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项目位于海珠滨江中路板块，不远处就是孙中山大元帅府广场，一个桥的距离就是越秀区，周边配套非常成熟，地铁商业教育医疗都是现成的，这块地是今年1月越秀地产以总价8.8亿拿下的新侨地块，折合楼面价3.2万/平，这也是滨江板块内，近10年推出的唯一新盘，作为这里首个新规项目，产品和地段价值是有的，楼盘规模很小，只有2栋楼，约300套的货量，预计将推84-107平三四房，项目距离珠江不远，加上旁边建筑比较矮，因此项目中高层或许还能望到江景，目前已经开放展厅，板房还没做好，现在已经可以诚意登记了，其中84平三房户型大部分楼层都被选了，有兴趣看房的可以联系博主。

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项目周边配套示意图

①项目基本信息

项目占地面：约8093平，建筑面积：约4.1万平

总栋数：2栋，层高：1栋30层，2栋33层，户数：300户左右

物业管理费：3.7元/平，容积率：3.5＋

梯户比：2梯5户，收楼时间：27年底

开发商：越秀地产＋珠实

②交通配套

公共交通的话，项目周边有三条地铁现楼，但是都不算近，最近的地铁2号线市二宫站也要1.3公里左右，步行需要20分钟左右，走江湾大桥过对面的地铁6号线团一大广场站大概1.4公里左右，步行需要21分钟，周边还有在建的10号线滨江东路站，步行约1.7公里，过去要26分钟左右，不过项目周边公交车站非常密，出行也还算方便。

自驾的话，项目旁边200米就是内环路，过个江湾大桥就是越秀区，周边还有东晓路、滨江东路等干线，基本算是四通八达，开车去琶洲、越秀、珠城等地30分钟内都可抵达。

不过，项目出门就是素社直街，这条路是双向2车道的道路，并且路边还经常停车，以后开车出入可能会遇到一定麻烦。

③教育资源

小区附近有大元帅府小学、滨江东路小学，初中的话有广州第五中学、南武中学附属学校，根据24年教育政策，项目所属的素社街道是入读大元帅府小学和滨江东小学，这两所学校在海珠区只能算一般，不过两所小学对口初中有六中、南武，如果你运气好能被电脑派中，那还算不错。

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④商业休闲

周边住宅小区较多，底商都发展的很成熟了，还可以步行到海珠万国奥特莱斯商场、江南西商圈等，市二宫地铁站出来还有个富基广场，也能解决日常生活问题。

项目不远处就是孙中山大元帅府广场，门票免费，很适合下楼散步，而且项目距离珠江很近，也可到江边散步、溜娃、遛狗等。

闲暇时，沿滨江中路骑行慢跑，穿过海印大桥，一路吹着江风，就到了二沙岛、东山湖公园，观赏白鹭、划船戏水，悠闲又惬意。

⑤医疗

附近的三甲医院非常多，最近的是海珠区第一人民医院，周边还有广州医科大学附属第一医院，广州中医药大学第三附属医院等。

⑥小区设计、将推户型、要卖什么价格？

越秀珠实·皓悦滨江，在广府系标准之上，注入了崭新的设计，作为板块断供十余年后的新盘，位于广州政治文化中轴和千年城脉之上，窗外是大元帅府，百年前孙中山先生就在此运筹帷幄，所以，它绝对不能是流水线下的产品，它需要开发商投入巨大经验、知识与热情，精研地段内核与产品细节。

考虑到广州潮湿闷热和梅雨气候，和广州人更爱东南向阳光的特点，项目反复研磨楼栋的朝向偏转——让楼栋朝东南向扭转，2栋之间形成“峡谷”，实现户户全南向，尽可能做到全南向、大开间。

景观资源也做到户户有景，实现约80%梯腿望江（部分楼层），极致揽江景入室，东南向踢腿楼层，充分利用小区自有的园林，做到园林景观视野至优；中高层看城市景观，气势宏大，一览众山小，东北面6楼以上，广州三件套之二，珠水和小蛮腰尽收眼底，再往高处，碧波荡漾的东山湖、郁郁葱葱的二沙岛，就在眼前。

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项目体量不大，总占地仅8093.86㎡，越秀珠实·皓悦滨江主打小而精致。

另外项目的最大优势，便是容积率3.5+超新规产品！据了解项目首推建面约84-107㎡全南向高使用率三房四房，定位刚改而且货量不多。

建面84平三房，全部卧室都是南向，大部分单位能望海珠中轴城市景观，总价或将控制在500万左右。

建面107平四房，横厅＋南向超大面宽，采光视野非常好。

再说说大家比较关心的问题，项目预计卖什么价格？

皓悦滨江的楼面地价3.2万，卖个5万多也能有钱赚了，至于会开多少，得看开发商希望去化的速度。

如果参考周边的二手，中海名都是一个好的参照物，楼盘目前的放盘价是5.9万，1月份成交了2套，单价分别是4.5万和4.8万。

以现在一手产品的素质，多加个几千块，还是很多人选一手的，开盘的定价估计会看桂悦东晓的去货情况，卖得差不多的话，那就高低都没太所谓；如果还在卖，那么价格应该相差不大，否则就真的自己打自己了。

所以博主觉得项目售价应该跟桂悦东晓一样，单价在5.5-6.2万左右。

再来看看项目各个朝向的视野景观如何：

往北边看，是江湾大桥以及对面的海港城，团一大广场等，主要是城市景观加上江景。

往东边看，高层景观还可以，能看到开阔的二沙岛，天气好还能看到广州地表三件套。

往南边看，视野就比较一般了，主要是低矮的二手房，海珠区体育中心也能看到。

⑦楼盘优缺点分析、能不能买

优点：户型使用率不会低，阳台占地高达20％，比较稀缺，板块内近10年都没有宅地供应，周边都是10年以上的二手小区，户型使用率来讲没有太多的竞争对手，高楼层可以望到江景，但是望江是北向，周边配套比较成熟，商业交通和医疗都很齐全，居住氛围比较浓厚，很适合老广。

缺点：小区比较小，只有2栋楼，基本上就没有公共活动区域和园林了，西侧是内环路，北侧是滨江栋楼，部分户型会受到噪音粉尘影响，距离地铁较远，步行过去基本都要20分钟左右，出门的路是单行道，有点窄，路边还会停放社会车辆，周边没有菜市场，买菜要到盘龙市场或者远安路，也是比较远，小区和隔壁旧小区挨得很近，低楼层私密性或者视野景观也会影响，南向视野景观比较一般，教育一般，对口的小学不太好。

能不能买：这个盘比较适合周边中海名都的业主，再多买一套，另外越秀的买家可能也会看这里，毕竟越秀区在卖的房子又旧又贵，还有比较喜欢老城区烟火气的自住买家，喜欢老城的生活氛围，看重江景资源，最终还是看开盘价格吧。

可对比楼盘：越秀桂悦东晓、保利燕语堂悦、绿城馥香园。

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