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【前海瑧玺】（即领玺三期）是宝还是坑呢？英瑞带你深入了解这个项目

本文分为以下几个部分：

一、项目优劣势分析

二、项目简介

三、周边配套

四、户型介绍

五、价格对比

优点：

1、周边环境好，前湾河首排，水廊道景观，蓝天白云一线河景，周边已经初步形成一定居住氛围

2、“前海户型使用率天花板”,使用率高，达到了95%（加上飘窗等赠送），23层低密小高层，居住体验感良好，（容积率3.27、两梯四户）相比近期新盘「深业云海湾」106㎡大约75.7%，「一湾臻邸」98㎡约80%，「招商瑧玺」使用率超过90%确实不错

3、没有人才房、租赁房、公寓的纯粹商品房住宅，共有320户

4、招商品牌，大开发商，设计美观、物业不错

5、较高的品质，外立面采用玻璃幕墙加铝板的设计，具有科技感非常美观大气，颇受年轻人的青睐

6、超低容积率（容积率3.27）

项目简介：

开发商：招商局集团

占地面积：约1.4万m

建筑面积：约3.6万m

可售房源：320套

预计单价：10.25万/m（装配式简装）

户型面积：106m三房二卫、107m三房二卫、128平四房二卫

交楼时间：预计2025年

容积率：3.27

得房率：约88%

车位比例：414个，约1:1.29

楼层高度：20-23F

梯户比：2T4

交通配套：环中线（5号线）500米，穗莞深城际

商业配套：部分底商、印里

教育配套：南二外创新妈湾学校

环境配套：前湾公园、前海石公园、前海运动公园

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交通：

地铁：距离5号线妈湾站地铁口500米，离5号线铁路公园站约700米。

正在建设的15号线铁路公园站，可以四个站可以到达腾讯科技岛、4个站到深圳湾片区。

陆路：

地面和地下快速路结合（多层复合式设计），到达深圳湾、蛇口、科技园不超过20分钟。

靠近梦海大道，两个路口就能转到沿江高速，3个路口转到内环路，同时可以快速切到沙河西路和滨海大道，去往科技园，福田等产业中心

除此以外，附近300米还有在建的【深惠城际】的前保站点，未来将与深大城际、龙大城际互联互通，实现与西丽高铁站、南山科技园、深圳北站等区域的快速联系。

商业：

500米范围内有自贸时代中心商业，自贸商业中心紧邻妈湾地铁站，地下2层，地上6层，是妈湾首个购物中心，预计2026年开业。

周边还有世茂52+、印里商业街、山姆会员店、万象前海、前海卓悦INTOWN、前海壹方汇（建设中）及K11（预计24年开业），开车十分钟左右到达。

目前附近的商业氛围感觉会比较冷清，等周边小区陆续入伙之后会有明显改善。

生态：

妈湾两面环海，一面滨水，背靠大小南山，拥有270°滨海景观，所有的户型都能做到一线看河景。

前海石公园（大铲湾段、前湾段）落地提上日程，指日可待，下楼就是公园，站在楼上就能看到河景

距离大小南山、月亮湾公园、前海运动公园等2公里左右。

按照前海总体规划，整个前海的海岸线会连接，未来可以直接沿滨海长廊步行到欢乐港湾和腾讯岛。

教育：

幼儿园：项目配建1所幼儿园；

中小学：家门口就是南二外（集团）九年制学校（在建），旁边还有一所新增的9年义务教学用地；10分钟步程内覆盖荟同学校，哈罗公学、中欧国际工商学院等国际化学校

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文体：

未来的配套规划，有沿滨海岸线建设的金融博物馆、改革开放博物馆、国深博物馆、海洋博物馆、渔人码头、前海新中心地标等市政配套集群

只是建设时间会比较长，也许十年左右

户型介绍：小区一共4栋楼，有3个户型，低密度小高层住宅（限高75米）+一所幼儿园组成

住宅分布是一字排开的四栋楼，可以临景观河

楼栋之间无遮挡且楼间距大，并且不临主干道，因此会更安静。

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【建面约106㎡三房两厅两卫】

传统竖厅，约160套，分布在楼栋前排，东北向，正看一线前湾河景。

竖厅设计，客厅开间约4.7米，客餐厨一体化，阳台近4.7米宽、近1.8米进深，观景不错。

所有房间空间都比较宽敞，主卧L型飘窗，柜子可以直接做到飘窗上，节省空间。儿童房的床也利用了两个飘窗位，房间显大。

缺点是，厨房和餐客厅比较拥挤，户型图上也能看出这块的矛盾。

【建面约107㎡3+1房（储藏间）】两厅两卫

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横厅设计，约80套，客厅和主卧东北向看河景，次卧朝向西南。

建面约107㎡的横厅3房，可以做到3+1房，L型阳台，主卧三面采光，还配置了独立衣帽间。整体使用率接近86%。

进门位置也有部分空间可以利用，入户左侧设计了2㎡玄关位置，可以让伴侣享受进家的“最后五分钟”。

次卧窗户打开可以形成对流。

主卧双面采光，预留了衣帽间。

全飘窗环绕，基本做到了景观面最大化。

【建面约128㎡四房两厅两卫】

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感谢您的支持深圳市住房和建设局与中国人民银行深圳市分行联合发布通知，自2025年9月6日起实施以下优化措施：

1. 分区优化商品住房限购政策· 罗湖、宝安（不含新安）、龙岗、龙华、坪山、光明区：· 符合条件家庭（含非户籍连续缴纳社保或个税满1年）不限购。· 非户籍若无法提供1年社保/个税证明，限购2套。· 盐田区、大鹏新区：不再审核购房资格。· 成年单身人士按家庭政策执行。

2. 企事业单位购房政策· 可在全市购买商品住房用于解决员工住房需求。· 福田、南山、宝安新安街道：需满足设立满1年、累计纳税100万元、员工10人及以上。· 其他区域：不再审核购房资格。

3. 统一住房信贷政策· 银行业金融机构不再区分首套与二套住房利率，而是根据客户风险状况、经营情况等因素合理确定贷款利率。住房公积金政策调整（征求意见稿）深圳市住房和建设局就《深圳市住房公积金管理办法》及《深圳市住房公积金提取管理规定》发布修订征求意见稿，拟推出以下新措施：

1. 新增购房首付款提取· 职工及其家庭成员在深圳购买首套或第二套住房，可提取公积金支付购房首付款。· 首套房可全额提取公积金账户余额；二套房可提取账户余额的60%。· 旨在帮助刚需职工减轻购房负担。

2. 新增购房税款提取· 购买首套或第二套住房可提取公积金支付契税等购房税款。· 提取额度不超过实际缴纳的税款金额，需在税票开具后3年内申请。

3. 扩大还贷提取范围· 还贷提取范围从深圳市扩大至全国。· 偿还全国范围内首套或第二套住房贷款本息可申请提取公积金。· 首套房每月提取额为实际还贷额；二套房为当月应缴存额的60%且不超过实际还贷额。

4. 其他支持措施· 拟新增共六类提取情形，加大对首套及改善性住房的公积金支持力度。

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