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京基·天韵府公寓深度测评报告

一、项目概况与区位优势

京基·天韵府，作为京基集团在深圳罗湖区的又一力作，总建面约84万平方米，是一座集住宅、公寓、办公、商业等多元业态于一体的全景山水人文大城。项目不仅占据了罗湖区的核心位置，更紧邻布心-水贝黄金珠宝千亿产值价值区，其稀缺性与未来前景不可小觑。

1. 区位优势显著

京基·天韵府位于罗湖区的中心地带，这里是深圳的繁华原点，也是城市发展的重要引擎。项目周边汇聚了众多高端商务资源、金融机构以及国际创业企业，为项目提供了强大的经济支撑和发展动力。同时，罗湖作为深圳的老牌城区，其成熟的生活配套和便捷的交通网络也为项目加分不少。

2. 自然景观资源丰富

项目近邻一湖三山五公园，拥有得天独厚的自然景观资源。约60平方公里的水库生态臻境、淘金山绿道以及约40.2平方公里的梧桐山脉，共同构成了项目周边一幅美丽的山水画卷。这些自然景观不仅提升了项目的居住品质，更为项目增添了无限的投资价值。

二、产品特色与精工细节

京基·天韵府公寓在产品设计上充分考虑了现代都市人的居住和办公需求，打造出了一系列兼具实用性和美观性的精品空间。

1. 全能空间，灵活多变

项目提供了约35-78平方米的全能空间，层高达到约4米，空间感十分开阔。这些空间可以根据个人或企业的需求进行自由组合，打造出创意工作室、珠宝设计空间、红人直播间等多种功能区域，满足不同用户的个性化使用需求。

2. 总裁公馆，尊享奢华

对于追求更高品质生活的客户，项目还推出了约300-343平方米的总裁公馆。这些公馆不仅带有阳台和燃气设施，更享有一线湖山景观，是商务会所、私人会客厅、收藏室等专属空间的理想选择。其奢华的装修和完善的配套服务，将为客户带来前所未有的居住体验。

3. 精工细节，彰显品质

京基·天韵府在建造过程中注重每一个细节的处理，从艺术立面的打磨到酒店式大堂的设计，再到IMAX全景玻璃幕墙的采用，都彰显了项目的高品质和高标准。这些精工细节不仅提升了项目的整体形象，更为客户带来了更加舒适和便捷的居住体验。

三、投资潜力与市场前景

京基·天韵府公寓凭借其独特的区位优势和丰富的产品特色，在投资市场上具有极高的吸引力和竞争力。

1. 稀缺资产，价值凸显

随着深圳城市化的不断推进和土地资源的日益稀缺，像京基·天韵府这样集多种业态于一体、拥有丰富自然景观资源的项目愈发显得珍贵。其稀缺性不仅体现在项目的地理位置和自然资源上，更体现在其未来的升值潜力和投资价值上。

2. 黄金珠宝产业支撑

项目紧邻布心-水贝黄金珠宝产业区，这一区域年产值超千亿元，汇聚了众多高附加值企业和就业岗位。这一庞大的产业基础为项目提供了稳定的租赁需求和良好的市场前景。未来随着产业的不断发展和升级，项目的投资价值将进一步提升。

3. 交通便捷，通达全城

项目周边交通网络发达，地铁、高铁、口岸等多种交通方式一应俱全。项目距离地铁5号线布心站约250米、地铁5、7号线太安站约500米，周边还有多条快速路和口岸通道，可轻松通达全城乃至深港两地。这种便捷的交通条件不仅提升了项目的居住品质，更为项目带来了海量的商机和人流。

四、总结与展望

京基·天韵府公寓作为京基集团在罗湖区的又一精品项目，凭借其独特的区位优势、丰富的产品特色以及广阔的投资前景，在市场上赢得了广泛的关注和认可。未来随着深圳城市化的不断推进和罗湖区的持续发展，项目的价值将进一步凸显。对于投资者而言，京基·天韵府公寓无疑是一个值得关注和考量的优质投资项目。它不仅能够满足个人或企业的居住和办公需求，更能够带来稳定的租金收益和长期的资产增值。

房产知识一百条

1、什么是房产：房屋产权的简称。

2、什么是地产：是指土地财产。

3、什么是房地产：是房产和地产的总称。

4、什么是房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。

5、什么是房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。

6、什么是土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。

7、集体土地是指：农村集体所有的土地。

8、征用土地是指：国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。

9、什么是土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。

10、什么是土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。

11、什么是土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。

12、什么是地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。

13、生地是指：不具备开发条件的土地。

14、熟地是指：已完成三通一平（水、电、道路，土地平整）或七通一平，具备开发条件的土地。

15、什么是宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。

16、什么是宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。

17、证书附图是指：房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。

18、什么是物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。

19、什么是业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表

物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。

20、业主委员会是如何产生的：由业主大会从全体业主中选举产生。

21、住房补贴是指：国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。

22、房屋的所有权是指：对房屋全面支配的权利。

23、房地产交易的两种主要形式是：地产交易形式与房产交易形式。

24、建筑物是指：人工建造而成的房屋和构筑物。

25、构筑物是指：建筑物中除房屋以外的东西。

26、什么是期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。

27、期房是如何介定的：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。

28、什么是预售合同：消费者在购买期房时签定的销售合同。

29、什么是现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售的商品房的大产证（或已经竣工验收合格并交付使用）的商品房。

30、什么是毛坯房：房地产商交付屋内只有门框没有门，墙面地面仅做基础处理而未做表面处理的房叫毛坯房。

31、什么是成品房：是指对墙面、天花、门套、地板实行装修。

32、什么是商品房：是指以完全的市场价格向购房者出售的房子。

33、商品房预售是指：在房地产尚未建成以前，房地产的经销商在取得受买人一定数量的定金后，将期房出售给受买人。

34、商品房现售是指：指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人。

35、二手房通常指的是：再次进行买卖交易的住房。

36、经济适用房指的是：面向中低收入家庭的普通住宅。

37、例出3种以上的安居房的种类：准成本房、全成本房、全成本微利房和社会微利房。

38、低层住宅的介定：1-3层的住宅。

39、多层住宅的介定：4-6层的住宅。

40、小高层住宅的介定：7-11层的住宅。

41、中高层住宅的介定：12-16层的住宅。

42、高层住宅的介定：16层以上为高层住宅。

43、超高层建筑的介定：总高度超过100米的建筑。

44、商品房的结构是指：房屋主体所使用的施工工艺和用材。

45、钢结构的意思是：承重的主要结构是用钢材料建造的，包括悬索结构。

46、钢混结构的意思是：承重的主要结构是用钢和混凝上建造的。

47、砖木结构的意思是：承重的主要结构是用砖、木材建造的。

48、砖混结构的意思是：主要是砖墙承重，部分是钢盘混凝土承重的结构。

49、框架结构的意思是：以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的隔墙分户的结构。

50、开间指的是：一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。

51、进深指的是：一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。

52、层高指的是：下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离。

53、净高指的是：下层楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。

54、占地面积指的是：地块的总面积。

55、1亩约等于多少平方米：666.66㎡

56、居住小区总用地指的是什么用地的总和：住宅总用地，公共建筑设施总用地，道路、广场用地、庭院、绿化用地的总和。

57、住宅总用地是指：住宅用地面积的总和。

58、公建总用地是指：小区内部公共建筑占地面积的总和。

59、建筑用地面积的介定：建设用地位置和界线所围合的用地之水平投影面积。

60、建筑基底面积是指：建筑物首层的建筑面积。

61、建筑高度是指：建筑物室外地平面至外墙面顶部的总高度。

62、房屋的基底面积是指：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

63、道路面积是指：小区内宽度大于1.5米道路的面积总和。

64、广场面积是指：停车、回车广场和有铺砌地面的场地面积之和。

65、庭院、绿化面积是指：小区内集中绿化带、小公园，以及公共活动场所等为小区所有居住人员共同使用权的绿化面积的总和。

66、假山、小池算不算庭院、绿化面积：算。

67、人均总占地面积（㎡／人）的计算公式：人均总占地面积＝建筑红线内总用地÷本小区规划居住总人数。

68、人均住宅用地面积（㎡／人）的计算公式：人均住宅用地面积＝小区内总住宅用地÷本小区规划居住总人数。

69、总建筑面积是指：小区内住宅、公共建筑、人防地下室面积总和。

70、人防地下室算不算在总建筑面积之内：算

71、住宅建筑面积是指：住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

72、套建筑面积是指：一套房屋的整体面积。

73、套建筑面积的构成是：套内建筑面积和套分摊的公用建筑面积

74、幢（栋）是指：一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。

75、架空房屋是指：一般为底层架空，以柱子作为承重支撑物的房屋。

76、夹层是指：位于两自然层之间的楼层，指房屋内部空间的局部层次。

77、技术层的意思是：用作水、电、暖、卫生等设备安装的局部层次。

78、技术层层高在多少以上计算层数：2.20米以上的计算层数。

79、结构转换层是指：建筑物某楼层的上部与下部因平面使用功能不同，该楼层上部与下部采用不同结构类型，并通过该楼层进行结构转换，则该楼层称为结构转换层。

80、跃层式住宅是指：一套住宅占两个楼层，由户内楼梯联系上下层，上下两层完全分隔。

81、阁楼是指：利用房屋内的上部空间加建的楼层。

82、阁楼层高在多高以上计算面积：2.20米以上。

83、地上层数是指：即房屋的自然层数，指室内地坪±0.00以上的按楼板结构分层的层高在2.20米以上的楼层数。

84、地上层数用什么数表示：自然数。

85、地下层数是指：采光窗在室外地坪以下的，其室内层高在2.20米以上的地下室的层数。

86、地下层数用什么数表示：负数。

87、房屋总层数是指：房屋的地上层数与地下层数之和。

88、地下层数算不算在房屋总层数之内：算。

89、例出3个以上不算在房屋总层数内的建筑层：假层、夹层、阁楼、装饰性塔楼、楼梯间、水箱间。

90、柱廊是指：有顶盖和支柱，供人通行的建筑物，称为有柱走廊，简称柱廊。

91、骑楼是指：底层为有柱廊房，廊道上方建为楼房的一部分。

92、挑廊是指：指二层以上挑出房屋墙体外，有围护结构，无支柱有顶盖的外走廊。

93、门廊是指：建筑物门前有顶盖，有支柱或围护结构的进出通道。

94、门斗是指：支撑建筑物门前顶盖的是实体墙称为门斗。

95、檐廊是指：房屋檐下方两端有支撑墙体无柱的通道。

96、天棚是指：即天篷，有透明顶篷履盖的屋面。

97、晒台又称什么：露台。

98、露台是指：供人室外活动的上人屋面或底层地面伸出室外的有维护无顶盖的台面。

99、阳台是指：有永久性上盖、有围护结构、有台面、与房屋相连、可以供人活动或利用的房屋附属设施。

100、阳台的分类有：封闭式阳台和半封闭式阳台。

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