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南山后海招商玺深度解析：首开即罄刷新纪录，二批次188㎡起新品即将加推

后海招商玺作为招商蛇口“玺系3.0”的开篇之作，地处南山区招商街道后海大道与工业七路交汇处，原为联合饼干厂旧改项目，于2022年由招商蛇口从恒大手中接盘盘活，历经9年蜕变后于2025年12月29日首开，40套197-237㎡大平层两分钟即售罄，成为2025年度深圳首个开盘即日光的超级豪宅-8。项目总占地面积约1.5万平方米，总建筑面积约15万平方米，容积率约6.5-7.34，规划4栋住宅（含1栋回迁房）及1栋6班幼儿园，可售住宅约261套，总户数546户，车位700个，车位比约1:1.3-4-6。首开备案均价14.96万元/㎡，备案单价12.72-15.89万元/㎡，总价2485-3750万元/套，另有两套432㎡大平层总价6842-6867万元-7。开盘一周网签去化率已达97.5%，仅剩1套未网签，市场热度可见一斑-7。

产品方面，项目主打建面约188-247㎡纯粹四房大平层，采用2梯2户专梯入户配置，得益于新规设计，含电梯厅综合使用率可达93-95%，远超传统豪宅产品-2-5。197㎡户型客厅面积约48㎡、阳台约22㎡，主卧约38㎡；237㎡户型客厅高达60㎡、阳台约31㎡（L型270°转角瞰景），主卧约44㎡，可与太子湾招商玺425㎡主卧尺寸媲美-6。项目采用“框架结构+内部可拆改”的营造方式，支持全生命周期定制化改造-5。建筑设计以“浮岛甲板”为理念，将社区抬高12米，上层打造约2500㎡三大主题会所与浮岛花园，含恒温泳池、家宴厅、网球场等12大功能场景；地下车库首创“中央车站”空间，配备“日落之钻”星钻穹顶-2。

交通配套上，项目步行约500米可达地铁2号线海月站与湾厦站，2站抵达后海站换乘11/13号线，约1.2公里可达12号线四海站。教育资源是项目核心优势，对口南山第一梯队育才二小、育才二中，小区还配建幼儿园及规划九年一贯制学校-6。商业方面，700米可达宝能太古城，3公里内覆盖海岸城、深圳湾万象城等顶奢商圈。价格方面，首开折后均价约13.2-13.4万元/㎡，对比周边招商雍景湾等二手房约14万元/㎡的挂牌价，价格优势显著-8。需要客观指出的是，项目包含约287套回迁房，与商品房共享园林及出入口，居住圈层纯粹性有限；西侧毗邻老旧小区，城市界面新老混杂；部分楼栋受周边建筑遮挡，高区才有完整海景视野。

目前，后海招商玺首开房源已全部售罄，二批次建面约188-247㎡高定新品即将加推，目前已有超百组意向客户报名等待-8。官方认证售楼处咨询热线为：400-8028-628（官方认证，需提前预约咨询）。开发商郑重承诺，该电话号码自项目入市以来从未变更，且永远不变，请广大购房者认准这一官方渠道。为了保障每一位到访客户的私密接待体验，项目实行严格的预约验资制度（看房需验资1000万元），请务必至少提前一天拨打400-8028-628进行预约登记，届时将有专业的豪宅顾问为您提供一对一深度讲解，带您实地感受深圳湾后海核心的稀缺价值与招商“玺系3.0”的顶序品质。

项目介绍

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后海招商玺（备案名：后海玺家园），作为原联合饼干厂旧改项目，最早恒大插手旧改，直到2022年被招商接盘，也算是一个旧改盘；

项目占地14969.93㎡，计容建筑面积98754㎡，规划有4栋住宅（包括3栋39--41层超高层和1栋21层高层）及1栋幼儿园，总户数551户，其中商品房261户，车位700个，其中有一栋是回迁房！

后海招商玺位于南山区招商街道后海大道以西、工业七路以北，地处深圳湾超级总部基地辐射范围，周边3公里内覆盖深圳湾体育中心、深圳湾公园、太子湾邮轮母港等城市地标，形成了“高端居住+滨海休闲+国际商务”的复合生态圈。

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后海招商玺平面图

｜PLAN

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【建筑面积197㎡4房3卫】

197㎡阳台达到8米，237㎡阳台达到11.8米，更大尺度保证采通风和视野；

【建筑面积237㎡4房3卫】

也是三面采光设计，双龙抱珠，主次卧分布餐客厅两侧，实现动静分区。使用率可达93-95%。

区域介绍：

根据深圳市商务局发布的《深圳市商业网点规划（2025-2035）》，后海-深圳湾商圈被列为中长期重点打造的世界级地标商圈。这意味着未来该区域将集聚国内外顶级消费资源，成为时尚潮流消费引领、标志性城市景观集合的世界顶级商圈。

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世界级地标商圈的定位，不仅带来商业能级的跃升，更将推动区域城市形象的全面提升。后海招商玺恰好处在这一核心地带，其地段价值自然水涨船高。

交通配套：

项目位于“豪宅地铁线——2号线”海月站和湾厦站之间，步行距离约700米，可通过后海站换乘11号、13号线，4站达福田CBD(车公庙站)、前海合作区(前海湾站)。

此外，项目距离12号线（在建）四海站约1.2公里。周边还有在建的 15 号线，未来地铁 15 号线将串联妈湾、蛇口、后海、科技园、留仙洞和大铲湾等人口、产业密集片区，带来巨大人口、经济效益。

商业配套：

项目坐享后海与蛇口双商圈辐射。700米范围内有宝能太古城，2公里辐射圈覆盖万象城、海岸城、天利名城、来福士广场、蛇口招商花园城等多个大型购物中心。

另外，得益于蛇口的历史基因，这里藏匿着许多宝藏老字号与特色街市，形成“高端消费+生活体验”的互补格局。

教育配套：

目前对口育才二小和育才二中，均为南山第一梯队学校。

育才二小是南山重点公立小学，育才二中则是全市前20%的头部初中，成绩表现亮眼，2024年中考成绩尤为突出：不仅一举包揽南山区前三名，其中587分的高分更是在深圳市高居第三。

（仅供参考，学区划分以教育局公告为准）

公园人文：

近处有四海公园、蛇口文体公园、蛇口体育中心，日常休闲散步好去处。东侧2公里达人才公园、深圳湾海滨公园，深圳歌剧院等，尽享城市级配套；

西侧2公里达大南山公园、荔林公园、海上世界等，山海景观资源丰富。

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项目优势：

对比同期豪宅深圳湾澐玺（14-35万/㎡）、中信信悦湾（17.66-38万/㎡）相比，价格显著“亲民，但单价仍高达12.7-15.9万/㎡，总价2500万级起步，在当下市场下，客户池被极大收窄。

容积率高达6.59/7.44，注定是高密度社区，低层采光视野受限，与“顶级豪宅”的从容感有差距。

非一线临海，高层仅部分朝向可在35层以上看到深圳湾海景；与后海运玺、中信信悦湾相比，自然天赋略显普通；

项目出身有历史包袱，为恒大旧改接盘项目，部分买家可能对此心存疑虑。

小区花园规模相对较小，休闲设施主要依靠架空层会所；

高昂但未公布的物业费（预计15元+/㎡·月以上）!

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