中山马鞍岛|最精细日照分析&选房攻略奉上,签约前必备参考书!

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首先马鞍岛发展前景并不高，这个话，要看这个周期的，如果说我们只看近一两年，马鞍岛发展前景确实并不高，因为整个马鞍岛的话，它原本就是一个新区，任何一个新区它从规划到发展，再到产业落地，然后再到这个完全成熟，都需要一定的周期的，到这个区域，然后立马就会火起来了，没有这样先例的，都是需要来先发展的，发展之后，然后再带动产业经济，人口方面各个方面的环节，因为在每一个行业，你包括在中国，它的内需市场是非常大的。

中山马鞍岛第一个楼盘是万科中天西湾汇的，当时地面价是13000，而且政府是要求现楼出售，所以万科中天西湾汇当时开盘的价格就是两万六七，两万七八起步，最后的收盘价格，最高那一套是37000多的均价，88平方的复式，到后来恒大悦珑湾是在2020年的时候，2020年的1月6号。首次开盘，当时他的开盘价格也是比较高，正常的备案价格，就按揭的价格，都是在28000多，29000多，一次性付款的客户，大概都是在26000多这样子，因为为什么？因为当时马鞍岛上面有出现了第一个楼盘爆抢的情况，就是1000多套房，不到三分钟的时间就已经抢完了，所以当后来恒大悦龙湾出现的时候，基本上也是这个情况，就是3000多个人来抢这900多套房子，所以当时也是因为客户的购买性会比较积极，购买力也是比较强的，但是为什么现在买了马鞍岛房子的人觉得亏了？第一个是因为这个市场的大环境影响下，主要是心态的影响，从而导致消费力下降，紧接着导致中国的内需也下降，而且现在各大开发商也撑不住了，为什么？因为现在开发商之前早期不停囤地的情况是比较比较频繁，比较正常的就是在地产界来说，但是现在因为消费力没有跟上来，所以开发商欠银行的钱，之前早期做了一些杠杆，现在也需要回款~

当市场购买力提不起来的时候，开发商能够做的促销活动就只有降价做促销，做公抵房的抵押，所以这个时候，马鞍岛就出现了大批量的公抵房，特价房的出现，最便宜的可能二楼三楼一万九，两万的价格都能买的到。所以两年前两万七八，两万八九买的这些客户，现在回过头来再看一下自己，确实是亏了不少，基本上亏了100万，这样子就是你买一个按100平方来算，但是话再说回来，整个马鞍岛这边，买马鞍岛房子的这些客户基本都是冲着深中通道来的。还有一个就是冲着咱们国家发展的粤港大湾区规划来的，整个大湾区的规划，马鞍岛这边是位于整个大湾区的核心枢纽地带，也是一个交通枢纽的核心区域，而且这边的因为马鞍岛非常小，总共占地的话就是33平方公里，所以这边的规划是非常完善而且，非常集中的，那么后期2024年深中通道通车之后，就会给中山马鞍岛这边的产业，交通人口，社会的外溢方面，这个速度就是拉动深中同城的速度会更快，两城的合作交接也会更加融洽。

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所以你尤其是现在买房子的这些客户，包括我们自己买房也好，就是你短期的看他升或者涨，其实没有什么太大的，这个能说明什么问题？决定性的因素，为什么？因为你买房，你又并不是说是你近一年两年就把它卖掉了，你房子肯定是需要中期或者中长期的持有，然后再变现的，对不对？没有任何一个人买房子说我会指望他半年或者一年之内就打算变现的，尤其是买马鞍岛之类的，都没有这么个想法的，基本上都是五年为期及以上的这个投资理念，所以房子现在短期看来它确实是降价了，但是如果说长期看，马鞍岛这边的房子它还是可以继续持有，所以你近期看它只是因为市场的问题降价了，确实这个无可厚非，但是那你后期它还是会涨回去的，因为后期国家需要发展，需要带动经济，也需要拉动内需~

房地产作为内需的三驾马车主，它不可能说是来放荡着这个房地产来继续就这样控制着，或者让它平稳着这样子的，那这个对于其实中国这个经济发展，它也不是说非常友好，因为中国需要经济发展强大的，同时也需要来大力发展的，金融发展这个房地产行业，发展这个实体产业，这个肯定是都需要的，所以长期看来，马鞍岛这边一时的跌价亏了，这个可以放宽心，为啥？因为我们看的是以后，并不是他现在，再说了现在你是能变现还是咋地，对吧~~

说买了中山的房子亏了的人，尤其是马鞍岛，基本上是源于今年以来，中山的房价比起去年来说，有所下跌。中山的均价下调了1千元每平米，而马鞍岛的均价也下调了3千元每平米左右。因此这样的房价变动，让不少人觉得是高位站岗了。其实对于这样的变化，不用太在意。因为从长期来看，马鞍岛的房价依然存在利好。因为这个岛屿的价值本身是和深圳前海的外溢有关，各种配套也是对标前海来建设的。

因此从长远来看，马鞍岛和前海之间巨大的房价差和便捷的通勤模式，还会助长马鞍岛的长期利好。深中通道30分钟直达前海，所以2万+的价格也有其合理性。虽然中山短期无法扭转颓势，但凭着大湾区房价轮动的行情，也算后市可期，不至于像深圳广州东莞一样的大涨，但是以前海和马鞍岛的巨大的价格差，马鞍岛后期也有不错的价格涨幅。不过要注意的是，房产投资是一项长期的事情，而且马鞍岛的房价并不便宜，因此投资马鞍岛住宅的话，更建议资金量大，能把钱投入5年以上的人购买。

其实只要是在2022年之前买了马鞍岛的人，基本上都算是亏了些，当然如果说是亏死了也不至于，当然在前边有买了恒大的楼盘，其他楼盘虽然说亏，但不至于说亏的那么惨，只是有调价的动作。一般楼盘像粤海，万科，包括招商保利，这些楼盘之前卖到两万七八的，现在两万三两万二单价都有，但是这种两万二两万三的价格，跟之前卖的两万七八的房子，它并不是同一个类型，也就是说它要么是在楼层，要么是在景观上会有一些差异，或者是在楼栋上会有一些差异，但是事实上还是降价了不过。

不过要说亏死了倒不至于，最差的结果就是前边那肯定是买了马鞍岛恒大房子的，因为恒大现在是直接躺平了，虽然说有复工的说法，但是实际上工地，每天工作的人数是非常少量的，基本上就是几十号人，在那边敲敲打打的，就是慢工慢磨的，这种交房时间肯定不可能按照合同的时间去交付的，即使后期交付，它的一个质量肯定也没有当时买房的时候承诺的质量，会有一些出入，，其他客户，其实并不要并不需要太担心，买了马鞍岛其他项目的，像之前粤海城开盘卖到三万多，但是人家卖的3万多的，它是一线海景。

那现在两万三两万五卖的户型是小区里面的，而且是小户型的，就是两梯五户的户型，之前两万七八卖的话都是两梯四户，景观和它的楼栋不太一样，所以这个对比起来还是相对来说没那么的亏本。当然降价是一个事实，不过马鞍岛长期眼光去看待的话，其实这个地方升值价值是非常不错的，深中通道明年就会通车了，那深中通道从深圳过来到中山，第一站就是马鞍岛，所以像马鞍岛这些楼盘，短期之内可能会被疫情或者行情影响到，但从长远来看，这边的发展还是比较好的，因为这边深圳外溢的企业和人口肯定是最先到马鞍岛，马鞍岛承接的辐射利好更大，房价上涨也就毋庸置疑了~

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1. 马鞍岛位于中山东部沿海，深圳西部，广州南部。它靠近广州南沙区。虽然马鞍岛的体积很小，但它的位置很好。是深中通道桥头堡的所在地，也是深中通道出口的第一站。在中山市的规划中，马鞍岛的战略意义非凡，定位为中山市新城市中心，是粤澳合作实践平台。目标是打造国际化、现代化、创新型城市中心。有了高站位的马鞍岛，无论是交通、产业、城市建设的都在高标准对接前海，承接深圳高端产业的转移和资源溢出！

2. 深中通道作为国内首个高速公路水下枢纽互通立交，它最核心的功能是实现深中通道与广深沿江高速、宝安机场、大铲湾港区、大空港区之间的快捷交通转换。深中通道对对马鞍岛意义重大，因为在深中通道修通之前，如果你想从深圳到中山，仍然需要绕行，途经常常塞车的虎门大桥。不仅路途长，通勤时间至少也要2小时以上。因此，虽然位置上是隔海相望的两个城市，但它们之间的产业交流并不多。但是深中通道建设开始后，更多的深圳企业愿意来中山发展。重要的是，随着深中走廊的建成开放，跨城市合作的机会只会更多。

3.除了深中通道之外，区域内还汇集了中山站、翠亨站、南朗站三大高铁站，广澳高速、中开高速、东部外环高速、南中高速、京珠高速五大高速路。各种优势交通都集结到马鞍岛之上。岛上重要的南北向纵道——香山大道、未来大道，亦在加速建设中。多维交通赋能，为马鞍岛成为湾区西岸新流量风口，夯实了基础。

4. 马鞍岛上规划了40所学校（含公里和私立），包括中山纪念小学和翠亨一中等在内的9所中学、13所小学、18所幼儿园。另外岛上第一所“小、初、高”十二年一贯制学校——西湾外国语学校，目前该校已经封顶，预计今年9月份开学。马鞍岛其实不算很大，陆地面积只有35平方公里。因此40所学校的教育数量，就衬托出岛上教育密集度相当大。而且公办和民办学校兼备，在教学模式上形成了一道独有的风景。

马鞍岛是前海乃至湾区东岸在合理范围内外溢的第一选择。目前，马鞍岛“价值兑现”处于“正走向成熟”的时期。随着深中通道进入数百日的倒计时，马鞍岛的基础建设以及产业发展已渐渐走上轨道。如果说，将来的马鞍岛势必会迎来价值腾飞。那么从投资角度来说，zui好的买入岛上住宅的时机，不是岛上稳定成熟之后，而是还在预热期的今天。

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