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深圳南山【创智云城】

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温馨提示：看房需提前来电预约，暂不接受临时到访，感谢配合！预约来访成功，即享现场当天优惠折扣，可预约现场指定销售专员（中介勿扰）

创智云城

136万㎡新兴产业智慧之城

创智云城是公司招商运营的旗舰项目，位于广深港澳科技创新走廊关键节点，融合办公、商业、公寓等多元业态的建筑集群，项目占地13.7万㎡，建筑面积136万㎡，分三期4个标段

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在售产品：

1栋D座（A2#）、1栋C座（A7#）

【销售楼层】A7#17/27/38/39F A2#37F

【销售面积】约140-951-2135㎡

【销售价格】均价4.4万-4.9万

【项目业态】

总建筑面积：约136万㎡

甲级办公：32.5万㎡

BLOCK办公：18万㎡

SOHO：19.5万㎡

公寓：20万㎡

商业：10万㎡

停车位：5600个

（图中1栋A-G座为一期产品，2栋及3栋A-E座为二期1标段；4栋AB座及5栋为二期2标段；）

甲级写字楼4座（绿色部分）

SOHO办公楼3座（蓝色部分）

BLOCK办公楼7座（黄色部分）

商务公寓5座（紫色部分）

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一期A2#、A7#基础信息

【建筑面积】约1.5万㎡

【总 楼 高】40F/约170米

【大堂高度】11米

【整层面积】约2000㎡/层

【层 高】4米

【电 梯】蒂森品牌18部

【物业管理】22元/㎡/月

【空 调】开利中央空调13元/㎡（8：00-19：00）

【停 车 位】 一期1711个

【交 付】毛坯交付

A2#A7#低区平面图

A2#A7#中区平面图

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A2#A7#高区平面图

二期2标段在售整售产品

【4A#/4B#/4C#/4AB裙楼/5A#/5B#】

（4A#、4B#为50-110㎡SOHO办公）

4A# 共50058㎡ (9-41F)

4B# 共50672㎡（9-41F）

4C# （盒子6、7F）5251㎡

4#AB（裙楼） 11335㎡

5A# 17187㎡ （5-13F）

5B# 18564㎡ （5-13F）

【销售价格】均价4.4万/㎡

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【多层立体的产品布局模式 】

项目根据企业的发展阶段及需求，将园区分层处理。底层打造活力商业街区；向上依次为中小型企业，大中型企业，大型企业及伟大企业。整个标段从下到上，公共度递减，私密度递增，使用人群各取所需，最大化提升产品附加值。

【区位优势】

创智云城所在的留仙洞片区更新前以工业为主，周边北、西、南三条主干路已经建成，政府将深圳西部地区定位为比肩前海、蛇口的城市新一轮战略性增长地区，它们将共同形成城市新的经济增长轴。在此背景下，项目打造造为“新一代信息产业的低碳社区，新一代信息技术产业集聚的先锋高地，新一代信息技术全面应用的全球样板，先进城市建设模式的示范区”

创智云城位于深圳市南山区留仙洞总部基地西北角，北临深圳职业技术学院西校区，西靠中兴通讯工业园与健康主题公园，东侧和南侧为深圳市大疆创新科技有限公司总部和深圳绿廊公园。

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【配套设施】

文化配套：名商高尔夫球会、沙河高尔夫球会、深圳大学科技图书馆、大学城体育中心、西丽文体中心（规划中）等大型公共文化场地环伺，拥享便捷休闲体验;

生态配套：三山一河一湖六公园：洞尾山、白坑山、塘朗山、西乡河、西丽湖、中兴运动公园、西丽生态公园、留仙公园、石鼓山公园、松坪山公园、塘朗山公园等城市自然生态环绕，优享自然品质舒居;

商业配套：自带10万㎡大体量活力商业，已吸引50余家品牌商家入驻，包括星巴克、奈雪、麦当劳等品牌；邻8万㎡万科里醇熟购物商场，周边近享天虹商场、益田假日购物中心、悦方广场等繁华商业配套，享受全面便捷.

【A2#35F交付展示】

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【项目图集】

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小阳春，即将引爆！

大家好！

这篇是我们每周都会为大家带来的近期热点话题或消息的点评。

有时候能不能赚到钱，靠的不是能力而是信息差，富人能拿到高收益也正是因为能够获取一手信息、精准抓到周期、及时上车。

本周楼市消息关注度最高的是香港的全面“撤辣”，王炸程度相当于内地一线城市现在宣布全面放开限购。

当然，这确实也预示着，内地一线城市离放开不远了。

另一方面，大家更关心的是，全面解除限购后，真的会迎来房价上涨的预期吗？万一还是无法止跌怎么办？

那么，就一定还会有更重磅的大招出来。

像住建部刚发布的住房发展计划就是一个重要导向，明线是围绕人口控制供应去库存，隐线则是推动房价上涨。

而在楼市分化加剧的大背景下，未来还有可能进一步走向租金普涨替代房价普涨的终局。

另外，百强房企的“座次”仍在变化，碧桂园因为债权人纠纷跌至第十，房地产依然是个大问题。

而这些信息背后，又有什么是值得我们关注的？对我们普通人的影响是什么？抛房当还要等等吗？哪些城市，可以关注了？

今天只是各个消息的解读，深入的话题研讨，想了解最新的政策变化和走向，都可以拨打电话详聊！

香港直接摊牌，彻底进入“零辣招”时代！内地会效仿吗？

在去年楼市成交量创近33年新低后，2月28日，香港特区政府方面宣布，所有住宅物业交易无须再缴付

额外印花税（SSD）、买家印花税(BSD)和新住宅印花税(NRSD)。

时隔14年楼市首次进入“零辣招”时代。香港炒家买细价楼印花税由7.5%大减至1.5%，税款大减8成；而

内地客印花税更由15%减至4.25%，

若以超级豪宅为例，可减省数以千万元辣税。

点评：

香港这波王炸“撤辣”大招，其实就说明两件事：

一个是抢人，一个是抢钱。

而市场也确实给力，这不新政才刚出两天，港媒就有消息说已经录得约80宗的新屋成交，占了2月整体一手成交的近3成。

这同时也是在提醒内地几个一线城市：

买房“等等派”们都不等了，你们还要等吗？

说回政策本身，跟大家简单算笔账就知道为什么会说它炸裂了。

相当于你现在拿着1000万去香港卖房，只要交个首置税4.25%就可以成为尊贵的VIP业主，相比起之前要一口气交30%的税费，现在买房立省150万！

也可以说，这波操作，

不仅是抢人，还是抢富人！而且是一二线城市的富人！

所以，一线城市不可能不跟进。

其实网上放出来的小道消息已经不少，虽然都是臆测，但是一方面还是能说明，离放开限购的到来，不久了。

其他几个一线

可能就在这个月过完前，也可能在一觉睡醒后的下周；

并且我预测，

一旦放开的话，幅度也一定不会太小。

毕竟香港还有压箱底的绝招，比如说，这招在内地一线城市可以说是屡试不爽，对于吸引人才和资金也是真的有奇效。

房送户口”

再加上现在香港的房价已经回到了7年前的水平，但是租金回报率却是近6年半来的最高，普遍达到3%-5%；

而我们内地，像坐对门的深圳，租金回报率才仅有2%还不到。

这又意味着什么？

深圳一些比较偏的地段，甚至位于大湾区的一些二三线城市，未来有很多都将面临卖不出去的风险，包括即将烂尾的楼盘都将会变得一文不值。

那么，如果你刚好手上就有这类房产，想趁着这波小阳春进行卖掉的，怎么出货才能把损失减到最小？

特别是

在市场挂牌量开始减少的当下，万一踩错了时间和周期，反而可能会更亏。

我们团队之前有整理过一个非常有用的工具包：，但需要搭配具体场景使用，这一部分我会在我的闭门直播课中去进行讲解，可以先扫码加到我，领取免费的直播门票和资料包。

七步卖房法

包括在当下也有考虑做优化和置换的朋友，该

如何评估自己手里的资产是否优质？是否还有可优化的空间？

住建部下发通知定调房地产，2024年楼市将何去何从？

2月27日，住建部发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》，明确指出：住房发展规划和年度计划是的重要抓手。

立“人

、房、地、钱”要素联动机制

各地要根据人口变化确定住房需求，根据住房需求科学安排土地供应、引导配置金融资源，实现促进房地产市场供需平衡、结构合理，

以人定房，以房定地、以房定钱，

防止市场大起大落。

点评：

其实很好理解，就是把“房地产长期看人口”这一条作为脉络去开展。

以人定房、以房定地，关键是在于“人”：

简单来说就是一座城市未来的新增用地，将会跟人口趋势挂钩，有人口增量就多卖地，反之则要减少供地；

供地规模确定了，才能确定房地产的融资规模。

而这也是为什么住建部要多次强调“精准提出”白名单，就是为了不再出现像几年前那样野蛮供地的情况。

当然，现在是人口负增长时代，所以我们说人口趋势，自然不是说人口总量，而是说人口流动的趋势。

说白了，现在房地产面临的是流动性压力，而它背后所要解决的是去库存这个问题。

人口优先流向哪，哪里的去库存压力就越容易被化解。

基于此来看，这个政策更有利于去大中城市中的库存。

因为在人口决定一切的未来，各地将更加激烈地进行“抢人”大战，像香港不就是？

正是因为去化困难，成交量创下33年来新低，才使出了绝招来抢人。

不过，这其实也只是道开胃菜，在经济基本面依然在走弱的态势下，未来的城市竞争只会是愈演愈烈。

而竞争到最后，也只有一批在核心地段拥有核心优质资产的城市能够存活下来，并且完成资产的价格跃升。

关于这批城市，我们团队有去做过实地考察，最终得出也就2%不到的城市还能在未来具有资产增值的空间。

所以，如果接下来一线城市的大动作持续放开，你能把握住机会，并知道说哪个板块是最具有价值的吗？

当然，也并不是所有人都适合一线城市，大家还是要根据自己的一个需求曲线去做匹配得上自己负债能力的选择。

毕竟，你的每一个决定，都关系着能否在未来靠着它抵御通胀，并且实现家庭或个人层面的“财富自由”。

尤其是现在本身拥有房产、在考虑要不要打算做优化置换的朋友，更需要看明白市场背后的信号变化。

百强房企销售大跌51%，楼市小阳春真要幻灭了？

2月29日，中指研究院发布2024年1-2月中国房地产企业销售业绩排行榜。数据显示，今年前2个月，TOP100房企销售总额为4762.4亿元，同比下降51.6%。其中TOP100房企2月单月销售额环比下降29.3%。

销售额超百亿房企14家，较去年同期减少12家；超五十亿房企8家，较去年同期减少18家。

点评：

之前1月全国房价数据出来的时候就已经体感觉得很差，但没想到2月份还要在1月的基础上再降20%。

结合去年同比来看一二月份的数据，看上去也很难回升到去年3、4月份小阳春的爆发曲线。

当然，这不是说小阳春就真破灭了，积极信号也还是有的：

像2月份的新房价格就是在上涨的，数据显示，百城新建住宅的平均价格为16267每平方米，环比上涨0.14%，同比上涨0.57%；

而这里面还跟优质改善项目入市有关，也可以说，未来的改善市场一定是更庞大也更需要刺激的。

那么，要完成经济复苏，接下来不管是为了楼市小阳春的热度，还是房地产的整体走势，上面那只推手的马力还得加大。

比如说继续加大松绑过去的一系列政策，包括限购、限贷、限价等，并且再进一步地降利率，把老百姓的房贷成本，特别是存量房贷利率给降下来；

包括说我们其实也可以效仿一下香港的一些招数，像这次取消的那三大印花税，那我们有没有可能也能减一下税收方面的费用呢？

租购并举再加码？摸清工薪收入群体需求，以需定建！

3月2日，住房城乡建设部相关负责人日前表示，国家层面保障性住房的政策体系已经齐备，关键是抓好落实。各地要加快建立轮候机制，摸清工薪收入群体需求，以需定建，有力有效有序推进保障性住房建设。

会议要求，要抓项目建设，强力推进保障性住房项目开工，按照绿色、低碳、智能、安全的标准把保障性住房建设成“好房子”，同时要加强工程质量安全监管，守住安全底线。要抓政策出台，尽快出台规划建设保障性住房的实施办法和相关配套政策。

点评：

都到探底阶段了，再结合下那份住房发展计划中强调的“明确保障房供应套数”，能感觉到上面的动作正在不断地加快。

然而，我要说的是，这背后加快也是有原因的。

不知道大家还记得开年两部门联合发布的那份《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》不？

我后来才细想明白，保障房的大力推动，反而是让那些现阶段想存点现金流不买房的人透支了未来的一个租金成本。

因为租金是会随着未来资产价格的回升也跟着一步步攀升的。

怎么说？

想想现在国家队进场，以回购房子的方式去库存，是不是都是低价收购老破旧来作为保障租赁用房的，注意，是低价。

也就是说，现在大家体感还会跌破底部的房价，你觉得真的都是由市场决定的么？

好了打住，再说就该敏感了，但是你会发现，接下来聚焦于超大特大城市，应该还会有更多的城市去入场做这个动作。

然后直到收完了，房子也建好了流通于市场了，我们就会无可避免地走向租金暴涨的时代。

大家不懂的话，可以再设想一下，我们未来的商品房市场上会是个什么情况？

有3点是我们需要去注意的：

1、新房可能将不再限价；

2、出现大量的高品质改善房，也就是住建部从去年底就在强调的“好房子”；

3、商品房市场的供应减少，而供不应求最终得到的结果就是新房少，价格高。

价格高，很多人买不起最新的商品房，他们首先选择的一定是租房，而租房的人越多，再回到供需关系上去，你就会发现你的租金成本是越来越高的。

到头来细算账，发现还是得买房，而低价的保障房却也排不上号了。

其实以上只是一些猜测，只是看见“以需定建”，发现有些问题背后还是很值得细究的，而关于保障房的新模式，第一个底层逻辑变化就是楼市的分化正在加剧。

别小看这个变化，如果大家现在还没有清晰的认知，不知道如何审视自己手上的房子还有没有价值，又或者也有一辈子租房的想法，那就该把自己也一起审视一下了，你真的跟上市场的变化了么？

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