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一、项目基础信息

1. 区位与规划

位置

：深圳龙岗区龙岗大道与吉祥南路交汇处，紧邻地铁3号线吉祥站A出口，是粤港澳大湾区东西双轴发展带的核心节点。

规模

：总建面约180万㎡超级综合体，涵盖77万㎡住宅、20万㎡商业（华润万象系）、80万㎡产业办公及总部商务集群，分四期开发，当前主推一期现房（润园）及二期（泓园）。

开发商

：合正集团（深耕深圳25年，开发过合正中央原著等标杆项目），物业由旗下合正物业运营（管理费4.5元/㎡/月）。

2. 产品设计

容积率与密度

：6.4高容积率+47层超高层设计，绿化率40%，车位比1:1.09。

户型亮点

：

户型

面积（㎡）

总价区间还有折扣

核心卖点

硬伤

99㎡三房

99

452万-525万

三开间朝南+高尔夫景观

东北向临主干道噪音

117㎡四房

117

615万-645万

横厅+6.9米阳台+龙岗河视野

次卧面积仅8.3㎡

138㎡四房

138

710万-759万

双套房+全画幅河景阳台

厨房动线局促

164㎡五房

164

740万-780万

楼王户型+双龙抱珠布局

得房率仅77.1%

精装标准

：合家S系精装（全屋中央空调、智能指纹锁、5G覆盖），部分房源毛坯交付。

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二、核心价值分析

1. 交通与通勤

轨交网络

：无缝接驳地铁3号线吉祥站，2站换乘14/16号线（在建），深大城际通车后30分钟直达机场。

自驾优势

：10分钟接驳水官高速/沈海高速，30分钟通达福田，40分钟抵南山。

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2. 教育与医疗

学区资源

：自带两所18班公立幼儿园+72班龙外集团行知学校（九年一贯制，2024年小一积分91.7分），深户+商品房可稳入。

医疗配套

：3公里内覆盖龙岗区人民医院（三甲）、妇幼保健院及深圳市第三儿童医院（规划）。

3. 商业与生态

商业体量

：自建20万㎡华润万象滨水商业+3公里内万科广场/星河COCO Park等超140万㎡成熟商圈。

生态资源

：龙岗河穿流而过，独占近1公里滨水碧道（华润操刀升级），毗邻大运公园/正中高尔夫球场。

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三、价格策略与竞品对比

1. 价格竞争力

备案价与折扣

：精装房源备案价5万/㎡，毛坯4.6万/㎡，特价房源折后单价低至4.04万/㎡（部分99㎡三房总价452万起）。

倒挂空间

：对比周边二手房（如君华时代3.5万/㎡）存在10%-30%价差，但大户型溢价显著（如164㎡总价近800万）。

2. 片区竞品分析

项目

单价（万/㎡）

优势

劣势

合正方洲

4.04-5.5

TOD枢纽+华润商业+现房

高密度+噪音隐患

颐安都会中央

4.2-5.5

成熟商圈+低密社区

户型老旧+教育不确定

深业泰瑞府

3.9-4.7

国企开发+深惠城际优势

保障房混居+配套待兑现

四、风险提示与适配人群

1. 核心风险

居住密度

：6.4高容积率+47层超高层设计，低楼层采光受限，社区人口密度高。

环境争议

：部分楼栋临近主干道（如龙岗大道），车流噪音显著，尤其99㎡东北向户型。

合

商业兑现周期

：华润万象滨水商业预计2026年开业，需关注招商进度。

2. 适配人群

东部刚需家庭

：预算450万内，需现房+强学区，优先选择99㎡三房（高楼层）。

改善型买家

：偏好河景资源，可考虑138㎡四房（稀缺河景+双套房）。

长线投资者

：押注深大城际通车后的TOD价值溢出，持有周期5年以上。

五、购买建议

优选楼栋

：润园1/4栋中高楼层（避开低区噪音）+泓园南向户型（龙岗河视野）。

签约细节

：核实精装品牌（如方太厨电、日立中央空调），争取物业费减免（部分房源免1年）。

教育验证

：关注龙外行知学校中考成绩（2026年首批毕业生数据）。

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