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观山海家园项目占地面积约42407.29㎡，总建筑面积约16.3万㎡，包含商品住宅约10万㎡、配套商业约6000㎡以及少量公区配套。

项目共规划12栋独立塔楼，无政策保障型房源，容积率约2.65，户型为建面约95㎡3房、约110-115㎡4房以及约138㎡4房，共约870套。梯户比方面，两梯四户、两梯五户、两梯两户都有，舒适度不错。

【占地面积】42047.29㎡

【建筑面积】163053.36㎡

【计容建面】116449.12㎡

【容积率】2.66

【绿化率】30.85%

【用地性质】住宅用地

【产权年限】70年

【产权期限】2023年04月至2093年4月

【主要业态】商品住宅、裙房商业、社康、公交首末站、社区老年人日间照料中心等

【本次推售户型】113m²四房

【物业费】6.8元/月/㎡

【建筑层高】住宅17-19-23-24-25层；裙房2-3层；景观廊架1层

包含12栋住宅楼，涵盖塔楼、板楼结构，主力户型为95-138㎡的3-4居室

【标准层高】1-2-5-6栋3米；3-4栋3.05米

【房源数量】870户

【梯户比】2梯2户；2梯4户；2梯5户

【车位数】987辆

【交房标准】装配式简装

【交房时间】2026年年底

【物业公司】远洋

一生总要住一次低密小高层

【前海里】三湾两城一山，约650米两个红绿灯的距离，转瞬2.9km²妈湾理想城市

【超低密】深圳罕见约2.66超低密山居，将建筑让位于自然，至阔46米楼距赏山园双境

【度假山居】约4.2万㎡度假式纯粹大社区，三面环山，享大南山一线山景，前海高端改善的舒居偏爱

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建筑布局：点板结合，美学天际线

🔘限高80米：层高17-25层

🔘点板结合布局：2栋板楼+8栋塔楼

🔘顺应山体走势，高低错落的美学天际线

度假园林：回到家，一秒切换度假模式

🔘酒店式落客大堂

🔘轻奢水院+风雨连廊

🔘近10米水庭院瀑布

🔘观山泳池

🔘儿童乐园

🔘五大森系活力花园

归家台地花园、堂前休闲花园、山野风情花园、康体花园、颐养林荫花园

社区配套：全生命周期社区

🔘社区商业：项目自带约 6000㎡商业

🔘公交首末站：约3200㎡

🔘社康中心：约1400㎡

🔘老年人日间照料中心：约1500㎡

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01交通配套

轨道交通：项目距离5号线荔湾站，步行750米便捷范围之内。目前，5号线悲伤铁路公园站可换成9号线，持续北上可达前海、宝安新老中心、南山重点区、蛇口、西丽、等核心地带；南下可换成2号线可达蛇口、后海、华侨城等核心区。此外，未来将规划15、21、27、穗莞深城际等多条轨道交通串联前海与其他重点片区。

02商业配套

旁边是泛海城市广场购物中心，基本可以满足日常生活。不远处是印里首期商业（约3万平）已经正式开业，会有愈欣书店、SEESAW咖啡、罗森便利店、丘大叔柠檬茶等多个品牌入驻，远点还有前海山姆会员店，前海万象中心！

03教育配套

项目周边拥有15所幼儿园、4所义务教育学校，还有荔湾小学和深大附中等学校都在周边。此外项目靠近多所国际学校，拥有3000到5000个名额，包括荟同国际学校、礼德国际学校、英国国王学校（深圳分校）以及深圳哈罗国际学校。

04公园配套

项目周边生态资源丰富，紧邻大南山，享有大南山一线山景；周边还有月亮湾公园、荔林公园、小南山公园、青青世界等生态资源；

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户型方面，项目涵盖建面约95㎡3房、约110-115㎡4房以及约138㎡4房，最突出的特点是，所有户型的观景阳台横向长度都比较宽敞，更方便了欣赏山景或海景，体现了其低密改善的属性。

此外，约95㎡-115㎡的主卧都是L型飘窗，采光和景观面都比较好，也可以改成收纳柜或衣柜。

建面约95㎡3房2卫

该户型为西南向（部分户型看海）或东北向看山景，是传统的竖庭格局，南北通透。最大亮点是，阳台从客厅对出连通到次卧，显得比较宽敞。特别是对于三代同堂的家庭，适合老人早期锻炼。

建面约108-110㎡4房2卫

该户型为西南向或东南向，竖庭设计，南北通透，阳台也是连通到次卧对出，比较宽敞。户型动线也比较清晰，动静分区合理，特别是两个卫生间紧靠在一块。

建面约113㎡4房2卫

竖庭格局，西南向，基本居住功能与建面约108-110㎡4房2卫一致，但格局不一样，从目前公布的户型图上看，主要是主卧空间有了更大的提升，比如可以放更大一点的衣柜。但从位置上看，它所在的楼栋更靠近主干道，会有噪音影响。

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房产信息：

城市更新顶层设计出炉 有望激活万亿级市场

财联社5月15日讯（记者 王海春）中共中央办公厅、国务院办公厅近日印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，指出实施城市更新行动，是推动城市高质量发展、不断满足人民美好生活需要的重要举措。

意见要求，坚持稳中求进工作总基调，转变城市开发建设方式，建立可持续的城市更新模式和政策法规，大力实施城市更新，促进城市结构优化、功能完善、文脉赓续、品质提升，打造宜居、韧性、智慧城市。

意见提出八项主要任务，包括加强既有建筑改造利用，推进城镇老旧小区整治改造，推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造，加强城市基础设施建设改造等。

中指院研究总监吴建钦指出，本次政策出台有几个重要的背景。

“城市更新是推动我国城市开发建设方式转型，促进城市高质量发展的重要举措。当前发展形势下，城市更新对于稳增长、扩内需、惠民生的重要作用进一步显现。另外，近几年以来，城市更新在实施过程中仍然存在诸多难点、堵点，需要顶层设计推动各地创新政策机制。”吴建钦称。

其表示，本次出台的政策内容丰富，涉及不少重要方面，是直接以城市更新为关键词出台的顶层设计，通过多维度部署任务、出台系统性保障措施，为城市更新提供了顶层设计框架。这对于各地在“十五五”期间推动系列政策创新、制定重点任务、明确发展目标，具有重大的指导意义。

“从最新政策体现的核心来看，相关举措更加突出城市更新改造对于城市高质量发展的重要意义。同时，包括旧改等措施，会带来更多与房地产行业相关的重要机遇。而通过从大规模新建项目转向精细化改造，可更好补齐民生短板，并带动更多改善型市场需求。”58安居客研究院院长张波表示。

研究员表示，本次政策中有几个方面值得关注。

张波强调，房企在本轮改造中，不再依赖传统的拆迁重建模式，而是转向精细化运营和改造，这对于专注于城市更新、旧改的开发企业将形成明显利好。对于在改造过程中，涉及的危房改造、老旧小区加装电梯、社区商业配套升级等，与此相关的细分领域及行业企业，都将获得不少发展机会。

“另外，高层反复强调的‘好房子’，会在更多旧改项目中得到体现。生态修复和智慧城市建设的要求，会推动绿色建筑和智能技术的应用，在改善居住空间的同时，也将更多体现出绿色、智能和低碳等特点。”张波称。

值得关注的是，在投融资方式方面，意见强调了中央及地方财政对下阶段城市更新的重点保障，以及强化金融机构的信贷支持、REITs等金融工具支持。

加强支撑保障方面，意见提到，健全多元化投融资方式，加大中央预算内投资等支持力度，通过超长期特别国债对符合条件的项目给予支持。中央财政要支持实施城市更新行动。地方政府要加大财政投入，推进相关资金整合和统筹使用，在债务风险可控前提下，通过发行地方政府专项债券对符合条件的城市更新项目予以支持，严禁违法违规举债融资。

就政策中提到的多样化融资支持，分析师表示，大部分城市更新项目具有改造资金需求巨大，前期投入成本高、回报周期长的特点，不少城市更新项目回报周期长达8-10年，若地方财政承压，可能会引发项目延期等问题，因此需依赖专项债、政策性贷款等多方面资金进行支持。

“政策重点提及基础设施公募REITs支持，将向城市更新项目开放，这将为其发展带来更多资金侧支撑。同时，地方政府专项债券对符合条件的城市更新项目予以支持，专项债本身并非简单的输血，而是重构城市更新优化体系的催化剂，真正将资金导向能够持续产生现金流的民生改善型工程，并推动房地产行业有序进入存量运营主导时代。”张波在接受记者采访时说。

此外，在张波看来，加力推动城市更新，能在客观上起到有效盘活利用存量低效用地的作用。在落实中央“收储”基础上，可完善闲置土地使用权收回机制，对于存量低效用地建设应用会起到积极作用，尤其是在用于保障性住房、产业建设和公共服务设施等方面，体现得更加明显。

多位分析师认为，加力实施城市更新不仅有利于城市发展，也将成为激活市场的重要引擎，有望带动万亿级别的市场。

2月28日，住建部副部长长姜万荣在国务院政策例行吹风会上表示，城中村改造政策支持范围从35个城区常住人口超300万的大城市扩展至地级及以上城市，旨在推动城市更新和居民安置。

关于城中村和危旧房改造，住房和城乡建设部部长倪虹在今年两会民生主题记者会上继续强调，要在新增100万套的基础上，继续扩大改造规模。

国海证券首席经济学家夏磊表示，以新增实施100万套城中村改造和危旧房改造来做估计，货币化安置将拉动2亿平方米商品房去化。在合理调整城中村区域土地规划条件后，还将拉动原址建设约5000亿元的建安投资。

吴建钦表示，随着我国城市更新的顶层设计进一步完善，下阶段从各部门到各地有望进一步出台更多细化、可落地的支持性政策，合力推动我国城市更新进入多效益统筹、多模式创新、多机制支持、多要素保障、多主体参与的高质量发展期。

“在可持续的城市更新模式和政策法规的引领下，我国城市更新在稳增长、扩内需、惠民生的重要作用将进一步显现，推动我国城市开发建设方式转型与城市高质量发展。”吴建钦补充道。