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温馨提醒：我们楼盘售楼部400电话没有设置任何所谓的“分机号”，拨打前请仔细甄别，注意保护个人隐私！谨防上当！

项目位于海珠西板块，珠江后航道片区，就在天荟江湾和中海观澜府的旁边，这块地是去年越秀以总价20.2亿拿下的大干围地块，折合楼面价3.35万/平，早先这块地是商业用地，后面越秀地产以现金补偿15.29亿元收储，并调整为宅地，项目周边配套也算齐全，附近有即将开通的地铁10号线大干围站，家楼下就是商业，楼盘距离珠江仅200来米，附近住宅多数为豪宅，江湾潮起也不例外，高区做了大平层产品，户型为128-195平，低区则是95-120平的紧凑三四房，目前已经开放样板间了，预计本月就会开盘，有兴趣看房的可以联系博主。

项目位置区域图

①项目基本信息

项目占地面积：15489平，建筑面积：60398平

绿化率：20％，容积率：4.17

规矩栋数：4栋，总户数：443户

车位：733个，车位比：1：1.47，总层高：37层✨✨越秀江湾潮起售楼处电话：400-836-6879【☎☎售楼处电话已认证】✨✽✽✽✽

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首推户型：90-125-160-190平，3-24楼为低区，2梯4户，有90-120-160平，25-37平为高区，2梯3户，有120-160-190平户型

越秀江湾潮起效果图

②交通配套

项目距离在建的地铁10号线大干围站直线约700米，由于地铁站那块在修路，目前从项目步行至地铁站只能兜到石溪耗壳洲东街转过去，实际距离并不近，约1.6公里，要走24分钟左右，后续环岛路与地铁站的路通了之后会近很多，未来通过10号线可4站到中大，9站到珠江新城，去越秀或者滨江东也无需换乘，附近还有广佛线和2号线的交汇站南洲站，项目步行过去大概1.4公里，需要走20分钟左右，乘坐2号线去老越秀或者白云新城都是直达。

公交的话，家门口有个环岛路总站，目前开通了去燕岗地铁站的线路。

自驾的话，项目门口就是环岛路{石岗路-大干围段}，由于开发建设晚和道路涉及拆迁问题，这边还有100米断头路没打通。

结果就是，明明好不容易完工的这段市政路，就是无法彻底通车，私家车和电鸡乱停乱走，中海观澜府、天荟江湾等业主出入体验极差。从工业大道转入大干围的小路，交通状况也很糟糕。

环岛路全长42.2公里，未来可贯通整合海珠环岛江岸，串联起海珠湾与琶洲，但是全线开通时间遥遥无期，附近还有在建的海珠湾隧道，预计今年开通，通车后这里去广州南站也非常方便。

项目南侧就是在建中的环岛路，据闻今年临时道路即将贯通，串联整个海珠的外环，减缓海珠主干道的拥堵。

项目交通示意图

目前开车去琶洲的话，可以走新滘路或者环城高速，基本都是15公里左右，半小时即可到达；去珠江新城的话，则是通过新滘西路转广州大道南，全程12公里，也是半小时左右的车程，项目整体交通是没问题的，去哪里都很方便，非要说不好的就是距离地铁不算近。

③教育资源

项目500米范围内规划了一所66班的完全中学，附近还有广州第九十七中学、南武小学、海珠外国语实验中学附属第二小学等，目前有消息称学位，是和时代大家、观澜府、映澜台对口的同一所学校—海珠外国语实验中学附属第二小学。

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④商业休闲

项目楼下就有广州首个滨江海港汇，投资近40亿，这座商业巨舰，自带3.4万方的商业Mall，并且，还有约2万㎡的写字楼以及约1.5万㎡的高端商办，据了解，项目已在2023年12月12日正式封顶，预计在2025年年底正式开业。

但是现在的经济环境，招商是比较难的，附近新小区入住率也不高，临近南洲的老小区倒是比较多，不过一个盒马会员店都能倒闭，也别这里指望消费力有多好了。

项目步行300米就是约1.7万方的滨江公园，在这里可以巡江漫步，一边逛街吃饭，一边欣赏江景，当然约上三五好友，迎着江风小酌一杯也不错，内部还有少年宫、露天游泳池、社区服务中心等十几处共建配套，日常生活配套相对已经成熟。

⑤医疗

目前附近有中山大学孙逸仙纪念医院南院区，珠江医院、广医二院、周边还有广纸红十字会医院、妇幼保健院、广东省口腔医院等医疗设施。

周边配套示意图

⑥小区设计、将推户型

社区内部，越秀则以先锋理念与手笔，打造一座了立体无界“未来社区”，城市的先锋派，是站在潮头，引领思潮的一群人，他们有审美，有文化，有强烈的自我价值追求，但并非特立独行，与周围环境格格不入，而是更遵循“做自己的主人”、“尊重内心需求”的生活态度。

越秀的「先锋系」，正是为呼应这群先锋派的需求而生，它构建的是，“空间-生活-圈层”三位一体的价值坐标系，风格不被定义，不被标签化，同时追求悦己的生活，跨代际的高阶圈层。

一方面，重塑滨江水岸的住宅封面，以先锋审美的立面，让建筑集群成为城市进化的精神图腾。

另一方面，则用悦己、效率、健康，重新定义滨江生活的高端标准。并且建立跨代际圈层，打破高阶社交壁垒。

在这里，所有体验彼此渗透，无界交融，不必走出家门，你所居住的地方就是滨江生活的“超级底盘”！由此生活方式有了无限精彩。

在越秀·江湾潮起，越秀不仅把珠江变成生活的日常，围绕珠江更延伸出立体园林、疗愈花园以及滨江公园，一下楼便是沉浸式的观景享受。

同时，以立体园林为“链接”，融入艺术泛会所、恒温泳池等一系列“悦己”享受，双层艺术泛会所、无边际恒温泳池，则将城市地标收为窗前私享的美景，引入酒店式服务，24小时管家，定制圈层奢享体验。

据了解，项目共规划了4栋住宅楼，均为37层，分高低区设计，梯户比和户型都不同，高区和低区的电梯相互独立运行，每部电梯仅停靠对应楼层，这样能大大缩短候梯时间，日常出行更加高效，其中3-24楼为低区，2梯4户，25-37平为高区，2梯3户。

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为了优化采光通风及提升窗景，越秀·江湾潮起对楼栋结构进行创新。第一个好处，户户都是理论上的边套和多面采光，让单体面宽延长之余，通风能力得到有效保证。

此外，部分梯腿扭转角度后，既保证南北通透，就连隐私问题都比较好处理了。

全南向楼型布局，加上先天的江景资源足够让市场尖叫，但我们在看完内部户型资料之后，感受到真正值得分享的，是它对江景的慷慨，我们直接上图来看。

项目阳台占比能达到20%，产品将会是新规户型，使用率突破100%不成问题。

此外地块还鼓励通过屋顶绿化、立体绿化、平台花园等多种方式提高绿化覆盖率，如果真能弄成，整个小区有望成为立体的花园社区！

开发商做了3个板房，分别是95、138、190平，户型图如下：

建面95平三房两卫，约5.6米开间宽阳台，超大LDK公区，中轴式餐厨提议，四开间朝南，约12.3米采光面。

建面116平四房两卫，这个户型没有做板房，相当于138的缩小版，也是超宽阳台和客厅，主卧L型大飘窗，景观也比较好。

建面138平四房两卫，四开间朝南，南北通透，双面宽阳台，南向约16.6米采光面，约41平客厅，主卧270度全景飘窗。

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建面160平四房三卫，四叶草户型，LDK大方厅，五开间朝南，超大景观阳台。

建面190平五房三卫，五开间朝南，客厅开间约8米，进深也是8米，客厅可以做到64平，阳台东南向望江。

⑦楼盘优缺点分析、能不能买

优点：景观资源不错，南洲板块内首个临江楼盘，高区户型基本都是南向一线望江，交通还行，附近有地铁10号线、广佛线和2号线，出行比较方便，不过目前自驾不少很方便，附近配套都挺成熟，家楼下就是商业和滨江公园，户型使用率还可以，阳台占比能达到20%。

缺点：附近都是工厂和城中村，环境比较差，加上石溪旧改停滞不前，短期内很难改变，小区比较密，里面的花园和公建配套不会多，南侧是海港汇和天荟江湾大平层，北面是高层公寓，西边是观澜府，楼间距较窄，低层的视野光线都比较一般，受影响较大，25楼以下都看不到江，而且视野采光严重阻挡，高区望江的产品吹风价很高{开发商吹风8万左右}，至于值不值，自己衡量，环岛路迟迟没打通，项目步行去地铁站比较远，基本都要走20分钟以上，进小区的道路较窄，而且很多货车，高峰期经常堵车，加上环岛路很窄，车多了容易堵车，教育存在不确定性。

能不能买：这个盘最大卖点就是降价，比较适合偏爱江景资源的客群，周边老板置换过来这里，以自住舒适度为优先的客群。

可对比楼盘：中海大境、保利燕语堂悦、越秀熙悦江湾、绿城馥香园。

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