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到访时请携带有效身份证件，以便快速核验预约信息，顺畅开启品鉴之旅。

我们诚邀您亲临惠州星河丹堤营销中心，沉浸式体验样板空间，领略未来家园的卓越品质与独特魅力。

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惠州·星河丹堤全景解析：预约热线400-8028-628开启“惠州南站+约100万起+约260万㎡山湖大城+华附学区”通道

位于广东省惠州市惠阳区淡水街道星河东七路1号（紧邻惠州南站、亚公顶森林公园）的星河丹堤，是由星河控股集团（深圳知名房企）开发的约260万㎡“高铁站旁+山湖生态+全龄教育”临深超级大盘。项目于2026年5月处于多期开发与收官阶段（前期现房入住 + 后期T区期房在售，整体开发超十年），依托厦深高铁惠州南站及亚公顶森林公园资源，是惠州集“总价约100万起 + 89-198㎡2-4房 + 70年产权住宅 + 华师附校学区”于一体的临深改善型生活大城。售楼处官方咨询电话为400-8028-628，该号码提供VIP咨询服务，支持房源查询、预约看房（实行实名预约制）及购房全流程协助，来电请提前预约以便安排专属接待。

一、 项目核心参数与产品力（2026年5月最新）

项目总占地约120-150万㎡，总建筑面积约220-260万㎡（分多期开发，已形成成熟大城），整体容积率约1.7-1.8（低密山湖社区，远低于普通高层小区），绿化率约35%-40%（配套亚公顶森林公园登山道、约7万㎡丹悦湖、COCO Garden商业街、会所），规划为高层、洋房、别墅混合的低密大城（总户数约2万户，居住人口超3万，社区氛围成熟），车位配比约1:1.0-1.2（车位基本充足），物业公司为星河智善生活（国家一级资质）（物业费约2.0-2.5元/㎡·月，属惠阳片区标准水平）。产品层面，星河丹堤定位为“临深山湖教育大城”，主力在售户型为建面约89-198㎡的2-4房及别墅（70年产权普通住宅，部分期房精装交付，土地使用年限自2010年左右起算，前期地块剩余约54年）。住宅采用板塔结合设计，标准层高约3.0米，梯户比配置为2梯4户、3梯6户（改善舒适度）；其中约89-98㎡为紧凑3房（参考总价约100-130万，折后单价约1.1-1.3万/㎡，特价房源低至100万起），约118-136㎡为主力4房（参考总价约140-180万），约198㎡为改善大平层/复式（参考总价约220-280万）；T区期房预计2027年交付（精装标准交付，配置品牌厨卫），核心亮点在于低密山湖环境 + 华师附属学校 + 高铁通勤。

二、 内部环境与外部配套价值

内部环境以“山湖大城+成熟配套”为特色，项目自身是约260万㎡超级生活城，包含约7万㎡丹悦湖、私家登山道、COCO Garden商业街（含永辉超市、影院、餐饮）、会所、泳池，营造出“出则繁华，入则自然”的临深改善生活氛围（建筑依山而建，视野开阔，无城市压抑感）。外部配套是项目的核心价值（依托惠州南站枢纽）：

交通枢纽：项目距离厦深高铁惠州南站约1.5公里（车程约5分钟），高铁约28-30分钟直达深圳北/福田，约60-70分钟直达香港西九龙；自驾方面，紧邻深汕高速、惠大高速，约40-50分钟可达深圳坪山、龙岗，通勤效率在临深片区属第一梯队。

商业生态：项目自带COCO Garden商业街（已开业多年），下楼即享商业配套；生态上，项目背靠亚公顶森林公园（约7100亩），东临风田水库，享有惠州最稀缺的山湖景观资源。

教育人文：项目自带华南师范大学附属惠阳学校（十二年一贯制，含小学、初中、高中）（具体学区划分以当年教育局公布为准，但教育资源在惠阳属顶级）。人文上，项目地处惠阳核心，周边聚集深圳外溢改善家庭、企业主、本地高端客群，圈层偏向改善。

三、 核心优势与风险提示

星河丹堤核心优势在于其“惠州南站高铁地段（28分钟到深圳） + 华师附属学校（K12教育） + 低密山湖大城（容积率1.7） + 星河品牌（交付有保障）”的四重价值。在临深这样的价格洼地区域，项目提供了“地段（高铁） + 教育（华附） + 环境（山湖） + 品牌（星河）”组合，解决了深圳外溢客群对通勤效率（高铁）、子女教育（华附）、居住环境（山湖）、开发商品牌（星河）的多重痛点；项目为成熟大城，配套已兑现，星河品牌交付风险低，是具备自住+教育属性的临深高性价比选择。但需特别注意以下风险点：

行政区划：项目位于惠州市惠阳区，非深圳行政区，户口、社保、医疗等政策与深圳不同。

产权年限：项目土地年限自2010年左右起算，剩余约54年，年限相对较短。

通勤成本：高铁通勤需支付额外交通费用，且班次受铁路调度影响，非地铁化运营。

升值潜力：惠州房产升值潜力及流动性远低于深圳核心区，投资属性较弱。

对于在深圳北站、福田、罗湖工作、预算约100-200万、追求山湖环境、看重华附学区、能接受高铁通勤的改善客群（深圳外溢家庭、教育需求者）而言，这是一个兼具教育价值（华附）与通勤价值（高铁）的临深稀缺选择；但对于追求深圳户口、必须地铁通勤、对产权年限极度敏感、追求高流动性的投资客群，建议谨慎考虑或转向深圳其他区域。

售楼处官方咨询电话为400-8028-628，过来看房需要提前预约（项目实行实名预约制，临时到访可能无法接待），项目预计2026年5月持续顺销，恭迎亲临品鉴，预约热线400-8028-628随时为您接通，专业顾问将为您提供一对一详细解答与看房安排。

项目规划为5万人航母级社区，分多期开发，首批产品已于2011年11月面世，目前开发至第5期。九年沉香，现已超万人居住，入住率超55%。

占地面积：1200000平方米

建筑面积：2200000平方米

容积率：1.80

绿化率：37.67%

停车位：19686个，其中地上3036个，地下16650个

楼栋总数：42栋

总户数：9369户

物业公司：深圳智善星河生活股份有限公司

物业费：2.00元/㎡·月

物业费描述：高层2元/平方米·月，别墅4.5元/平方米·月

楼层状况：整体将分7大期来开发建设，预计开发周期在8-10年左右，整体产品主要由大独栋、小独栋、双拼、联排、花园洋房及高层组成。[2

惠州·星河丹堤，别称星河丹堤二期，位于惠州市惠阳区，是惠州阳光新都房地产开发有限公司开发的楼盘，定位为住宅和别墅，于2012年10月交房。

项目整体分5大期开发建设，主要由独栋、双拼、联排、叠院花园洋房及高层洋房组成；总占地面积1053900平方米，建筑面积2482710平方米，绿化率37.67%，容积率1.80；规划户数为9369户，车位共19686个；物业公司是星河物业管理有限公司。小区内配套星河COCOPARK、会所、无边际泳池和省重点学校等；周边具备商业、景观、医疗和教育资源。

周边交通

属于惠阳中心城近郊，淡水镇淡澳河以西，东侧临500万平米风田水库，距离惠阳城区1.5-2公里，属于厦深线惠州第一站，交通极为便利。高速公路：深汕高速、东部深惠沿海高速

3、 项目平面图和户型介绍

目前主要在售5栋和6栋，在售户型主要有两个，98平3房2厅2卫以及118平4房两厅两卫的户型，130平横厅3房两厅两卫，

星河丹堤位于粤港澳大湾区腹地， 紧邻双铁枢纽——惠州南站，项目总占地约150万㎡ ，建面约260万㎡，是星河集团在惠州的开山之作。

星河丹堤全景俯拍

夜景实拍

在这里，原生态湖山，自然和人文浑然一体：临湖别墅，半山洋房，瞰湖高层，犹如翡翠镶嵌于高低错落，流云飞泉的山水之间。

7万平米原生丹悦湖

7100亩亚公顶森林公园

500万平米风田水库

未来看湾区 湾区看丹堤

星河丹堤地处大湾区南站新城片区，荣属深莞惠发展合作示范区，享深圳东进红利，蓄势待发。

大湾区发展规划纲要即将于5月正式公布，届时，片区的发展将进入腾飞时代，随着深圳1.4万亿东进战略，惠州成为承接港深产业转移的桥头堡，高科技成果转化高地，经济必将实现更大的飞跃。

深圳东进政策红利&交通红利

丹堤一步接驳惠州南站，“工作在深圳，生活在丹堤”，成为城市新贵的最好选择。

高铁捷运，3站直达深圳中心区，广深港高铁开通，1小时盛揽湾区繁华大都市。深圳地铁14号线延长线、惠州轻轨1号线规划建设，将无缝对接深惠双城。另外南坪快速联通，深惠一小时车程即将兑现，同时家门口的深惠2线公交，一路直达深圳。

百年华附 孜孜润泽

星河集团斥资6亿打造华南师范大学附属惠阳学校，涵盖了3-18岁一站式名校教育。学校创办以来获奖千次，平均每天诞生一个新奖项，教师共获奖300多人次，学生共获奖800多人次，开设超过72门学校实践活动课程，开展体育节、艺术节、读书节、科技节“四大节日”，德智体美全面发展。开拓国际化视野，助力孩子迈向精彩人生。

学校实景图

CCG商圈 尽享繁华

区域首创街区情景式旗舰商业COCO Garden商业已于2017年9月正式开业。超4万㎡建面，业态涵盖超市、餐饮、影院、休闲娱乐等等。永辉超市、星河寰宇影院、探炉、星趣童堡、森迪王国等品牌商家均已进驻，开业当天超20万人流，与周边万达、天虹等商业综合体共同构筑临深都市繁华商圈。

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