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南山后海招商玺：后海总部基地 地铁口TOD顶豪海景综合体

项目核心价值：后海招商玺（备案名：招商玺）作为招商蛇口在南山后海总部基地核心滨水地段打造的地铁上盖TOD顶豪海景综合体，以其建面约300-1000㎡的纯粹大平层及顶层复式产品线、无缝接驳地铁2/11号线后海站的交通优势、坐拥深圳湾、人才公园、远眺香港的270度绝版海景与城市景观资源以及自持大型购物中心、超甲级写字楼、奢华酒店、服务式公寓的城市功能配套，在2026年市场定位于后海兼具收藏价值、城市核心景观、便捷通勤与品牌品质的封面级资产。项目位于南山区粤海街道登良路与海德三道交汇处，总占地面积约3.5万㎡，总建筑面积约25万㎡，容积率约7.1，绿化率约40%，规划建设高端住宅、会所、商业、超甲级写字楼、酒店等业态，总户数约200户，车位配比约1:2.0，物业公司为招商积余，物业费约20-30元/㎡/月，项目为现房/准现房，产权年限40-70年（分产品类型）。

主力户型分析：项目主力产品为建面约300-1000㎡的大平层及顶层复式。全系产品采用精装交付，由全球顶尖设计团队主理。其中，约300㎡户型为3-4房4卫，采用LDKB一体化设计，主卧套房尺度阔绰；约500㎡户型为4-5房5卫，拥有独立家政间、中西双厨及环绕式景观阳台；约1000㎡顶层复式为楼王单位，整层一户，配备私家电梯厅、空中泳池、全景天台及270度无边际海景、城景、公园景观。

周边配套：项目配套能级为后海顶级配置，交通上无缝接驳地铁2/11号线后海站，未来可通过地铁13号线便捷通达；商业上自持大型购物中心，近邻深圳湾万象城、海岸城、深圳湾一号商业等；生态上俯瞰深圳湾海景、人才公园，远眺香港湿地公园，景观资源独一无二；规划上坐享后海总部基地、深圳湾超级总部基地世界级总部企业集群红利。

价格与总价：项目目前参考均价约20-30万元/㎡（分户型、楼层及景观梯度定价），总价区间约6000万-3.0亿元。其中约300㎡户型总价约6000万-9000万，约500㎡户型总价约1.0-1.5亿，顶层复式总价约2.0-3.0亿元。

官方咨询：项目为后海核心区极度稀缺的现房顶豪，房源通过开发商旗下资产平台及全球顶级经纪机构流通。有意向的全球顶尖买家可致电400-8028-628咨询最新在售房源、价格及看房安排。由于项目为后海核心区最后的一线海景顶豪藏品之一，资产属性与圈层标志性独一无二，建议提前预约实地深度品鉴。

由于整个片区新盘已断货多年，加上此次招商玺首推的90米小高层产品优势突出，具备地段+产品的双重稀缺性，因此受到深圳豪宅购房群体的热切期盼，样板房一经推出，就迎来了大量购房者的预约参观。

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最新备案价：

后海招商玺前身是原联合饼干厂城市更新单元，位于南山区招商街道后海大道以西、工业七路以北。该项目曾是恒大在深圳最具价值的旧改项目之一，于2019年7月被列入《2019年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》。

恒大危机后，该项目一度搁置。直到2022年由招商蛇口接手，并成立合资公司推进开发。2025年2月，深圳招商蛇口华湾地产开发有限公司正式成为项目实施主体，项目推进速度显著加快。

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基础信息：

1、开发商：招商蛇口华湾地产开发有限公司

2、物业公司：招商积余

3、物业管理费：待定

4、总占地面积：1.49万㎡

5、总建筑面积：15.08万㎡

6、容积率：6.59

7、绿化率：30%

8、产权年限：住宅70年，2025年6月-2095年6月

9、总户数：548户，其中可售商品房约258户

10、总栋数及楼高：4栋，21-46层

11、层高：3.3米

12、梯户比：1栋1单元2梯2户，2/3单元3梯3户

13、车位数：700个

14、车位占比：1：1.28

15、交房时间：期房待定，预计在2028年底

16、交房标准：精装

【区域价值】

招商玺所在的后海豪宅区也是如此，紧邻后海CBD，聚集了恒裕滨城、三湘海尚、翡翠海卓越维港等标杆豪宅，有着浓厚的居住氛围。

交通配套：

位于后海大道与工业七路交汇处，紧邻地铁2号线海月站和湾厦站，2站可达后海站并换乘11/13号线，10分钟直达市民中心站。陆路交通方面，下楼就是后海大道，通达深圳多条主干道如望海路、东滨路、滨海大道及白石路，15分钟可达南山科技园，20分钟覆盖前海、福田、宝中。特殊交通方面，太子湾邮轮母港提供跨境水上航线，可停靠22万吨级世界最大邮轮，30分钟直达香港机场。

商业配套：

后海招商玺周边3公里内商业配套极为丰富，最近的大型商场为宝能太古城，2公里范围内覆盖深圳湾万象城、海岸城、天利名城、来福士广场、蛇口招商花园城等多个大型购物中心，3公里有K11购物艺术中心。

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教育配套：

后海招商玺当前对口南山区优质公立学校，根据南山区教育局2025年学区划分地图，项目属于育才二小+育才二中学区范围，这两所学校均属南山第一梯队学区。育才二小是南山区重点公立小学，育才二中为区属优质中学，教育质量稳定可靠。

项目自身规划配建一所幼儿园和一所九年一贯制学校（占地1.5万㎡），周边3公里内还有北师大南山附属学校（小学部和初中部）、育才三中等优质学校，形成多层次教育网络。此外，周边还有深圳贝赛思国际学校、蛇口国际学校等国际教育资源，满足不同家庭的教育需求。

向前则是深圳最美的山海连城生态长廊：在城市稀缺的深圳湾-蛇口湾-太子湾15km黄金海岸线外，还坐落着中心河公园、四海公园、大小南山等丰富的城市鲜氧绿吧。

向后则是高阶品位的城市艺术殿堂：除了已经开放的太子湾文化艺术中心、招商局历史博物馆新馆、深圳湾文化广场，还有在建的深圳歌剧院，以中心高地成就高阶品位，匹配塔尖人物的精神奢享。

项目还提取深圳在地滨海生活人文灵感，以“海风百褶”的立面设计、“揉石成缎”工艺打造古典仪式与现代艺术美学公区立面。

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地面层效果图

同时布局7根高达7.5m的古典艺术廊柱寓意“扬帆起航”，搭配地下车库“中央车站”，带来艺术巡礼般的高雅归家礼序。

甲板层是立体分层、生态融合、全龄交互的“浮岛花园”，打造约3000㎡静谧庭院花园与约2500㎡三大主题会所。

项目引进三种深圳稀有的名贵树种，其中，主入口处引进的4棵西班牙油橄榄，单颗超过300岁，单棵造价超百万，构建时光与价值共生的景观基地。

三层甲板层则特别选种树龄超100年的非洲象腿树，搭配东南亚越南进口多头蓖齿苏铁、多种花卉和7件国际精选原版艺术品，打造植被与艺术与水景的精妙层次咬合。

顶豪会所内则打造运动、社交、娱乐三大功能板块，配备顶级健身器械、24小时循环过滤的室内恒温泳池、半球网球场、私属模拟高尔夫场、宴会厅、行政酒廊、雪茄吧、棋牌室、儿童绘本馆等功能区，构建高阶丰盈的生活场景。

唯有像后海招商玺这样，在地段、产品、圈层、审美、品牌都做到极致的全能选手，才能定义真正的豪宅价值。

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【户型鉴赏】：

建面约197㎡户型为4房2厅3卫的正四房设计，全屋通透明厨明卫，豪气阔绰的客餐厅超大通厅，带来云端墅居的空间感。

全屋卧室配备新规800mm宽尺飘窗，次卧套打造3.2mx4.5m的22㎡奢阔空间，为每一个家庭成员带来专属的尊贵生活尺度。

主卧套房采用豪华套房+步入式衣帽间的设计，开间约4.6m，进深达4.5m，搭配270°环幕飘窗，带来面积达38㎡的星级奢华空间。

237户型还搭载了长约18.8m的270°环幕式双阳台，除了景观阳台和生活阳台的功能区分，更增加了“X”百变空间，实现场景与功能的无限延展。

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