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整个湾啟紫荆府项目占地面积14953平方，共有3栋住宅楼，总层高36-37楼，主力户型为96、111、121、122、142平，共规划485套纯商品房。

车位共595个，车位比约1：1.2，容积率约4.47，梯户比例为4梯5户。

本次推的2栋更靠近前湾河，可以看到河景，周边无高层遮挡，高区可看海。项目拥有山海河多重景观资源，精装交付。

户型：新规设计、高使用率，规划主力为3-4房产品。

111m²D户型三房两厅两卫：

户型实际为3+1户型，客厅可作为一个大开间的宽厅，也可以隔出一个灵动空间作为书房、工作间。主卧空间南北通透，飘窗也得到了进一步的有效利用。同样是贯通式阳台联通客厅、卧室，阳台的宽度要比96㎡户型大许多，空间尺度提升明显，且有东南、西南两种朝向。

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121m²B户型四房两厅两卫：

横厅四房，东南朝向，空间感开阔，采光通风佳，没有大面积的走廊或过道，节省了空间，动线也更加流畅。主卧拥有更加开阔的景观面，大面积的弧形无柱飘窗，将外部的自然光线引入室内，空间更加明亮宽敞。

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122m²C户型四房两厅两卫：

双龙抱珠户型，书房分布于客厅另一侧，且难得是双面采光+270°景观视野。主卧南北通透，且拥有十分开阔的景观面。贯通式阳台联通客厅以及靠近动区的次卧，实现长观景阳台。

142m²A户型四房两厅两卫：

双龙抱珠户型，其中一间次卧位于客厅另一侧，双面采光，靠近动区，适合作为老人房或书房。客餐厅南北通透，兼顾横厅与竖厅优点，空间感足，利用率高，动静分离、干湿分离设计合理。贯通式超长宽境阳台，采光舒适度高。

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前海划分为3个片区，桂湾、前湾和妈湾，桂湾是金融区，前湾类似政务区，妈湾是比较纯粹的居住区。桂湾和前湾启动比较早，地块比较零散，虽然配套相对成熟，但地块小缺乏规模效应。

妈湾背靠大小南山，对望大铲湾腾讯科技城，既有内湾又有外海，拥有“山、海、林、城、岛、港、湾、河”等优势生态资源。

交通：距离5号线妈湾站约600米均，此外，将还有15、21、27、穗莞深城际等多条轨道交通串联前海与其他重点片区。

商业：领玺一期项目自带16.7万㎡商业，加上不远处颐湾府底商，基本可以满足日常生活。印里首期商业约3万㎡，去年9月正式开业。

教育：临近小区南侧有一块九年制教育用地，但目前未招标。入住早期可能要到妈湾南二外学校或者前湾南二外学校上学。

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房产信息：

2025年5月，浙江、四川率先发行收购存量商品房的专项债，意味着地方收购存量商品房进程取得了新突破，引起了市场关注。此次浙江、四川发行专项债用于收购存量商品房涉及多个项目，债券总金额接近20亿元，为各地提供了参考样本，预计后续专项债收购存量商品房也有望加速。

政策梳理：政策持续落位，为收购存量商品房提供资金支持

早在2023年2月，央行就设立“租赁住房贷款支持计划”，额度为1000亿元，支持金融机构在8个试点城市发放租赁住房购房贷款。2024年以来，中央及监管部门对收购存量商品房的资金支持政策持续落地，当前各地收购存量商品房的资金来源主要包括住房租赁团体购房贷款、保障性住房再贷款、专项债券等，各项支持政策落地时间及主要内容见下表：

表：支持收购存量商品房的资金来源政策落地时间及主要内容

数据来源：政府网，中指数据CREIS（点击查看）

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中指研究院长期跟踪中央及全国各地房地产相关政策，持续为政府部门和企业提供政策监测服务，为各地政府完善房地产政策工具箱提供参考借鉴，同时帮助企业跟踪政策变化，更好地把握政策窗口，点击了解详情。

不同资金在利率和贷款年限上存在差异。

住房租赁团体购房贷款：贷款年限不超过30年，利率由商业银行根据借款人风险状况、风险缓释措施等因素合理确定，参考已落地贷款，2024年12月，建行江西省分行向上饶市发放住房租赁团体购房贷款2400万元，期限27年，利率2.95%。整体来看，住房租赁团体购房贷款的年限较长，但利率相对也较高；

保障性住房再贷款：2024年5月设立时央行发放的利率为1.75%，期限最长为5年（展期4次），期限较短，21家全国性银行向各地国企发放资金时通常要在1.75%的基础上加点，实际发行的贷款利率整体或在2.5%以上，部分甚至接近3%；2025年5月7日央行下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，保障性住房再贷款利率降至1.5%；

地方政府专项债券：从已发行的用于收购存量商品房的专项债券来看，发行利率在1.3%-2.13%之间，专项债券的期限分别为10年、20年、30年。对比来看，专项债券是利率水平较低且期限较长的一种方式。

表：不同资金来源利率和贷款年限差异

数据来源：中指研究院综合整理

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进展：各地收购存量商品房持续推进，专项债券收购迎来突破

表：2024年以来部分城市收购存量商品房落地案例

数据来源：各地官方网站，中指研究院综合整理

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2024年四季度以来，部分城市通过一些创新举措在收购存量商品房方面取得了一定效果。如广州、佛山将收购存量商品房与城中村改造相结合，广州、佛山部分城中村改造项目使用城中村改造专项借款收购存量商品房作为安置房，一方面加速了城中村改造项目的推进，另一方面也助力库存去化。据报道，截至2025年5月30日，黄埔全区通过“房票安置”模式累计完成认购商品房1100余套，去化面积近10余万平方米，拉动资金流转超20亿元。

表：截至6月10日专项债收购存量商品房情况

数据来源：各地官方网站，中指研究院综合整理

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今年5月浙江、四川先后发行专项债券收购存量商品房。自2024年10月财政部发声支持专项债券收购存量商品房以来，用于收购存量商品房的专项债券在浙江、四川先后发行落地，两省均为专项债券“自审自发”试点省份，也是首批专项债券得以率先落地的原因之一。

从金额来看，浙江、四川两地用于收购存量商品房的专项债券分别为17.5亿元、1.7亿元，分别占各省当期发行新增专项债券的3.2%、0.6%（浙江、四川当期分别发行新增专项债券552.7亿元、284.3亿元），合计发行金额19.2亿元，整体规模不高。

从收购项目的企业性质来看，两地合计11个收购项目，其中7个项目为地方国企所有，2个为混合所有制企业项目，2个为民企项目，地方国企的项目是收购主力，其收购金额达16.5亿元，占比超85%。

从收购价格来看，收购定价多通过备案价折扣的方式进行，如湖州南湖区多项目收购价格约为备案价格的90%左右；杭州祥生・银湖新语项目收购房源为企业自持商品房及车位，温州三个项目收购房源均为企业配建的政策性住房，因此收购价格折扣较大，如万科・欧洲华庭，协商确定本次收购户型建筑面积90、120平方米的价格在国有建设用地使用权出让合同约定指定销售价基础上再进行9折，分别按备案价的63%、54%进行计算。

从收购房源用途来看，多数收购项目用于保障性租赁住房，其中南充仪陇县项目部分收购房源用于配售型保障房。值得注意的是，湖州溪畔居等项目先期用于保障性租赁住房，在运营期满后出售房产，即先租后售，项目整体运营收入包括保障性租赁住房的租金收入、出售房产收入、停车费收入。

展望：未来专项债收购存量商品房推进节奏有望加速，加快各地去库存，改善市场供求关系

本次浙江、四川率先发行用于收购存量商品房专项债券规模较小，更多起到信号作用，为后续加大发行规模积累经验，并为其他省市提供参考借鉴。

专项债券为各地收购存量商品房提供了成本更低、期限更长的资金来源，一定程度有利于疏通当前各地收购存量商品房中的部分卡点问题，也有利于加快各地去库存工作，直接改善供求关系，促进房地产市场修复。

另外，两地收购存量商品房的定价方式及运营模式也为其他城市提供参考，预计短期更多地区或将发行专项债收购存量商品房，特别是专项债券“自审自发”试点地区可能加速落地。