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深圳【荔源雅苑】

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项目基本信息

项目50㎡起的小户型在南山科技园周边极为罕见，总价可控（按周边均价估算约400万起），直接解决年轻科技从业者“首付难”痛点。

现房销售规避了烂尾风险，且产权从2020年起算已缩水4年，开发商可能让利促销，需对比周边二手房价格分析价差空间。

梯户比2梯5-7户、容积率3.52等硬指标显示居住密度偏高，但34.33%绿化率在同地段新盘中属中上水平，需权衡舒适性与地段溢价。

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项目核心参数：低密现房+小户型上车，但硬伤扎堆

基本属性

地段基因

：南山区同乐片区中山园路与铁二路交汇处，紧邻南山科技园、前海自贸区、西丽高铁枢纽三大产业高地，属“科技园居住外溢第一站”。

开发背景

：总建筑面积微调至34057.45㎡，但绿化覆盖率从40.04%降至34.33%，充电桩车位减少39个，反映寸土寸金的南山对空间利用的极致权衡，小户型更显珍贵。

50㎡户型占比超70%（238套），且可改2房，精准瞄准年轻刚需群体，对比周边6万+/㎡的单价，总价优势突出。

现房交付+精装+阳台可变房间的设计，直击深圳买房人“即买即住”“空间魔术”的痛点，性价比策略明显。

建筑硬指标

50㎡两房

：总价309万起，次卧面宽仅2.5米，需封阳台改造功能性空间；

89㎡三房

：总价589万起，南向采光但厨房无生活阳台；

117㎡四房

：总价741万起，南北通透但北向受货柜车噪音干扰。

户型定位

：主推50-117㎡两至四房，套内使用率72%-75%，但实际得房率仅68%-70%：

社区隐患

：金域阳光小区1200户抢573个车位的极端案例，暴露车位配比1:0.75的规划硬伤，开发商为降成本牺牲业主权益，直接导致高峰期业主上演"抢位大战"。

低价临停吸引外来车加剧矛盾，8元/天的定价仅为商场一半，反映公共资源定价机制失灵，需动态调整价格杠杆平衡供需。

物业"先到先停"政策虽改善消防通道堵塞，但将压力转嫁给业主，数据显示无车位业主满意度暴跌，治标不治本。

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荔源雅苑

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