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项目基本信息

【开发商】金地集团、福田建设集团

【项目地址】福强路与沙嘴路交汇处

【占地面积】约9.6万平米

【总建筑面积】103万平方米

【建筑类型】住宅、公寓、酒店、商业、办公

【物业公司】金地物业

【物业费】8.9元/平/月

【楼栋数】6栋

【总户数】约850(03地块)

【产品面积段】建面约125-270㎡

【梯户比】4挮6户、4梯3户

【容积率】8.6

【绿化率】23 ％

【使用率】72%

【车位比】1:1.17

【楼层高】住宅最高60层

【层高】都在3m以上，大户型层高达到3.3-3.5m

【交楼时间】2025年底

【交付标准】精装交楼

【产权年限】70年

户型图：

交通网络分析：深港双城生活的枢纽节点

金地环湾城构建了立体多维交通体系，实现市内通勤、城际往来与深港联通的全面覆盖，成为大湾区核心交通枢纽之一。

3.1 轨道交通双核驱动

- 地铁7号线双站环抱：项目无缝衔接已运营的沙尾站（楼下即达）与上沙站（步行约5分钟） 。7号线作为深圳关键的换乘线路，1站可达大型地铁综合枢纽车公庙站，快速换乘1/7/9/11号线，4站直达福田高铁站。

- 地铁22号线（规划中）：预计2030年开通的纵向动脉，将在上沙站与7号线交汇。该线路向南串联香蜜湖新金融中心及河套深港科创区，向北辐射龙华及东莞，促进多中心组团式空间结构的形成。

3.2 自驾系统高效通达

项目被“五纵六横”主干道环绕：

- 五纵：广深高速、香梅路、香蜜湖路、新洲路、沙嘴路

- 六横：滨河大道、深南大道、北环大道、京港澳高速、福强路、福荣路

通过滨河大道可快速通达罗湖、南山、深圳湾口岸；京港澳高速入口距离不到3公里，连接珠三角路网。值得关注的是，香梅路规划地下穿越深圳高尔夫向南延伸，直接连接滨河大道，未来与香蜜湖的距离仅隔着一条滨河路。

3.3 深港联通优势显著

- 皇岗口岸重构升级：作为深港唯一24小时陆路通关口岸，皇岗正在重建为“超级口岸”，引入三条城际轨道和两条地铁（7号线、规划20号线；深广中轴城际、穗莞深城际及香港北环线支线），将成为连接深港、辐射湾区的核心枢纽。

- 穗莞深城际铁路：贯穿广深科技创新走廊，串联广州科学城、东莞滨海新区、前海、深超总、河套，终点站通过皇岗口岸与河套相连，实现快速通关。前皇段（前海-超总-皇岗口岸）预计2024年建成。

- 广深港高铁：通过7号线换乘3号线，3站抵达福田站乘坐高铁，约15分钟直达香港西九龙。

四、 商业与生活配套：15万㎡全球潮流都会魅力场

金地环湾城打造了全维度的商业生活体系，从项目自建的15万㎡高端商业到周边成熟的商圈网络，再到文化休闲设施，构建了10分钟优质生活圈。

4.1 自建商业综合体

项目自身打造约13-15万㎡的“自然生态型商业”，命名为 “全球潮流都会魅力场” ，由国际知名设计团队操刀，创新性地将商业休闲、文化艺术与生态园林结合，形成自然与建筑融合共生的环境。

商业设计亮点包括：

- “公园式商业”理念：以公园为中心迸发灵感，打破传统封闭式商场模式，创造开放、绿色的购物体验。

- 立体商业空间：规划1-5层为集中商业，6-8层打造文化空间，形成购物与文化的垂直融合。

- 新锐品牌矩阵：引入多家首店、概念店，打造城市潮流新地标，满足高端客群品质消费需求。

4.2 周边商圈资源

项目5公里范围内聚集深圳十大购物商圈，形成多层级商业网络：

- 绿景佐阾红树林购物中心：距离最近，满足日常消费需求

- 中洲C Future City：16万㎡创新型商业体，距离约2.5公里

- 京基KKONE：10万㎡购物广场，距离约2.5公里

- 高端商圈：欢乐海岸、卓越中心、COCOPARK等

4.3 文体医疗配套

- 文化设施群：深圳博物馆、音乐厅、少年宫、图书馆、中心书城、城市规划展览馆等集中分布，形成都市文化核心区。

- 高端酒店群：项目引进大湾区首座嘉佩乐酒店，周边分布文华东方、柏悦、香格里拉、希尔顿、四季、丽思卡尔顿、JW万豪等国际奢华酒店。

- 医疗资源：新风和睦家医院、深圳市中医院金地海景社区健康服务中心、妇幼保健院、香港大学深圳医院、北京大学深圳医院等三甲资源环伺。

五、 教育资源体系：红岭教育集团加持的12年目送式教育

教育配套是金地环湾城的核心卖点之一，项目构建了 “家门口全龄教育生态” ，从幼儿园到初中实现目送式上学，并依托福田优质教育资源，打造学术高地。

5.1 学区划分现状

- 小学学区：按照福田区现行政策，项目所属小学学区为绿洲小学。该校为公立学校，距离项目约1公里，教育质量稳定。

- 中学学区：对口上沙中学（现更名为红岭实验学校） ，作为福田区老牌学校，近年来依托红岭教育集团资源提升显著。

5.2 自建学校规划

项目最大教育亮点在于04地块配建的 72班九年一贯制公立学校，已被红岭教育集团收编为直属分校，命名为 “红岭教育集团·红树林校区” 。

学校核心优势：

- 顶级设计资源：邀请全球TOP10设计事务所AEDAS操刀，斥重金打造全国领先的校园环境。

- 办学规模宏大：72班配置（小学+初中），提供充足学位保障。

- 教育理念先进：强调国际化视野与创新教育模式，培养面向未来的菁英人才。

该校预计2025年建成启用，未来有望成为福田南区教育新标杆。同时，项目南面还规划有福田区第六幼儿园，真正实现“目送式教育”从幼儿园到初中的全覆盖。

六、生态环境价值：都市核心区的稀缺生态资源

金地环湾城在生态环境营造上实现了 “双重生态优势” ——外部借势深圳湾自然生态资源，内部打造立体园林系统，形成独特的环湾生态居住体验。

6.1 红树林生态资源

项目与福田红树林生态公园直线距离仅约700米-1.2公里，这是深圳湾湿地系统的重要组成部分，拥有以下核心价值：

- 生物多样性宝库：作为国际候鸟重要迁徙停歇地，每年数万只候鸟在此栖息，提供独特的生态观赏体验。

- 城市绿肺功能：占地面积约68公顷，形成滨海区域重要的生态缓冲带，显著改善区域微气候。

- 休闲健身空间：公园内设步行道、观鸟屋等设施，成为居民日常休闲健身的天然氧吧。

6.2 海景视野资源

项目的最大稀缺价值在于部分高层户型可享深圳湾海景及红树林湿地全景：

- 西南朝向视野最佳：西南侧距离红树湾生态湿地和深圳湾海域直线仅约450米。

- 视野梯度分布：

- 1/2单元04/05户：33层以上无遮挡海景，33层以下略受绿景蓝湾半岛花园影响。

- 4/5单元01/02/03户：10楼以上可见海景，32层以上视野更佳，略受沙嘴村在建项目（绿景尚悦府，总高27-32层）影响。

- 顶级视野户型：253㎡、270㎡大平层及复式产品，设计8.7米超大观景阳台，实现“海天盛景”的极致体验。

6.3 社区内部生态

项目内部构建了五重立体园林系统，弥补超高容积率下的绿化空间不足：

- 地面层：规划下沉休闲广场及环广场裙房商业，融入绿色元素。

- 4层空中花园：约1.1万㎡架空绿化空间，配备游泳池、1500㎡社区体育活动场地。

- 垂直绿化体系：首创生态花园式商业mall、4层新加坡臻境之森私家花园、41层约150米空中生态庭院。

- 屋顶空间：部分楼栋顶层设计屋顶花园，形成立体生态闭环。

七、综合评价：核心价值与潜在挑战

7.1 核心竞争优势

1. 绝版地段价值：福田核心区百万平米综合体，左手香蜜湖金融中心，右手河套科创区，聚合三大产业引擎（科技+金融+新兴产业），地段稀缺性无可复制。

2. 立体交通枢纽：双地铁口（7号线已运营+22号线规划），三纵三横路网，毗邻皇岗超级口岸（3城轨+2地铁），实现深港30分钟生活圈。

3. 全维生活配套：自建15万㎡生态商业+红岭教育集团九年一贯制学校+五重立体园林，满足高端生活全方位需求。

4. 稀缺景观资源：高层永久性深圳湾海景+红树林湿地景观，在福田核心区属不可再生资源。

5. 价格比较优势：住宅备案均价约10.3-12万元/㎡，相较周边二手房（如绿景红树湾壹号均价12万）存在价格优势。

7.2 潜在挑战与风险

1. 高密度开发痛点：容积率高达8.6，超高层导致公摊面积大（使用率约72-75%），居住私密性受影响。

2. 周边环境落差：东、南侧被沙尾西村、沙嘴村农民房环绕，城市界面差，旧改周期长（预计5-10年），期间面临噪音、粉尘等干扰。

3. 居住纯粹性质疑：多业态混合（住宅+公寓+商业+办公），居民层次多元，租客占比较高，与高端定位存在一定矛盾。

4. 教育质量待验证：自建红岭分校需时间验证教学质量，现阶段学区绿洲小学/上沙中学非第一梯队名校。

5. 海景视野不确定性：南侧沙嘴村旧改后建筑高度可能形成视野遮挡，存在景观价值减损风险。

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