更加明亮宽敞。

122m²C户型四房两厅两卫：

双龙抱珠户型，书房分布于客厅另一侧，且难得是双面采光+270°景观视野。主卧南北通透，且拥有十分开阔的景观面。贯通式阳台联通客厅以及靠近动区的次卧，实现长观景阳台

142m²A户型四房两厅两卫：

双龙抱珠户型，其中一间次卧位于客厅另一侧，双面采光，靠近动区，适合作为老人房或书房。客餐厅南北通透，兼顾横厅与竖厅优点，空间感足，利用率高，动静分离、干湿分离设计合理。贯通式超长宽境阳台，采光舒适度高。

招商领玺项目整体占地面积约2.9平方公里土地，几乎占据了前海妈湾片区的一半土地，规划7大单元板块，是集办公、居住、商业、酒店、文化娱乐配套设施于一体，建筑面积超500万㎡的恢弘体量。

自贸·湾啟紫荆 效果图

区域解读

前海划分为3个片区，桂湾、前湾和妈湾，桂湾是金融区，前湾类似政务区，妈湾是比较纯粹的居住区。桂湾和前湾启动比较早，地块比较零散，虽然配套相对成熟，但地块小缺乏规模效应。

而妈湾因为城市规划和建设比较后置，货车络绎不绝，集装箱堆积，成熟度不够高，给人留下不好的固有印象。

但妈湾是三湾中体量最大的，留白净地很多，规划方面也比较超前，有一定的后发优势，比如“智慧妈湾”的打造理念，首条海底隧道接驳企鹅岛等等。考虑到未来的长期发展，妈湾开发比较后置，自然起点和定位就会更高，地理位置上说不定顺势成为前海真正的中心。

从位置上看，妈湾是唯一一个在三个湾区里面拥有270°视野，两面临海，容积率极低，未来有希望成为高端宜居生活住区。

图中看清楚妈湾未来的配套规划，有沿滨海岸线建设金融博物馆、改革开放博物馆、国深博物馆、海洋博物馆、渔人码头、前海新中心地标等市政配套集群。

根据规划，妈湾有2.9平方公里的土地由招商局集团和前海管理局合资成立的公司统一开发运营，最新定位是前海深港国际服务城，与桂湾深港国际金融城共同组成了前海双核，是前海扩区后的首要、重点推进项目。

而在此前，妈湾先导区还曝出丝路长廊、海丝小镇、1.6平方公里的空中平台、前海新地标等规划，将建设国家馆、国际经贸组织和国际文化交流组织等集群，并引进国内、国际总部企业集群。

此外，妈湾还确定要牵手腾讯，对标世界第一个智慧城市迪比克，打造以5分钟步行生活圈为基本功能模块的智慧理想人居空间。

妈湾是前海三湾中唯一拥有山海合一资源的板块。

妈湾背靠大小南山，对望大铲湾腾讯科技城，既有内湾又有外海，拥有“山、海、林、城、岛、港、湾、河”等优势生态资源。

要知道，市政配套可以从无到有，但自然资源是不可再生亦不可复制。即使放眼全球，有着丰富生态资源的片区往往价值更高。

妈湾还是前海三湾中面积更大、容积率更低的片区。

妈湾面积高达726.5公顷，比桂湾（295公顷）和前湾（310公顷）的总和还要多出20%，而且容积率仅为1.28-1.48，可开发空间充足、舒适度高，大有可为。

此等优质的地理位置+优越的自然资源，是打造低密生态豪宅住宅区的不二选择，深圳很难再找出第二个这样的区域。

这也就是官方不着急最先发展妈湾的原因。先建设配套、发展人才，再建房，增补前湾和桂湾的居住和公共服务功能，这样才是一个板块的良性发展。

交通配套

周边共规划6条地铁线、2条城际轨道、1条妈湾跨海隧道及1个海空口岸。距5号线妈湾站约550m，听海大道贯穿前海，可短时间通达南山、福田、宝安，快速链接大湾区生活圈

商业配套

领玺一期项目自带16.7万平商业，加上不远处颐湾府底商，基本可以满足日常生活。印里首期商业（约3万平），去年9月正式开业，会有愈欣书店、SEESAW咖啡、罗森便利店、丘大叔柠檬茶等多个品牌入驻

教育配套

项目周边拥有15所幼儿园、4所义务教育学校，还有荔湾小学和深大附中等学校都在周边。此外项目靠近多所国际学校，拥有3000到5000个名额，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校。临近小区南侧有一块九年制教育用地，但目前未招标。入住早期可能要到妈湾南二外学校或者前湾南二外学校上学。

1、项目靠近地铁5号线妈湾站，交通便利

2、靠近前湾公园和海岸线，部分高楼层可以享受到河景和海景

3、新规户型，产品力强，使用率高

4、纯商品房住宅小区，无保障性住房，居住氛围纯粹

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2025年4月深圳房地产政策最新解读（截至2025年4月8日）

一、城市更新规范与房票制度创新

《城市更新实施新规》4月9日正式生效

深圳市住房和建设局发布的《关于规范城市更新实施工作的若干意见》将于明日（4月9日）施行，明确城市更新单元计划实施有效期制度。申报主体需在计划失效前3个月提交规划草案，逾期未完成审批的项目自动失效，避免长期搁置导致的资源浪费。

容积率灵活调整：允许未签订土地出让合同的项目缩减商业面积（非商业建筑面积不变），取消城中村改造项目现状容积率不低于2.5的限制，因地制宜优化规划。

房票安置试点：创新推出“房票制度”，将房屋征收补偿权益货币化后转化为购房凭证，被征收人可在指定范围内选购住房，实现多元化安置补偿，提升灵活性和权益保障。

税收与融资支持

符合条件的城市更新项目可享受税收减免政策，金融机构通过“多方监管模式”提供信贷支持，加速项目落地。

二、老旧小区改造与住宅标准升级

2000年前老旧小区全纳入更新范围

根据住建部要求，2000年前建成的老旧小区将全部纳入城市更新改造范围，重点完善无障碍适老化设施、托育服务及儿童活动场地，提升居住品质。

住宅层高标准提升：新建住宅层高不低于3米，优化通风、采光、隔音等功能，推动“好房子”建设。

三、限购政策持续松绑与企业购房放宽

分区差异化限购再细化

非深户家庭：在盐田、龙岗等7个非核心区购房，社保要求从3年降至1年；福田、南山等核心区仍维持3年门槛。

深户多子女家庭特权：允许在非核心区额外增购1套住房，且无社保或落户年限限制。

企业购房条件放宽：设立满1年、纳税超100万元、员工10人以上的企事业单位，可在非核心区购买住房解决员工居住需求。

四、交易便利化与税费优化

二手房“带押过户”与以旧换新

推行“带押过户”简化交易流程，房企开展“收旧换新”活动，旧房未售出可无条件解约，降低置换风险。

增值税征免年限调整：个人住房转让增值税免征年限由5年缩短至2年，降低交易成本。

家电与汽车置换补贴

数码产品按售价15%补贴（单件最高500元），家电按能效等级补贴15%-20%；汽车置换最高补贴1.5万元（新能源）。

五、金融支持政策加码

首付与利率双降

首套房商贷首付最低15%，公积金首付20%；二套房商贷首付20%，公积金30%。商贷利率参考LPR-30基点（当前约3.3%），公积金首套利率降至2.85%。

深汕合作区特殊政策：首付统一为15%，取消二套利率下限，吸引跨区域购房。

六、保障房与共有产权住房扩容

5万套保障房加速分配

2025年计划供应5万套保障房，重点布局产业园区及轨道交通沿线，推动职住平衡。例如，福田区供应3000套，龙岗区供应2500套，坪山区锦绣华晟家园等项目已进入选房阶段。

共有产权住房封闭流转：宝安区珈誉未来花园等项目启动，购房人持50%产权，满5年后可转让，受让人需符合资格。

政策影响与市场动态

一季度成交同比激增67.7%

2025年一季度深圳新房、二手房合计成交超2.6万套，其中3月新房网签环比增长67.5%，二手房成交达6078套，市场“小阳春”成色十足。

房价止跌回稳

新建商品住宅价格连续5个月环比上涨0.4%，二手房价格环比增长0.3%，市场信心逐步修复。

总结

2025年深圳楼市政策以“精准调控、激活需求”为主线，通过城市更新规范、老旧小区改造、限购松绑、交易税费优化及金融支持组合拳，构建多层次的住房体系。政策叠加效应下，市场交易活跃度显著提升，建议购房者重点关注非核心区高性价比房源、共有产权项目及保障房动态，并利用公积金贷款优惠降低购房成本。