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【万科·檐屿城】

【在售产品】建面约77-135㎡三至四房，产品设计约127-137%使用率

广州足球公园旁 南站CBD核心区

项目总共分了三地块组成，是南站TOD板块首个新规产品，据悉使用率均去到127％以上，最高达到137％，小区内还配建一所九年一贯制学校和幼儿园，前些天官宣将引入湖南师范大学附属学校，不过作为刚需盘，项目距离地铁相对较远，这个就不太友好了，檐屿城早期一直吹风单价3万＋，不过这两天也是出了最新价格，其中77平190-210万，88平218-248万，92平230-260万，103平255-280万，105平290-316万，预计这个月底就会开盘，有兴趣看房可以拨打售楼处电话：400-859-7606

其次户型方面，本次首开主推建面约77㎡、88㎡、103㎡、105㎡三到四房，作为南站万博首个新规产品，实用率超120%。

其中，建面约77㎡A户型，客厅开间做到约3.4米，三房两卫实用性强。

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建面约77㎡B户型，四开间朝南，主开间约3.1米，尺度比市面同面积段产品更宽阔。

建面约88㎡A户型，LDKB一体化设计，大景观阳台可赏景。

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建面约88㎡B户型，四开间朝南，打通次卧与客厅，可形成约6.3米的大横厅；

建面约103㎡户型，四开间朝南，主卧可270°观景。

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建面约105㎡A户型，开间约5.1米，南北对流；

项目基本信息

项目占地面积：77867平，建筑面积：233600平

总楼栋：15栋，总户数：1549户，容积率：3.0

绿化率：35％，车位比：1：1.2

首推：1-9栋，梯户比：2梯5户，层高：33层高

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一、项目核心亮点速览

维度

核心优势

地段与规划

南站 CBD 核芯区，万科深耕 10 年 “开荒盘”，600 + 企业落地（中建四局、李锦记华南总部等），2025 年东晓南放射线通车后 15 分钟直达万博，30 分钟到珠江新城，形成 “15 轨立体交通网”（4 地铁 + 5 高铁 + 6 城轨）。

教育稀缺性

南站唯一配建 12 年全龄教育住区：9 班公办幼儿园 + 36 班湖南师范大学附属九年制学校（211 梯队品牌，公办性质），填补片区教育空白，“最美上学路” 设计串联社区与学校。

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产品颠覆性

南站首个 “超新规户型”，使用率最高达 138%（常规户型约 80%），14 种空间变异方案：77㎡三房实现全周期适配，88㎡户型享 7.3 米通铺阳台，105㎡户型 5 米面宽对流厅 + 270° 环幕主卧，阳台占比 20% 板块最高。

配套兑现力

2 万方河滨公园 + 800 米滨水绿洲实景呈现，1km 内 3 大商圈（新鸿基 ICC、花城汇、喜街），UCLA 附属医院已运营，社区内打造 “檐下烟火合集” 商业（PAIX 咖啡等品牌已进驻），超配盒子会所（健身 / 童玩 / 学习空间）。

二、深度分析：为什么说它是南站 “价值标杆”？

1. 交通枢纽：15 轨网络重构广州南时空距离

地铁通勤

：2 号线 / 7 号线 / 22 号线（2025 后通段）广州南站 1.5 公里，社区巴士接驳；广佛环线东环 2025 年开通，3 站到琶洲，6 站珠江新城。

高铁辐射

：5 条高铁线路（京广 / 南广等），49 分钟到香港，1 小时覆盖大湾区，4 小时达华南商圈，年客流量 1.7 亿人次的 “湾区流量引擎”。

自驾升级

：东晓南放射线 2025 年 9 月通车，南站到海珠 15 分钟、珠江新城 29 分钟，打破 “南站偏远” 认知。

2. 教育王牌：湖师大附校的稀缺性与确定性

九年一贯制公办

：湖师大附属学校（暂定名）为 211 高校附属教育体系，长沙本部中考重点率超 80%，南站校区规划 36 班，2025 年已官宣签约，填补片区优质教育空白（对比周边楼盘多依赖村小）。

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全龄教育链

：9 班幼儿园 + 社区 “启智商街”+ 知学书舍，打造从启蒙到中学的 “目送式教育”，直击家庭客群核心需求。

3. 户型革命：超新规设计的空间魔法

使用率碾压

：77㎡三房两卫实现 “三面宽朝南 + LDKB 一体化”，比传统户型多 1 间房；105㎡四房带 5 米宽厅 + L 型 7 米飘窗，主卧面宽 3.6 米，堪比改善盘尺度。

阳台创新

：88㎡B 户型 7.3 米通铺阳台连接次卧，103㎡户型 270° 瞰景阳台，阳台占比 20%（普通楼盘约 12%），兼具晾晒与社交功能。

精装细节

：全屋隐藏式中央空调、8mm 超白玻璃推拉门、雀眼木木饰面（原木使用率仅 10%）、120 处魔鬼精工（如厨房门吊轨内嵌、卫生间 “九缝归一”），交标远超同价位竞品。

4. 生态与商业：刚需盘的 “改善型体验”

滨水绿洲

：2 万方河滨公园已实景开放，800 米河岸线设垂钓区、夜跑道，社区内 1300㎡社交草坪对标日本星野酒店设计，形成 “家门口的度假区”。

商业闭环

：1km 内新鸿基 ICC（2026 运营）、花城汇、K11 select 等高端商业集群，社区内 “檐下集” 商业引入 PAIX 咖啡、健民甜品等，下楼即享烟火气。

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三、优缺点客观总结：适合谁买？

✅ 优点：三大不可复制的核心竞争力

新规户型唯一性

：南站板块唯一 “超 130% 使用率” 产品，77㎡三房总价可控，105㎡四房满足三代同堂，空间利用率秒杀周边老盘。

教育资源确定性

：湖师大附校为公办九年制，非 “贴牌民办”，且万科操盘学校建设（参考深圳湾华润对学校的推动力），落地兑现更有保障。

TOD 枢纽潜力

：15 轨交通网成型后，南站将成为继珠江新城、金融城后的 “广州第三极”，项目作为万科深耕代表作，享产业、人口导入首波红利。

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（Architecture is the very mirror of life. You only have to cast your eyes on buildings to feel the presence of the past, the spirit of a place; they are the reflection of society.）

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