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华润中海联合体斥资185亿拿下的深圳湾"地王"项目终于官宣命名——「后海沄玺花园」。

这个被业内称为"史上最贵宅地"的项目已于今年初正式动工，预计今年第三季度入市，业内预测，「后海沄玺花园」入市均价或达16万/㎡左右。

去年12月2日，深圳房地产市场迎来历史性时刻。

华润置地与中海地产联手经过惊心动魄的295轮竞价，以总价185.12亿元、楼面价70388元/㎡的天价成功拿下南山区粤海街道T107-0107地块，溢价率高达46.3%。

在深圳湾后海总部基地的摩天楼群中，一座融合住宅与商务地标的全新综合体即将崛起。中海+华润联合体以185亿天价竞得的超级地块正式定名"后海沄玺花园"，这个刷新近年总价纪录的"双央企联名款"项目，规划打造200米次地标建筑，包含17.7万㎡纯商品住宅和7万㎡商务公寓。项目与地铁2号线登良站无缝接驳，紧邻深圳湾文化广场及人才公园，自2023年初开工以来，工地已进入地基施工阶段。作为后海总部基地唯二住宅项目，其稀缺属性与深圳湾壹号形成双星辉映。

项目半径1公里内集结深圳最顶尖城市资源：向北步行800米即达华润万象系商业旗舰，向南2公里直抵深圳湾口岸，东侧串联人才公园与红树林生态走廊。教育配套覆盖南山第二外国语集团学校，医疗资源辐射市三甲医院圈层。特别值得注意的是，项目西侧与蔚蓝海岸成熟社区仅一街之隔，当前二手房挂牌价已突破11万/㎡，而即将亮相的纯新盘有望刷新区域价格基准。约70%住宅单位可享270°环幕视野，高层单位更可远眺深圳湾海景。

「后海沄玺花园」坐落于深圳湾后海总部基地内，登良路与后海滨路交汇处，与地铁2号线登良站几乎无缝衔接，1站即可到达后海站。

东面是中铁南方总部大厦、中建科工大厦、喜之郎大厦、钢结构博物馆等，南面是华强方特大厦，北面是中海油大厦、字节跳动、小米国际等企业总部，西面隔后海滨路与蔚蓝海岸2-3期相望。

项目总用地面积38566.56㎡，建设用地面积34653.66㎡，总投资约208亿元（含185亿地价），总建筑面积约26.3万㎡，其中：住宅约17.7万㎡、商务公寓约7万㎡、商业约1万㎡、配建幼儿园、文化活动室、便民服务站等公共配套。

建筑容积率≤7.59，建筑限高250米，不限价，不受"70/90"户型政策限制，这意味着项目将打造200㎡以上的纯粹大户型豪宅产品。

虽然地块名义上是华润与中海联合竞得，但据业内消息，实际操盘方为华润置地，中海主要以财务投资为主。华润方面计划将项目打造成城市次地标，目标超越目前深圳湾任何住宅项目，有机会媲美甚至超越「中信元湾府」的品质呈现。

项目周边配套丰富，不远处还有深圳湾1号、华润深圳湾万象城、海岸城商圈、人才公园、春笋和春茧等城市级网红地标，形成了稀缺的"商住+产业+生态"复合价值圈层。

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项目具体位于粤海街道后海总部基地内，登良路和后海滨路交汇处，接驳地铁2号线登良站。

项目占地面积约3.9万㎡，总建面约26.3万㎡，其中住宅约17.7万㎡，商务公寓约7万㎡，商业约1万㎡。

该宗地块经过超290轮现场竞价，成交总价185.12亿元，是后海总部基地内第二个含住宅项目。

景观视野不错，高层可以看海景

地块距离深圳湾公园仅500米，周边还有东滨社区公园、民心社区公园等，既可以看城市CBD景观，又能看深圳湾景观。

项目高度不低于200米，限高250米，将会打造约250米的超高层地标建筑，高楼层基本上能越过前方的建筑物，看到海景，与深圳湾壹号遥相呼应。

通过航拍图，我们也可以看到，项目东侧就是深圳湾，东侧的写字楼并没有很高，阿里巴巴大厦（78.4米），中科建工（162米），受到遮挡并不严重。

南地块会受到阿里大厦、中科建工大厦遮挡，北侧地块遮挡少，景观视野更好一些，基本上中高层都可以看海景。

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东侧景观

项目西侧是蔚蓝海岸，中间只隔了后海滨路，景观一般，远处还可以看到大南山。

产品设计

1.项目将采用全玻璃幕墙设计，无外展阳台，按照第4代住宅标准设计

2.实用率将达到92%以上，远超行业平均水平

3.主力户型预计以200㎡以上大平层为主，与周边项目错开，做差异化布局

4.从周边写字楼高度分析，东向视野约100米起有景观，150米以上将拥有无遮挡美景

对比周边二手房，蔚蓝海岸挂牌价约9-13万/㎡，而深圳湾1号公寓高区单价已超30万/㎡。业内预测，「后海沄玺花园」入市均价或达16万/㎡左右。

值得注意的是，该项目性质与中海深湾玖序类似，都是在写字楼集群中的稀缺住宅用地，未来不会形成住宅集群。虽然低楼层海景面可能会被写字楼遮挡，但100米以上高度将拥有绝佳视野，越高景观越好。

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项目共分南、北两个地块开发，总用地面积38566.56㎡，建设用地面积34653.66㎡，建筑容积率≤7.59，计规建筑面积263000㎡（其中住宅176900㎡，商务公寓70000㎡，商业10000㎡，幼儿园2900㎡，文化活动室1000㎡，便民服务站400㎡，社区老人日间照料中心750㎡，托育机构500㎡，物业服务用房550㎡），建筑限高250米。

据业内媒体报道，华润中海T107-0107项目虽由华润、中海联合竞得，但实际运营操盘方为华润置地，中海主要以财务投资为主。

此前，项目的建筑规划示意图曝光，与中海地产在南山深圳湾超级总部基地片区打造的高端豪宅项目——中海·深湾玖序甚为相似。

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项目容积率7.59，建筑限高250米，不限价，不受"70/90"户型政策限制，这样核心的地段预计将会打造大户型豪宅产品。

主力户型预计200平以上，片区住宅供应非常少，大平层产品更是稀缺。深湾玖序已经快卖完了，接下来深圳湾核心地段豪宅主要就是后海沄玺和中信元湾府了。

据说项目将采用全玻璃幕墙设计，无外展阳台，按照第4代住宅标准设计，实用率将达到92%以上，对于大户型产品来说非常不错了。

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