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珠江天河都荟坐落于天河高唐路和软件路交汇处的该项目，地理位置优越，处在广深港澳科技创新走廊与广州活力创新轴的关键节点。周边科技产业蓬勃发展，网易、小鹏汽车等 3000 多家科技龙头企业已进驻，超 20 万高创智人才汇聚，形成充满活力的科创生活圈，为项目提供强大产业支撑。首推建面约 72 - 152㎡户型，户户朝南且使用率高。72㎡户型带入户花园，85㎡户型阳台长达约 6 米，全屋精装，配备中央空调与华为智能系统。

项目基本信息

项目名称：珠实天河都荟

开发商：珠实集团

占地面积：55000平方

建筑面积：115600平方

规划楼栋：4栋

总户数：282户

容积率：2.0

珠江实业集团作为中国房地产开发领域的领军企业之一，凭借其卓越的建筑品质和创新的设计理念，在业内享有极高的声誉。该公司不仅在国内多个重要城市拥有丰富的开发经验，还在国际市场上展示了其强大的品牌影响力。珠江实业始终坚持以客户为中心，注重项目的每一个细节，力求为业主提供高品质的生活体验。此次推出的天河都荟项目，正是珠江实业深厚底蕴和技术积淀的结晶。凭借其对市场需求的深刻理解和精准定位，珠江实业成功塑造了一个集高端居住与智能生活于一体的综合性社区，为买家提供了既具投资价值又兼具生活品质的理想选择。

生活配套

广百广场商圈成熟，就是以前的万科广场，也是整个天河东北部最旺的商业购物中心，工作日中午能看到不少人来下馆子，由于周边公寓多，打工人也很多，底商很丰富，烧腊、兰州拉面、超市、奶茶店都有，不愁吃喝。

附近产业园有大量的底商，包括餐饮店、小吃店。

旁边就有杨梅河，西北望湖泊，项目东面还有大观湿地公园，坐拥优势的生态资源。

交通配套

从楼盘步行至天河智慧城地铁大约600米，走路实测8分钟，通勤体验很好，一路上都有人行道，大马路。

天河智慧城站是21号线的快线站，可以通过黄村、天河公园站换乘，连通广州各区，即使在珠城上班，也能实现一小时内的通勤。

除此之外，项目周边还有多个公交站，连通至天河北、猎德、龙洞、甚至科学城等板块，线路通达。

教育配套

学位这块，自己项目没有配建9年一贯制学校，有建幼儿园，有建初中，据说是广州中学的牌子，但小学只能靠周边。

周边有凌塘小学、华阳教育集团新塘小学，还有在建的清华附中湾区学校二期

清华附这个参考一期基本是周边摇的节奏，然后新塘小学你别看有华阳两个字好像很nb，挂了个牌而已，跟华阳珠村小学一个性质。

户型鉴赏

项目容积率仅2.0，算是天河少数的低密刚改产品，预计将推出12栋住宅，户型包含72-85-105-123-152平的三至五房，最新户型的三房说不定300万起就能上车，项目预计4月份正式开放销售中心。

第一首期将推出108 地块，该地块容积率为2.0，低密小区布局，楼间距宽且户户朝南设计。

两栋2梯5户的24层高层，以及两栋2梯2户的13-14层小高层，体量不多，约284套。

第二，户型使用率高，面积覆盖建面约72㎡、85㎡、105㎡、123㎡、152㎡三至五房。

其中建面约85㎡和152㎡货量最多，152㎡还是可实现一梯一户的南北对流纯板楼，很适合中心区改善群体。

低密奢境：天河罕有14层小高层，容积率2.0，绿化率20%，远超板块平均水平。

户型革命：

72㎡三房：四开间朝南+主套衣帽间，空间感媲美90㎡户型。

152㎡五房：一梯一户+3.3米层高，9米巨幕阳台+双套房设计。

科技配置：华为智能系统覆盖公区，支持无感通行、场景化控制，未来感拉满。

归家礼序：6米酒店式大堂+双泳池会所，归家即享尊崇体验。

如此高规格配置，仅此284席！拨打400-655-7089，预约实体样板间！

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一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。